2024.11.02
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导读：成交量的“止跌回稳”是否能在年内带来房价企稳？
作者 | 第一财经 吴斯旻
在中央定调“房地产市场止跌回稳”后的首月，全国商品房成交量拐点已现。10月份，全国新建商品房和二手房成交总量同比增长3.9%，自今年2月份连续8个月下降后首次实现增长。
业界观点认为，此次楼市转暖是全方面的，体现市场预期发生向好变化。其中，二手房市场成交活跃度在多数城市都明显放大，一线城市新房市场率先转暖。此外，一些热点城市的优质地块也受到久违难得的追捧，表明房企信心也在逐渐复苏。
但成交量的“止跌回稳”是否能在年内带来房价企稳？多名受访专家认为，当前，全国房地产整体库存规模仍处于历史高位。四季度，还需要多重政策进一步推进，巩固销售企稳态势，促进楼市供需关系修复，推动房价企稳。
一揽子增量政策成效初显
根据住建部“全国房地产市场监测系统”网签数据，10月份，全国商品房成交同比、环比实现“双增长”。
“双增长”背后，发改委投资所研究员刘琳对第一财经分析认为，是近一个多月来，一揽子增量政策所产生的叠加效应。
9月26日召开的中央政治局会议提出，“有效落实存量政策，加力推出增量政策”，并围绕加大宏观政策逆周期调节、扩大国内有效需求、加大助企帮扶力度、推动房地产市场止跌回稳、提振资本市场等五个方面作出部署。
“在经济面临下行压力的背景下，前述5个方面的增量政策，对提振市场主体信心、提振居民消费信心起到了非常重要的作用。”刘琳表示，今年5月17日，有关部门也推出一系列楼市支持政策，但彼时楼市复苏仅维持了月余时间。市场信心的恢复需要宏观政策组合发力。
楼市方面，近一个多月来，住建、财政、自资、央行、金融总局等多部门接踵出台了一系列利好政策，存量政策优化与增量政策落地同时推进。比如，10月降息落地，5年期以上LPR达历史最低；而存量房贷利率的降低，在增加居民可支配收入的同时，削弱居民提前还贷动力，降低金融风险。有统计称，该政策可平均每年减轻家庭的利息支出总数达到1500亿元左右，惠及5000万户家庭。
“本轮楼市增量政策‘组合拳’产生的效应之快之强，超过之前多轮楼市纾困政策，我认为，主要是坚持了三点：一是政策信号十分强烈，二是政策内容与力度都超预期，三是精准聚焦稳房价。” 上海交通大学住房与城乡建设研究中心主任陈杰对第一财经分析说。
与此同时，多地加快落实“四个取消”（包括取消限购、限售、限价、普通住宅标准），松绑楼市限制性政策。据中指研究院11月1日统计，今年以来已有超300省市出台约700条政策，政策环境超上一轮周期最宽松阶段。
“近一段时间，各城市政府的响应动作非常迅速、敏捷，北上广深继续放开限购、限价，二三线城市如武汉、成都、长沙等也均推出了‘加码’政策，开发商加快推盘，部分城市优质改善项目陆续入市，这些均进一步助推了市场回暖。” 浙江工业大学中国住房和房地产研究院院长虞晓芬对第一财经分析说。
住建部监测显示，10月份全国新建商品房网签成交量环比增长6.7%，这是自去年6月份连续15个月下降后首次实现增长。二手房网签成交量同比增长8.9%，已连续7个月实现同比增长。
虞晓芬认为，目前，购房者对于“买现房”的热情更高，二手房成交率先回暖、增幅更大也是意料之中的。而10月份新房成交数据同比止跌意义尤为显著，表明“保交楼”积极推进，楼市信心有所修复。
根据住建部数据，一线城市楼市成交增幅更大。10月份，一线城市新建商品房网签成交量同比增长14.1%，二手房网签成交量同比增长47.3%。
