收购存量商品房用作保障房，眉山发布最新《实施方案》

起草背景

为规范收购已建成存量商品房用作保障性住房工作，满足城镇无自有产权住房或人均住房面积较低的最困难群体，以及城市需要的引进人才等群体的基本住房需求，根据《国务院关于规划建设保障性住房的指导意见》（国发〔2023〕14号）、《国务院办公厅关于转发住房城乡建设部 自然资源部 中国人民银行 金融监管总局〈切实做好保交房工作总体方案〉的通知》（国办发〔2024〕26号）、《住房城乡建设部关于做好收购已建成存量商品房用作保障性住房有关工作的通知》（建保〔2024〕44号）等相关文件，结合我市实际起草了该《实施方案》。

起草过程

按照相关法律法规、政策文件和会议要求，结合我市实际，起草了《眉山市收购存量商品房用作保障性住房实施方案（征求意见稿）》，书面征求了天府新区眉山管委会、各县（区）人民政府、市级相关部门的意见并修改完善。2024年9月26日，《实施意见》在市政府门户网站公示，公示期间共收到2条通过网站跟帖形式反馈的意见和建议，已与当事人电话沟通达成一致意见，相关意见将体现在后续印发的相关文件中。

主要内容

《实施方案》主要包括6部分内容：

一是保障对象。保障对象重点为本市城镇无自有产权住房或人均住房面积较低的最困难群体，以及城市需要的引进人才等群体。

二是定价机制。收购价格应以同地段保障性住房重置价格为参考上限，即划拨土地成本和建安成本、加不超过5%的利润，与房地产企业平等协商收购项目价格。配售价格由收购主体按照基本覆盖项目划拨土地成本和建安成本、加适度合理利润原则进行测算。配租价格由收购主体根据不同房源类型合理确定，但不得超过同地段、同类型、同品质租赁住房市场租金标准的90%。

三是收购房源要求。收购房源为房地产企业已建成未出售的商品房。收购作为配售型保障性住房的，房屋建筑面积以不超过70平方米为主；收购作为配租型保障性住房的，面积标准按保障性租赁住房相关政策执行。

四是申购条件。申请人及共同申请的家庭成员应在申请辖区无自有产权住房，已享受房改房等政策性住房的家庭，需按规定腾退原政策性住房。保障性住房不得上市交易。

五是回购制度。需回购的配售型保障性住房，由收购主体按规定予以回购。回购价格由收购主体综合原成交价格、房屋使用折旧等因素确定。回购款优先用于清偿回购房屋未结清的贷款和回购产生的各项税费等。回购后房源仍作为配售型保障性住房。

六是实施日期。本方案自2024年10月23日起施行，有效期5年。

眉山市收购存量商品房用作保障性住房

实施方案

为贯彻落实《国务院关于规划建设保障性住房的指导意见》（国发〔2023〕14号）、《国务院办公厅关于转发住房城乡建设部、自然资源部、中国人民银行、金融监管总局〈切实做好保交房工作总体方案〉的通知》（国办发〔2024〕26号）、《住房城乡建设部关于做好收购已建成存量商品房用作保障性住房有关工作的通知》（建保〔2024〕44号）等文件精神，规范收购存量商品房用作保障性住房工作，结合我市实际，制定本方案。

一、指导思想

以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，深入贯彻落实党的二十大精神和习近平总书记对四川工作系列重要指示精神，坚持以人民为中心，从解决城镇无自有产权住房或人均住房面积较低的最困难群体入手，积极筹集保障房源，推动建立房地产业转型发展新模式，促进房地产市场止跌回稳，助力城市高质量发展。

二、工作目标

在充分尊重保障对象、地方国有企业、房地产企业、银行业金融机构等各方主体意愿的前提下，支持地方国有企业根据市场需求以合理价格收购户型合理、功能齐全、配套完善、质量合格的已建成存量商品房用作保障性住房，以满足城镇无自有产权住房或人均住房面积较低的最困难群体的基本住房需求，提升住房保障能力和水平。

