来源|真叫卢俊

跟这个世界一样，楼市也有不少未解之谜

比如挂牌量，你很难拿到真正意义上全市挂牌数据，各家中介都只掌握部分市场房源、交易中心备案可查的只有中介对外展示的房源

于是你会发现这是个罗生门，有几万套的数据也有几十万套的数据

本质上统计口径决定了答案，而非市场

如果想相对客观搞清楚二手挂牌的全貌，最可靠的还是链家全网数据（外展+后台）

不仅仅是对外展示的房源

不会因为有没有对外展示而影响挂牌总量，同时70%+的挂牌市占也是目前市面最大体量挂牌数据，就算以每年2%速度递增，这也是个相对稳定的观察对象

而这个数据也是这两年最让我关注的数据

因为变化实在太大

从2019年到2024年几乎年年在变，尤其是过去两年

这意味什么、背后又有哪些我们不知道的变化，来吧重新认识下我们的挂牌市场

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上海正式进入23万套挂牌时代

以链家的70%的市占是很容易推算出全市数据的

比如17万套的链家全网挂牌意味24.28万套左右的全市挂牌体量

但链家的70%挂牌市占是2020年数据，它不是固定不变的

以链家的市场影响力挂牌市占差不多以年均2%速度在递增

于是我们从2019年以来链家的全网挂牌数据可以推算出2019年以来全市的二手挂牌变化

11月18日这天数据停留在176560套，以78%的市占粗略计算

相当于全市二手进入接近23万套的挂牌时代

2020年开始以年均2%市占递增计算

你会发现数据跨越最大的是在2023年，从年头到年尾链家全网挂牌数据以23%速度跳增

中间发生了什么

以2023年9月-10月数据为例

2023年9月1日这天链家的全网挂牌在144252套，而10月31日这天数据已经来到164486套

单位：套

今年的数据变化也很大，从年初的16.0万套规模到11月的17.66万套的规模，头尾相比较，差不多10%的速度往上累积

以2024年2月-4月数据为例

2024年2月4日这天的数据是155972套，而4月10日这天已经来到168430套

单位：套

注意，这还是在每月有房源不断被去化的基础上

也就是说政策和小阳春这类节点都会对挂牌产生较大影响

那这个23万套意味什么

2024年截至目前我们的月均二手房成交套数为1.67万套

意味着从此刻开始上海二手挂牌在无新增的情况下，大概需要13.8个月才能去化掉所有库存

不过我们倒无需纠结这个时间是长还是短，以全国第一的二手成交体量而言，上海的二手市场一定是全国最健康的，没有之一

倒是23万套这个数字本身正在提醒我们一件事

关于二手市场箱体而言，我们正在进入一个近23万套体量的挂牌时代

02

23万套背后，变化的不仅是数量

数据观察最有意思的地方就是加入时间纵轴的维度，尤其当这个时间维度是年的时候

我们拉出2019年以来上海二手挂牌存量每月的情况

当你找到二手楼市的一些特定维度，你会发现数据背后我们的二手楼市的改变

2019年至今差不多五年的时间，算得上一个小小的时间周期

我们对比了2019年11月vs2024年11月的二手挂牌数据

从环线来看，外环外房源占比变高了

过去五年间内环内/内中环/中外环的房源占比都减少了，只有外环外变高了

这并不是两个月的对比，而是一条明确的变化趋势

在整体挂牌量走高的背景里，这也意味外环外走高的不仅是占比也是绝对数量

要么是外环内去化领先全市，要么是外环外新增挂牌太猛，我更倾向于后者

因为从各环线成交占比来看，外环外也是不断走高的

分区来看，五个新城里的嘉定、青浦、松江、奉贤的挂牌量占比在走高

同样的，比较的不仅是这个11月对比2019年的11月，而是逐年递增的发展趋势

而黄浦、静安、长宁核心区的房源占比在减少，闵行和宝山两大居住区变化不大

外环内的杨浦、虹口是外环内两个例外，完全身处外环内核心区，但挂牌量占比并无减少，相当部分月份甚至比2019年占比要更高

要知道连横跨内中外的普陀房源占比都在减少

从这可以看到两件事，外环外是房源量走高的很大原因，而其中几个新城方向是更为具体的原因

