利好来了！阳江市妥善处置闲置存量土地工作指引

为有效推动党中央、国务院决策部署的贯彻落实，支持盘活存量土地，促进节约集约用地，积极防范化解重点领域风险，促进房地产高质量发展,根据《国务院办公厅关于转发住房城乡建设部、自然资源部、中国人民银行、金融监管总局<切实做好保交房工作总体方案>的通知》(国办发〔2024〕26号）、《自然资源部 国家发展改革委关于实施妥善处置闲置存量土地若干政策措施的通知》（自然资发〔2024〕104号）以及《最高人民法院 自然资源部关于加强闲置土地司法查封和处置工作衔接的意见》（法〔2024〕33号）等有关文件精神，结合我市实际，提出以下工作指引：

一、鼓励企业优化开发

（一）推动限期消除继续开发障碍。各县（市、区）人民政府（管委会）及各级有关部门要严格履行国有建设用地使用权出让合同约定的义务。对于因政府及其有关部门的行为导致不具备开发利用条件的地块，要及时协调解决矛盾纠纷、审批手续等问题，保障开发建设必需的基础设施配套和通平条件。上述开发障碍未消除前，不计算开竣工违约期。

（二）合理调整规划条件和设计要求。各级自然资源主管部门应指导企业按照出让合同确定的规划条件，优化完善建设工程设计方案，办理规划许可。为提高公共服务设施水平和增加公共空间等正向优化，确需调整规划条件的，要依据国土空间总体规划，完成所在片区公共服务设施容量评估、交通影响评价等可行性研究，在确保安全、公正、不妨碍相邻关系基础上，按程序依托国土空间规划“一张图”予以调整。为提高公共服务设施水平和增加公共空间等正向优化而增加的非营利性公益性设施，其建筑面积可不纳入项目计容建筑面积计算。

在符合国土空间总体规划的情况下,支持同时对土地用途进行变更或对经济技术指标进行调整。如涉及土地用途变更或经济技术指标调整等需要修改详细规划的，应按法定程序先修改详细规划。规划条件依法调整后，签订出让合同变更协议或重新签订出让合同，相应调整土地出让价款。

（三）适当放宽分期开发和价款缴纳时间。各级有关部门应督促企业按出让合同约定的期限和比例缴纳土地出让价款。确需延期缴纳的，可按规定报经市、县（市、区）人民政府（管委会）批准，协商调整约定的分期缴纳时间和比例，适当延迟价款缴纳时间，最迟应在出让合同签订之日起两年内缴清。

对分期缴纳土地出让价款的土地，在签订《国有建设用地使用权出让合同》后，土地受让人即可申请办理建设用地规划许可证。受让人已缴纳50%出让价款，且已缴纳相应契税和印花税，并出具承诺书的，由土地储备机构将土地交付受让人使用，受让人可凭出让合同、交地确认书、缴款票据、完税凭证等材料办理建设工程规划许可和建筑工程施工许可。剩余出让价款按出让合同约定的缴款时间支付完毕。确需延期缴纳的，经市、县（市、区）人民政府（管委会）批准，按协商调整后确定的时间和比例缴交，最迟应在出让合同签订之日起两年内缴清。

在严格工程建设和资金使用监管、项目整体符合规划且不涉及建筑跨宗的前提下，受让人可提出土地分割，分割后的地块应具备独立分宗条件。在符合土地独立分宗等有关规定的情况下，对于依法建设、部分建筑已完工且相应建筑面积比例的土地出让价款已缴清的建设项目，经市、县（市、区）人民政府（管委会）批准，可办理土地分割手续，并根据建筑面积占比对相应的土地办理不动产登记等手续。

（四）允许合理调整开竣工日期。各级自然资源主管部门应加强动态巡查，督促企业按照出让合同约定按期开竣工。对于超期一年以内未开发的土地，企业承诺在2027年12月31日前动工的，可经市、县（市、区）人民政府（管委会）批准，签订补充协议，根据项目合理开发周期，重新约定开竣工日期和违约金缴纳条款，可免除补充协议签订前的开工违约责任。

（五）合理免除因自然灾害、疫情导致的违约责任。确因自然灾害、疫情等不可抗力导致无法按出让合同约定开竣工的，依法不予追究违约责任。根据有关规定，2020年2月5日至2023年1月8日新冠疫情期间和气象、水务、地震、应急等职能部门或防汛防旱防风指挥部证实的台风、暴雨、高温、寒潮、地震、洪涝等自然灾害期间，不计入开竣工违约期，免除相应违约责任。市、县（市、区）人民政府（管委会）应按规定就受疫情影响未能按期交地进行书面说明，相关企业应就受疫情影响未能按期动工、竣工进行举证。

二、促进市场流通转让

（六）充分激活土地二级市场要素配置效能。各级自然资源主管部门要充分发挥土地二级市场交易平台优势，为企业转让土地、合作开发等提供服务，促进供需高效匹配，保障产权明晰、市场定价、信息集聚、交易安全。支持探索引入社会资本盘活存量土地，更好地通过市场方式处置闲置存量土地，推动盘活利用。

