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当事人双方签订房屋租赁合同，出租方按照合同约定将房屋出租给承租方，承租方却未按约定及时支付租金。那么，房屋出租方该如何主张权利救济？
案件详情
2021年5月，原告胡某与被告廖某签订《房屋租赁合同》，原告将其房屋出租给被告，交由被告做生意办公使用，租赁期限至2026年5月1日，月租金4000元/月。原告将租赁房屋交付被告使用，被告于2023年10月起未按约定向原告支付租金。合同中约定被告逾期不支付租金累计超过10天，或欠缴租金累计超过500元时，原告可以通知被告解除合同，并要求被告赔偿损失。
2024年4月17日，被告向原告签写《欠条》一张，承诺于2024年5月31日前付清尚未支付的租金，若逾期未付清的，自愿承担法律责任。欠条上备注2024年4月30日终止租房，之后被告未履行相应付款义务也未搬离原告房屋。原告诉至昭平县人民法院主张确认原、被告签订的房屋租赁合同已解除；要求被告支付欠付的房屋租金，及时搬离房屋并从2024年6月4日起按照每日133元支付房屋占用费。
法院审理
昭平县法院审理认为，原告与被告的房屋租赁合同合法有效，合同约定对双方均有约束力，依据《中华人民共和国民法典》第五百零九条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”的规定，被告应该按照双方合同约定在合同约定的期限内支付相应房租，被告未按合同约定支付房屋租金已构成违约。
被告出具的欠条中关于终止租房的内容，根据《中华人民共和国民法典》第五百四十三条“当事人协商一致，可以变更合同。”以及第五百六十二条第一款“当事人协商一致，可以解除合同。”的规定，双方关于终止合同的时间约定视为双方对合同期限的变更，租赁合同于2024年4月30日终止解除。
根据《中华人民共和国民法典》第七百二十二条“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以请求承租人在合理期限内支付；承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”的规定，被告逾期支付租金，原告可以解除与被告的房屋租赁合同。原告请求被告支付所欠房租的请求理据充分，法院予以支持。
关于原告请求被告支付房屋占用费的问题。按照前述分析，法院确认双方的合同已经解除，双方约定对未付租金的支付期限为2024年5月31日，若逾期未付清自愿承担法律责任。合同解除后双方的法律关系终止，被告应该及时搬离房屋，原告请求被告在付清全部租金后须在3日内搬离房屋并支付未及时搬离房屋支付房屋占用费，根据双方约定的付清全部租金的时间为2024年5月31日，在此期限内被告未付房租也未搬离，实际仍占用原告房屋，应向原告支付相应的房屋占用费，对于原告该项诉请，法院予以支持。
综上，法院依法确认原、被告签订的《房屋租赁合同》于2024年4月30日解除；被告在判决生效之日起五日内向原告支付欠付的房屋租金28000元，并于2024年6月4日起按照每日133元向原告支付房屋占用费直至实际搬离租赁房屋之日止（每日房屋占用费按租赁合同约定的月租金4000元/30天计算）。
法官提醒
房屋租赁纠纷案件中承租方违约的情况尤为常见，在签订房屋租赁合同时，双方可以在合同中约定相关违约责任的承担。出租方在面临承租方违约时，可以依法主张自己的权利救济，要求承租人继续履行租房合同，继续支付租金并遵守合同约定的其他义务；也可以选择解除合同，并要求承租人支付合同约定的违约金。双方对租金支付有期限约定的，承租方也应按约履行，在解除合同的情形下未付租金也未搬离房屋的，将会面临给付房屋占用费的风险。同时，作为房屋承租方和出租方也应加强法律意识，诚实守信地履行合同义务，共同维护房屋租赁市场的健康发展。
来源：桂江天平
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