板块来看，更具象

我将递增和减少变化比较大的拎出来

嘉定变化最大的两个板块分别是南翔和嘉定新城，现在这两个板块在全市二手挂牌市场的占比，大概是五年前的2倍

杨浦中原、新江湾城的占比分别是同比2019年的56%、94%涨幅

有没有减少的，浦东的金桥、静安的彭浦、浦东的世博应该排全市前3

在房源总量不断走高的背景里，这些板块的房源占比却在快速减少

其他板块房源绝对量的提升是个因素，但板块自身的去化速度也是因素

由此你也能看到过去五年中上海新崛起的一批高流速板块

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800万、50平、2010年

这是过去五年挂牌市场的三个标志性数据

首先从价格段来看300万以下、300-500万价格段的房源在清晰减少，500-800万价格段变化不大但也在减少

这背后的变化你不能说就是低总价房源减少，也存在房价上行带来的房源分布改变

但800万是个知道MARK的数据，这是近五年各价段房源分布的分水岭

800万以下挂牌房源占比在减少、800万以上各价段的房源占比无一例外都在提升，相比其他城市上海的二手挂牌价箱体似乎天生具备高门槛

面积段的分布也有个有趣数字，以70平为界

30平以下、30-50平、50-70平房源占比在清晰减少，而70-90平、90-120平、120-150平、150-200平都在提升

除了200平以上

两头的面积段占比都在减少，但同果不同因，比如50平以下户型

这样的面积段往往是一条糕状的户型、或者紧凑小两房，市场进入改善时代后，这户型不太能满足市场主流需求

宝山某两房户型©上海链家

而200平占比的减少更多是因为面积段稀缺

我同事乔不丝统计了2017年以来200平以上成交占比，较稳定固定在2%上下

换句话说供应减少的情况下，需求却一直那么多，相对程度上的供不应求

没想到200平以上产品的现状在这也能找到些许作证

房龄端也有个明确变化

有些房龄段的房子在清晰减少，这个分界线不是1990年、也不是2000年

而是“进化”到2010年

你会发现2019年以来减少的不光是1970年以前的房子、也不光是2000年以前的房子、2010年以前的房子都在减少

而2010年以后的房子是在快速增加的

为什么这个数字还比较让我吃惊呢

我们在统计2016年以来二手房成交趋势的时候发现房龄的分水岭还在2005年

也就是说二手市场更多属于养成系

成交都是很末端的体现，更早的变化来自挂牌

至此

无论是物理层面还是参数层面你都能感受到一条清晰的市场变迁轨迹

04

现在的挂牌价回到2021年

其实挂牌价关注的不多，这主要是房东心态体现，而不是市场体现

但渐渐的你会发现当网签价格有点失真的时候，挂牌价之间的相对变化倒是可以作为一种市场指标的参考

这个11月二手市场的挂牌均价来到

66603元/平

我拉出2019年以来挂牌价，这个价格差不多回到2021年3月

你会发现2019年以来挂牌价走出了两个“驼峰”

2021年年中、2022年年中

这个峰值跟市场还是能对应起来的

那....

那也就是说现在这个回到2021年的价格也是一个可以参考的市场指标

这个回归该怎么理解

其实现在房东心态跟2021年完全不同，这个我想我不用展开各位也都有共鸣

那你就会看到价格波动背后一个很有趣的规律

就是价格被顶上去后，下来就比较慢

这背后慢的不是市场，而是房东心态，你可以理解为人性，由奢入简难

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今天要说的倒不是23万套的事

理论上只要市场不断推进，体量的突破就只是时间的问题

但前提是我们得统一市场语境

就是我们得知道我们所处的这个市场到底是怎样的，不然就是各说各话了

其次有件事也比较重要，对房东比较重要

就是卖房子的时候我们得做点什么，你不能说20万套跟10万套的时代还同一套打法

如何和中介合作、如何获取流量、客户出什么价格可以松口...