（七）支持预告登记转让。进一步畅通土地要素高效流通渠道，支持闲置存量土地转让盘活利用。各级自然资源主管部门对于项目投资额未达到出让合同约定25%的，可进行预告登记，保障受让人合法权益，预告登记权利人可凭不动产预告登记材料，作为申办规划报建和施工等审批手续的土地权属来源依据，在投资额达到法定条件后再申请办理转让手续。国有建设用地使用权转移预告登记生效期间，未经预告登记的权利人（买方）书面同意，原不动产权利人（卖方）处分该不动产权利申请登记的，包括转移登记、抵押登记、变更登记等，不动产登记机构不予办理。

（八）加快推进房地产用地“带押过户”。加强部门沟通协调，加快实现“带押过户”业务跨银行业金融机构可办，覆盖房地产用地，有效促进土地二级市场流通转让。

（九）配合推进司法及破产处置。人民法院发布拍卖、变卖公告前，相应的自然资源主管部门应依法协助提供涉案土地使用权出让合同或者划拨决定书对权利限制的约定或者规定、欠缴的土地闲置费、规划调整及权利负担等信息。自然资源主管部门应在收到人民法院通知之日起10日内提供相应材料信息供人民法院在拍卖、变卖公告中予以提示。人民法院完成拍卖、变卖或者以物抵债，以及破产管理人完成对破产企业名下土地上述处置后，由竞得人或者受让人向自然资源主管部门申请，依法缴纳相关费用后，由自然资源主管部门报经市、县（市、区）人民政府（管委会）同意，重新签订出让合同并约定开竣工日期和违约金缴纳条款，其后才能办理不动产登记等手续。

（十）规范分割宗地开发或转让。鼓励企业充分合理开发利用土地，做到“地尽其用”。对于土地出让价款已全额缴纳、局部用地已建设、项目已投资额占总投资额超过25%，且因规划调整、企业经营困难或破产等原因无法全部开发利用的土地，在项目整体符合规划且不涉及建筑跨宗的条件下，受让人可提出土地分割。拟分割宗地已预售或存在多个权利主体的，应取得相关权利人同意，不得损害权利人合法权益。分割后的地块应具备独立分宗条件，涉及公共配套设施建设和使用的，如企业转给其他经营主体开发利用，转让双方应在合同中明确有关权利义务。在符合土地独立分宗等有关规定的情况下，经市、县（市、区）人民政府（管委会）批准，可按规定办理土地分割手续，促进未开发部分土地的盘活利用。地块分割后，应重新签订出让合同，并分割办理不动产登记手续。重新签订出让合同时，需明确未开发部分土地如由政府有偿收回或由企业转给其他经营主体开发利用的，且企业在我市持有在建房地产项目的，所得资金须专项用于企业在建项目的保交房工作及剩余工程建设。未开发部分土地由政府有偿收回并用于重新供应的，土地收回价按照本指引第三条第（十三）项规定执行；未开发部分土地由政府有偿收回并用于保障性住房建设的，土地收回价格按照本指引第三条第（十四）项规定执行。

（十一）支持合作开发。各地应支持企业利用土地、资本和技术联合开发，充分发挥各自优势，合作共赢。支持企业依法通过兼并重组、引入第三方资金等方式处置闲置存量土地，推动项目建设和风险化解。企业以存量土地出资（入股），或引入投资方共同成立新公司的，经市、县（市、区）人民政府（管委会）批准，自然资源主管部门可按照自愿、公平、不损害公共利益的原则，与原建设用地使用权人、新成立的公司依法签订协议，重新约定土地使用权期限，以新公司作为土地使用权人办理开发建设手续。重新约定土地使用权期限时，如需在原建设用地剩余使用权期限基础上增加土地使用权期限的，应按有关规定补缴土地价款。根据市、县（市、区）人民政府（管委会）的嘱托，不动产登记机构办理不动产相应登记手续。

（十二）允许适当比例的自持物业用于保障性住房。各县（市、区）人民政府（管委会）及各级有关部门应督促企业履行出让合同、供后监管协议等关于自持房地产项目按期开发建设的约定。对于确因市场形势发生重大变化无法继续履行自持义务，经充分协商并由市、县（市、区）人民政府（管委会）批准，可以合理价格收购用于保障性住房。

三、支持政府收回收购

（十三）依法规范收回土地。依据法律法规规定的情形收回土地，充分保障企业合法权益。依法无偿收回土地的，必须严格履行法定程序。需要协商收回土地用于重新供应的，按市场评估价格确定土地收购基础价格，运用地方政府专项债券资金收回收购存量闲置土地或政府收购土地用于保障性住房建设的，如另有规定，需按其规定执行。各级妥善处置闲置存量土地工作专班根据市场形势、合同履约情况等，集体决策确定基础价格下调幅度，经与土地使用权人协商一致并经公示无异议后，报市、县（市、区）人民政府（管委会）确认。对已缴清土地价款、落实项目资金、且因规划依法修改造成闲置的，允许通过非货币补偿方式协商收回土地，可为企业置换等价值的土地，或在具备实施条件的前提下，为其持有的其他存量房地产用地增加建筑容量、变更土地用途等。涉及调整规划条件或修改详细规划的，按照本指引第一条第（二）项关于合理调整规划条件的要求办理。