三、重点工作

本方案所称保障性住房，是指除公共租赁住房以外的，由地方国有企业收购，限定户型面积、销售价格、使用和处分权利，面向本市城镇无自有产权住房或人均住房面积较低的群体,以及城市需要的引进人才等群体配售（配租），每个保障对象家庭只可享受一次的住房。

（一）明确保障对象。

保障对象重点为本市城镇无自有产权住房或人均住房面积较低的最困难群体，以及城市需要的引进人才等群体。

（二）确定收购主体。

在全市选定1—2家国有企业作为收购存量商品房用作保障性住房工作的收购主体（原则上在有收购意向的区域选择符合条件的国有企业作为收购主体），负责收购房源、申请审核、配售（配租）运营、回购等工作。具体项目收购主体采取“一事一议”的方式确定。选定的国有企业及其所属集团不得为政府融资平台，产生的负债不得构成地方政府隐性债务，且符合商业银行授信要求。

（三）明确定价机制。

由收购主体核算重置价格和配售（配租）价格，收购价格应以同地段保障性住房重置价格为参考上限，即划拨土地成本和建安成本、加不超过5%的利润，与房地产企业平等协商收购项目价格。房地产企业结合自身资金需求、收购价格等，自主决定是否出售商品房。

配售价格由收购主体按照基本覆盖项目划拨土地成本和建安成本、加适度合理利润原则进行测算。

配租价格由收购主体根据不同房源类型合理确定，但不得超过同地段、同类型、同品质租赁住房市场租金标准的90%。

（四）确定收购程序。

收购存量商品房用作保障性住房房源实行预收购制度，具体程序如下。

1.房地产开发企业根据自身意愿向收购主体申请纳入收购备选房源。

2.收购主体根据需求，会同住建、规自、税务、人行等相关部门按照“一现、两防、三合适”原则对申请房源进行审查，符合条件的签订预收购协议，纳入收购房源库。纳入收购房源库的房源不得对外销售。要求退出收购房源库的，房源提供方应提前报收购主体审批。

3.收购主体按照定价机制与备选房源所属房地产企业平等协商确定收购项目价格，签订预收购协议。

4.收购主体按照定价机制测算配售（配租）价格，制定配售（配租）方案，面向符合条件的保障对象公开配售（配租）。

5.保障对象选择意向房源进行认购（认租），并交纳诚意金或定金。以家庭为单位，每个家庭只能认购（认租）一套房源。保障性住房不得上市交易。

6.当认购（认租）数量大于或等于收购房源数量时，收购主体开展实质性收购。

7.收购主体按照公开认购（认租）过程中的人房对应关系迅速开展配售（配租），并按程序将房源报属地政府认定为保障性住房，房源纳入全国保障性住房信息管理系统统一管理。禁止以任何方式违法违规将配售型保障性住房变更为商品住房流入市场。

（五）收购房源要求。

收购房源所属房地产企业应具有独立法人资格、有效营业执照及房地产开发资质；信用信息良好，未被列入国家企业信用信息公示系统严重违法失信企业名单；不存在被责令停业或者财产被接管、冻结、查封、破产等情况。

收购房源为房地产企业已建成未出售的商品房。收购作为配售型保障性住房的，房屋建筑面积以不超过70平方米为主；收购作为配租型保障性住房的，面积标准按保障性租赁住房相关政策执行。优先考虑交通便利、公共服务设施齐全和整栋、整小区出售的房源。对不同所有制房地产企业一视同仁。

（六）明确申购条件。

县（区）政府、园（新）区管委会应明确保障性住房的申购条件，申请人及共同申请的家庭成员应在申请辖区无自有产权住房，已享受房改房等政策性住房的家庭，需按规定腾退原政策性住房。

