01
心疼儿子，老人把房子让了出来
受“多子多福”思想的影响，赵国栋与妻子林秀先后生育有6名子女，长子赵平、次子赵安、三子赵健、长女赵玉珍、四子赵明、次女赵玉婵。一开始，一家八口住在北京市东城区的老宅子里。子女成年后陆续成家搬出去。到了1985年，老宅子只剩下赵国栋和林秀老两口。
1988年9月，赵国栋向单位争取到北京市朝阳区的一套房产，建筑面积约47平方米。因为其他子女都有住房，只有赵明经济条件差，买不起商品房，赵国栋和林秀决定将该房屋给赵明一家居住。1988年10月12日，赵明拿到《住房证》（户主为赵国栋），10月下旬入住。
1997年3月，赵明找到老爷子诉苦，说家里人口多，房子太小，住着实在不方便，成功说服赵国栋与单位同事换房。随后，赵国栋将房屋置换到了潘家园，房屋面积从47平方米增加到67平方米。在这个过程中，赵明支付多出的房屋面积20平方米折合差价11000元。1997年12月1日，赵明拿到新《住房证》（户主仍为赵国栋），举家搬迁。
2001年，单位进行房产私有化改革，赵国栋就购买潘家园房产事宜召集家庭会议。会议主题只有一个，那就是6名子女“谁购买房屋谁出资”。赵国栋夫妻俩及另5位子女都有住房，没有出资购房的意愿，只有赵明经济困难，且一直居住在潘家园房产内。
最终，赵国栋和林秀决定由赵明出资购买潘家园房产，潘家园房产归赵明所有。考虑到潘家园房产为赵国栋单位所有，只出售给本单位员工，赵明不具备购买房改房的资格，所以实际操作时，名义上还得是赵国栋出资购买并登记在其名下。等潘家园房产登记到赵国栋名下后，再将房子过户给赵明。赵平、赵安、赵健、赵玉珍与赵玉婵对此决定没有异议。
转眼间到了2001年9月28日，赵明负责办理购买潘家园房产过程中的所有手续与材料。他以赵国栋的名义与北京市第五城市建设工程公司签订《房屋买卖合同》，房屋面积67平方米，房改成本价1560元，总价104520元。将赵国栋与林秀工龄折抵购房款后，还需支付购房款42120元。
同年10月23日，赵明现金支付购房款42120元，随后收到一张收据，付款人栏上写的是赵明（代），购房人栏上写的是赵国栋。除此之外，赵明还缴纳了公共维修基金2119元。
02
老人离世，这套房子6人争
2002年8月22日，赵国栋突然因病去世，未留下任何遗嘱。2002年8月29日，潘家园房产的房产证下来，登记在赵国栋名下。2016年8月16日，林秀因病去世。赵国栋与林秀名下其他财产在赵国栋生前均已处理完毕，唯有登记在赵国栋名下的潘家园房产未处理，林秀也未留下任何遗嘱。赵明一家继续居住在潘家园房屋内。
2022年，赵玉珍认为，父母遗留的潘家园房产市值500多万，应属兄妹6人共同所有，却一直由赵明一家居住，对自己及其他4人不公平，于是找赵明商量分割房子。赵明质问道：“出钱买房的时候你干啥去了？当时父母就说了，谁要房谁出钱，购房款是我出的，房子自然就是我的，你们有什么权利分房？”赵玉珍又羞又气，随即与赵明反目，将包括赵明在内的其他继承人一并告上了法庭。
在《民事起诉状》中，赵玉珍主张，潘家园201号房屋由兄弟姐妹6人各继承1/6产权份额。在庭审过程中，赵明不同意赵玉珍的说法。他认为，父母生前已经说好把这套房屋给自己使用，只是没等到办理产权过户，父亲就去世了。现在，涉案房屋应属于他一人所有。
“父母在世期间并未在涉案房屋居住，该房屋的实际居住人是我一家三口。2001年房改时，二老明确表示谁想要房谁出资购买，购房款42120元由我缴纳。涉案房屋是在此前换房所得的大房，换房面积差额对应折价款11000元也是我支付的。而且，去世前，两位老人多次说把房屋留给我。”
陈述完理由后，赵明补充道：“如果不能将涉案房屋全部判归我所有，那么，涉案房屋总面积67平方米中至少有27平方米应归我所有，剩余40平方米才是遗产。因为购房款总额104520元，房改成本价1560元，二老的工龄折算款62400元对应房屋面积40平方米。”