（十四）以合理价格收购土地。政府收购土地用于保障性住房建设的，应坚持以需定购，按照各地明确的保障性住房定价机制，可以房屋销售价格扣除建安成本及合理利润，作为土地收购价格的高限。市场评估价格，或企业实际支付的原地价款、利息及经审计确认的直接投入之和低于高限的，从低确定土地收购价格。

（十五）探索以“收回—供应”并行方式优化程序。各级自然资源主管部门应优化流程，为存量房地产用地新受让人提供便利化服务，采取“收回一供应”并行方式依法办理规划和供地手续。对于收购已建成商品房或收回收购土地用于配售型保障性住房的，市、县（市、区）人民政府（管委会）批准土地使用权取得方式调整为划拨，土地使用权权利性质据此登记为划拨。

（十六）有序组织重新供应。土地收回收购后，市、县（市、区）人民政府（管委会）应积极适应市场形势和多样化需求，区分不同情况，改善市政基础设施，提升社区服务设施等公共配套服务设施水平，采取重新划定宗地范围、调整规划条件、合理确定出让底价等措施，重新供应。在符合消防、安全等要求的条件下，对权属清晰、合法合规的建（构）筑物可随同一并出让。

四、以用为先加快盘活存量土地

（十七）盘活历史遗留的闲置存量土地。在2012年6月30日前已供地且不在土地动态监测监管系统内、宗地面积在5000平方米以上、涉嫌闲置土地的房地产用地，在符合国土空间总体规划,为提高公共服务设施水平和增加公共空间等正向优化的前提下，可参照本指引第一条第（二）项要求合理调整规划条件和设计要求。

调查、认定和处置闲置土地以宗地为单位。通过划拨、出让方式取得的历史遗留闲置存量土地办理转让、变更等手续的，以目前不动产登记权属证书登记的宗地为单位进行调查、认定和处置。同时，本着以用为主、盘活存量的原则，在土地闲置处置过程中，企业依法依规动工开发的，闲置土地处置程序终止，不再收取闲置费或无偿收回土地使用权。

对于历史遗留的闲置存量土地，如因政府及其有关部门的行为造成动工开发延迟的，企业可提出补偿土地使用权期限申请。经核实，在取得政府有关部门出具的文件或其他书面证明材料的情况下，经市、县（市、区）人民政府（管委会）批准，可重新签订出让合同，约定开竣工日期和违约金缴纳条款。属于政府及其有关部门的行为造成动工开发延迟的，延长土地使用权期限时不需补缴相应时段土地价款。

（十八）支持同一使用权人且相邻宗地合并归宗。支持对原已出让的、属同一使用权人且相邻宗地进行合并归宗并对原各用地之间的规划技术指标相互调配使用，归宗后用地的规划技术指标须与归宗前相应各地块在原出让时约定的规划技术指标的总和保持一致。合并归宗时按程序先修改详细规划，并根据批准的详细规划核发归宗后整体用地的规划条件,经市、县（市、区）人民政府（管委会）批准后，注销宗地原用地手续，并重签出让合同，国土使用年限以归宗前最低使用年限地块的使用年限进行核准。如受让方申请国土使用年限以归宗前最高使用年限地块的使用年限核发宗地的使用年限，受让方需按规定补缴相应地块延长相应土地使用年限的土地差价。完善用地手续过程中，产生的评估费用由受让方负责，经评估宗地升值的需补缴土地价款及相关税费。按归宗后整体用地的规划条件完善用地手续后，再按规定办理相关规划审批手续。

对于使用本指引第二条第（七）项“支持预告登记转让”后预告登记权利人持有相邻宗地需要合并归宗开发建设的，可先按整体用地的规划条件办理规划许可及施工许可手续，待项目投资额达到法定条件并办理转让手续后再按整体用地的规划条件完善用地手续，并按规定办理竣工验收手续。

（十九）合理调整开竣工违约金。自本指引发布之日起，新出让以及签订补充协议或重签出让合同的房地产项目，可在出让合同或补充协议上约定竣工违约金标准为每日万分之零点五，不再约定开工违约金标准。同时，竣工违约责任核算时，以逾期竣工建筑面积占总建筑面积比例核算违约金。

五、明确适用范围和适用时间

（二十）本指引适用范围和适用时间。本指引适用于阳江市范围内于2024年3月31日前已供应，目前尚未开工以及已开工未竣工的房地产项目，其中使用本指引第一条至第三条的宗地须经市、县（市、区）人民政府（管委会）审核确认为闲置存量土地项目并向省自然资源厅报备、具体处置措施经属地妥善处置闲置存量土地工作专班审议通过。

本指引自发布之日起施行，自施行之日起有效期至2027年12月31日。此前我市相关政策措施与本指引不一致的，以本指引为准。

阳江市自然资源局办公室

2024年12月30日印发

政策解读