（七）落实手续办理。

收购工作启动后，相关职能部门负责落实收购已建成存量商品房用作保障性住房的各项手续办理，压缩审批时长、开辟绿色通道、提高工作效率，确保收购项目具备配售（配租）条件。同时，收购时注意规避问题楼盘等不具备办证条件的房屋，确保能按照保障性住房封闭管理的要求办理不动产权登记。支持使用商业贷款和个人住房公积金购买配售型保障性住房，支持使用个人住房公积金支付保障性租赁住房租金。

（八）组织配售配租。

1.收购用作配售型保障性住房的项目，配售前由收购主体向属地政府（管委会）提交配售方案，经属地政府（管委会）同意后实施。配售方案应包括项目基本情况、配售价格、配售流程及工作措施等具体内容。

2.收购用作配租型保障性住房的项目，由属地政府（管委会）开展项目认定，对符合条件的项目出具《保障性租赁住房认定书》后实施。

（九）建立回购制度。

所有权人长期闲置、申请回购配售型保障性住房，或银行业金融机构、住房公积金管理部门实现抵押权处置配售型保障性住房的，由收购主体按规定予以回购。回购价格由收购主体综合原成交价格、房屋使用折旧等因素确定，报项目属地政府（管委会）同意后实施。回购款优先用于清偿回购房屋未结清的贷款和回购产生的各项税费等。回购后房源仍作为配售型保障性住房。

（十）强化金融支持。

金融机构要用好保障性住房再贷款等金融支持政策，按照市场化、法治化和自主决策、自担风险的原则，对地方国有企业收购后用作配售型保障性住房的，发放保障性住房收购贷款；对收购后用作配租型保障性住房的，发放住房租赁团体购房贷款。要优化贷款审批效率和管理水平，配合县（区）政府、园（新）区管委会加强贷款资金用途管理，严格避免以任何形式新增地方政府隐性债务。

（十一）严格监督管理。

市住房城乡建设局应加强对保障性住房收购、申请审核、配售（配租）运营等工作的政策指导，市级相关部门应按照职责分工履行监管责任，发现不符合要求的，督促指导收购主体、属地政府（管委会）进行整改。县（区）政府、园（新）区管委会应加强对收购主体和保障对象的监督检查，对保障性住房的收购流程、申请审核、配售（配租）运营、资金管理、质量安全等工作进行监管，发现违法违规行为的，依法依规进行处理。

四、工作要求

（一）加强统筹协调。在“保交房”工作机制下，成立收购存量商品房用作保障性住房工作专班，制定《收购存量商品房用作保障性住房工作方案》，指导国有企业以合理价格收购房地产企业已建成存量商品房用作保障性住房，协调金融机构为项目提供贷款支持。县（区）政府、园（新）区管委会成立本辖区相应工作专班，负责拟定管理办法和相关配套政策，推进本辖区保障性住房相关工作。

（二）严格资金管理。收购主体应在贷款银行开立资金监管专户，确保贷款发放、使用、回收均通过该账户办理；所获贷款资金要单列账目、单独核算，专款专用、封闭管理，保障性住房租金收入或销售回款应优先用于偿还保障性住房收购贷款。收购主体收购的不同商品房项目要单独建账、单独核算、项目间资金不得混同；贷款资金可用于已建成商品房收购以及必要的装修改造等合理支出。贷款银行应严格按照商品房收购进度和执行受托支付要求发放贷款。房地产企业出售所得资金依法依规偿还本项目债务后仍有节余的，可用于归还集团从本市其他未建成项目抽调的预售资金或用于建设其在本市的未完工项目，防止抽逃转移。

（三）强化舆论引导。县（区）政府、园（新）区管委会、市级有关部门（单位）要加强对收购已建成存量商品房用作保障性住房工作政策的解读和宣传，利用典型案例，释放正面信息。加强舆情监测，及时回应社会关切，妥善处置不当解读和恶意炒作，确保舆情平稳，共同为收购存量商品房用作保障性住房工作营造良好舆论氛围。

（四）实施日期。本方案自2024年10月23日起施行，有效期5年。