“除热点一二线和省会城市外，我们观察到三四线城市的楼市成交量也出现企稳、跌幅收窄的现象。相较于一线城市新房市场刚需和改善并存的情况，三四线城市新房市场以改善需求为主。”刘琳说。
陈杰认为，本轮政策“组合拳”的效果并不是在所有城市都表现一致，城市间区域间的分化仍然存在并还有所加大。但新政在部分城市的效果展现，给其他城市楼市的筑底企稳带来了信心。
多专家：房价企稳仍需更大力度“去库存”
在房地产市场上，成交量的变化往往在房价变化之前，也即所谓的“量在价先”。随着全国楼市销售的拐点到来，房价是否也止跌可期？
国家统计局数据显示，今年9月，全国70个大中城市商品住宅销售价格环比降幅总体趋稳、同比降幅扩大。其中，一线城市的新房和二手房销售价格环比分别下降0.5％和1.2％，且降幅均较上月扩大。
11月，据中指研究院最新监测数据，百城新房价格保持微涨态势，涨幅较上月略增；二手房价格环同比继续下跌，100个城市二手住宅价格环比均下跌。但一线城市环比大幅收窄至-0.17%，止跌回稳态势初现。
“房价与销量密切相关，实际上就是供求关系决定价格。按照以往的经验，成交量持续上涨是房价上涨的基础条件之一。从目前的成交情况看，10月份新建商品房网签成交量环比增长6.7%，市场呈现了非常积极的止跌回稳信号。不过，从出现市场拐点到形成可持续的趋势，还需要时间观察。” 成都市城市建设发展研究院副院长冯波对第一财经分析说。
虞晓芬持审慎态度。她认为，当前除少数一二线城市外，更多城市面临较大的楼市库存。尤其是一些三四线城市，楼市销售的企稳态势还不突出，并且持续面临人口外流等问题，去库存压力较大，这制约了价格的企稳。
根据国家统计局数据，截至9月底，全国商品房待售面积7.32亿平方米，同比增长13.4%。
另据市场同期监测数据，三四线代表城市可售面积出清周期已超30个月，二线代表城市出清周期也达到21.2个月，均处于历史高位。
“短期内三四线城市‘量—价’的传导效应或并不显著，但去化压力小的城市可能率先企稳。”虞晓芬认为。
近半个月（数据截至2024年10月20日），有机构监测数据显示，在90个样本城市中，深圳、成都2城市率先出现房价短线止跌，分别微涨0.2％和0.32％，其余88个样本城市房价继续下跌。
中国社科院财经战略研究院住房大数据组组长邹琳华分析认为，当前房地产市场的内外部环境还没有发生根本性变化，房地产市场出现的积极信号主要来自于政策的支持力度的显著加大。房价止跌企稳并不是个容易的过程，个别城市出现的房地产市场复苏现象还很脆弱，需要政策的持续大力支持与呵护才能稳固。否则，市场随时有可能继续调头向下。10月底，核心城市成交量又有回落也证明了这点。
在陈杰看来，事实上，本轮楼市新政“组合拳”已明确聚焦稳价格，甚至不少政策的内容和力度超出市场预期。比如，“年底前‘白名单项目’信贷规模要扩围到4万亿元”“以货币化安置推进100万套城中村和危旧房改造”。借助财政、信贷、规划等多种政策工具的组合，有利于市场供求恢复均衡。
刘琳进一步表示，如果“100万套”的货币化安置完全落地，按照套均100平米计算，大约可以去化1亿平米的存量。去年我国商品房销售面积约9亿平方米，100万套城中村和危旧房改造货币化安置大约可以消化10％左右的库存，“这个力度并不小”。
财政政策能以多大力度支持土地收储和存量房收储，是市场关注的另一焦点。在10月17日举行的国务院新闻办发布会上，财政部部长助理宋其超介绍说“财政部拟会同相关部门实施利用专项债收储土地和收购存量商品房政策。” 冯波认为，接下来，还需要进一步加快落实专项债和再贷款支持政策收回收购存量土地。
“本轮政策信号十分明确，要‘严控增量’以收缩供给，大手笔大工程也要‘优化存量和提高质量’以提振需求。供需平衡修复在望才能降风险、稳预期、增信心。”陈杰说。