法官当庭询问赵明一些涉案相关情况，包括赵国栋与林秀表示房屋给赵明居住使用是否有有效证据，赵国栋与林秀说的房改时谁想要房谁出资购买是否有相关证据，换房差价11000元是否有相关证据。对此，赵明陈述都没有材料证明，话是开家庭会议说的，房款交的是现金。
针对赵明所说的情况，法官向其他继承人进行了调查询问。赵玉珍当庭表示否认，被告赵平与赵安表示不了解，被告赵健与赵玉婵表示认可赵明所述事实。法官询问涉案房屋购房发票上写了谁的名字，赵明陈述写的是父亲赵国栋。
法官经审理认为：涉案房屋是被继承人的涉案遗产，被告赵明若对房屋产权的登记情况持异议，可另行主张权利；依据现房屋产权登记状况，以及涉案被继承人子女情况，涉案房屋应予以法定继承分割处理。
同时，本案所涉及的诉争房屋具有一定特殊性。在全面、客观地审查涉案证据，充分听取涉案各方的诉讼意见后，考虑到涉案房屋取得的历史情况及居住事实状况等，酌定涉案房屋产权由原告赵玉珍、被告赵平、赵安、赵健、赵玉婵各自继承10%的所有权份额，由被告赵明继承50%的所有权份额。
03
律师说法：没有遗嘱时按照法定继承处理
一、潘家园房产是不是应该作为遗产按照法定继承处理？
民法典规定，继承从被继承人死亡时开始。继承开始后，按照法定继承办理；有遗嘱的，按照遗嘱继承或者遗赠办理；有遗赠扶养协议的，按照协议办理。本案被继承人均无遗嘱留存，所以，涉案遗产应按照法定继承办理。
遗产是公民死亡时遗留的个人合法财产。涉案诉争房屋为2001年房改时购买，产权登记证书上载明房屋“现产权人赵国栋”。所以，潘家园201号房屋应当认定为赵国栋夫妇的遗产。根据涉案的房屋产权登记情况及被继承人子女情况，应由原告、被告6名继承人依法继承涉案遗产。
二、赵明认为涉案房屋归其所有，能否得到法院支持？
首先，涉案房屋产权登记在被继承人赵国栋名下，是在赵国栋与林秀婚姻期间取得，应属于赵国栋与林秀二人的遗产。如果赵明对产权登记情况有异议，可另行主张权利。
其次，赵国栋与林秀未留有任何遗嘱，应按照法定继承处理。
再次，涉案房屋换房与购房的出资款项中，除有赵明出资外，还有赵国栋与林秀的工龄折价款。
最后，房屋所有权证书上所载明的权利人，有权行使占有、使用、收益、处分的权利，赵明一家长期占有使用，但不意味着房子应该归其所有。
综上所述，赵明主张涉案房屋归其所有，在法律上是站不住脚的。
三、其他5名继承人各自继承10%的遗产份额，为什么赵明继承的遗产份额竟能高达50%？
本案有以下几种特殊情况：
第一，两位老人在世时，涉案房屋一直由赵明一家长期居住使用，其他继承人未提出任何异议；
第二，赵国栋与林秀去世后至起诉前长达6年时间，其他继承人未对赵明一家居住在涉案房屋内提出异议或诉讼主张；
第三，换房时的房屋面积差额以及房改时购房、购房款的交纳都是赵明一直在负责办理；
第四，被告赵健与赵玉婵表示认可赵明所述事实：召开家庭会议确定谁要房谁出资购买、房屋给赵明居住使用、换房差价11000元为赵明出资。
法院综合考虑涉案房屋取得的历史情况及居住事实状况，从平衡各方利益诉求、有效化解家庭矛盾与促进亲属和睦角度出发，遵循公平原则并合理确定各方的权利和义务，依法判决赵明继承50%，其他5人各继承10%。
本文摘自《婚姻与家庭》杂志 2024年10月上
原标题《一套房子6人争，到底怎么分？》
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王秀全，北京济和律师事务所合伙人
李金萍，执业于北京济和律师事务所。主要研究领域为：婚姻家事、房产纠纷、民商事纠纷；主要业务方向为：婚姻家事、家族财富传承。
来源：婚姻与家庭杂志。中国家庭幸福生活引领者，专注女性成长与婚姻幸福，探讨如何更好地爱自己、爱家人。《婚姻与家庭》杂志出品。（微信/微博/今日头条：婚姻与家庭杂志）
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