文 | 陈书（地产公司高级经理）
*本文由作者参加九派新闻“九派圆桌”直播讨论《存量房贷利率调整细则公布，你的房贷怎么调》时的发言整理而成，发布前经作者审阅。
1、 北京上海深圳等一线城市楼市会怎么走？
北上深在房地产市场上相对还保有一些投资价值。国庆期间，也就是所谓的“金九银十”销售旺季，从北京、上海和深圳的楼市复苏情况同比来看，是高于其他二线城市的。尽管政策有所放宽，这三个地区为了遏制房价过快反弹或增长，仍然保留了一些之前的限控政策，包括二套房首付比例、限购政策，以及存量房的利率等方面，与二线城市保持了一定的差距。这样做是为了避免一旦政策全面放宽，短期内需求急剧上升，从而与中央的大政方针保持一致。
我们可以预见，北京、上海和深圳可能仍会保留一些限制性措施，但这些措施已经有所放宽。以深圳为例，其优化政策现在不再对偏远区域实施限购，而核心区域的购房资格要求也从必须缴纳30年社保降低到了1年社保，同时还取消了二手房市场的部分限制措施。以前规定商品房在取得产权证后三年才能上市交易，现在这一限制年限已被取消。此外，二手房交易的增值税免征年限也从5年调整为2年。
2、 固定利率转浮动利率一定划算吗？
并不是说现在才出现了固定利率和浮动利率的选择，至少从短期来看，浮动利率确实比固定利率更有利。但我们也需要考虑长远，因为贷款通常需要偿还30年左右，而经济周期大约是三四年。很难断言未来的浮动利率不会高于现在的固定利率，比如现在的固定利率是5%点多。如果未来经济过热导致通货膨胀，央行可能会提高利率以避免恶性通货膨胀的发生。毕竟，贷款期限长达30年。
短期内我们不必考虑这么远，浮动利率无疑是更划算的选择。
3、 存量房贷利率下调之后，购房者会立刻看到月供变少吗？
以我个人为例，我自己前几年买了一套房子，刚好是在房价的高点，当时的贷款利率是5%点多。不同之处在于，你和银行签订贷款合同时，约定的LPR重新计算时间各不相同。有的人可能是在1月份，而像我这样的则是在7月份。
这意味着，如果8月或9月央行宣布LPR下调，我的房贷利率并不会立即根据当月的利率调整，而是要等到第二年LPR重新计价的时候才会一起调整。因此，浮动利率中的LPR部分并不是随时调整的，而是根据每年签订购房合同约定的时间进行调整。而我们现在讨论的减30个基点（BP）的调整则是即时的，因为它与LPR不同，是立即生效的。
大部分银行可能在10月左右进行调整，这意味着你的后续房贷利率会随之一起调整。这次政策调整并不涉及LPR本身的变动，而是涉及到后面个百分点的调整，这部分调整对所有人都是一样的。但你的房贷利率可能会有所不同，比如你的利率可能是3.95%，减去30个基点后可能变成3.65%，而我的已经是3.85%，减去30个基点后变成3.55%。这与央行每月发布的LPR和减30个基点无关，这个减30个基点只要你选择了浮动利率，每个人都可以享受到。
各大银行会从10月25日开始正式调整，买房的人能立刻看到自己的月供变少。每个月，你都可以在银行的APP中查看相关信息。
4、 房叔、房姐们能从这轮调整中收益吗？
目前，无论是城市还是银行，都没有具体说明三套房或更多套房的贷款利率调整方式。
我认为最多也就是他们手中的首套房和二套房能够享受到存量房贷利率的优惠。对于那些拥有多套房产的投资者或炒房团来说，他们可能无法享受到这一利率优惠。因为在过去，为了抑制房地产市场过快增长，国家对于多套房的贷款政策实际上是相当严格的，不仅利率较高，首付比例也很高。在“房住不炒”的大方针下，政策放宽的范围最多也就是到二套房，而对于更多的房源，业主要么需要全款支付，要么就得承担较高的首付比例。那些纯粹针对炒房的人，他们能够享受到的红利是有限的。
5、 10月21日的lpr是否还会继续下调？
关于这个问题，还要看今年的情况。2月份LPR进行了幅度最大的一次调整，下降了25个基点，然后7月份也有所下调，降低了10个基点。但需要明确的是，LPR的调整与5年期以上的贷款报价利率是相关的，因为房贷利率是与5年期以上的LPR挂钩的。因此，我认为10月份即将公布的LPR可能会保持不变。毕竟，今年已经调整了两次，尤其是2月份那次是历史上最大的一次调整。如果继续下调LPR，可能会对政策的稳定性造成影响，显得过于频繁。
至于未来是否会继续调整LPR，我个人认为，年底或明年初可能会有进一步的调整。当然，这主要取决于当前楼市的状况，以及货币供应量M1和M2的变化情况。
6、 为什么会出现提前还房贷的现象？
在房地产市场繁荣时期，如果你手头有100万，你会如何投资？是选择全款购买一套房子，还是将100万分成两份，每份50万作为首付购买两套房子？在2021年或房地产市场出现拐点之前，大多数人可能会选择后者。原因何在？因为在那个时候，资产的增值速度远远超过了负债的利息成本。简单来说，你使用的杠杆越多，你的净收益率就越高。
然而，到了2021年之后，情况发生了变化。一方面，国内最大的投资渠道——房地产市场表现不佳；另一方面，股市长期徘徊在3000点左右。这导致人们面临所谓的“资产荒”，即即使手握资金，也不知道应该投资到哪里。
在这样的背景下，提前还款的逻辑就变得清晰了。首先，你得手头有足够的现金。其次，当你找不到更好的投资渠道，或者你发现你预期的投资收益率低于你的贷款利率时，从纯数学的角度来看，你当然会选择将钱还给银行，以减少支付的利息。这样做，从财务角度上来说，是完全合理的。
7、 细则公布后，我还需要提前还房贷吗？
这需要根据每个人的投资情况和风险偏好来判断。
如果你有更好的投资渠道，从负债的角度来看，手上有大量现金，提前还款当然可以减少利息支出，这看起来是更好的选择。但如果你有其他更好的投资机会，比如前段时间股市的上涨给了人们信心，有些人甚至贷款去炒股。我们暂且不论这种行为是否正确，但这说明了一点：如果你有更好的投资渠道，你甚至可能还会向银行借钱。在这种情况下，你或许不需要提前还款。当然，这不仅仅是股市，也许你会投资实业，或者购买黄金等其他资产。如果你自己判断这些投资的收益率高于你的贷款利息，那么不提前还款也是一个合理的选择。
8、 此次政策力度较大，我可以放手买房吗？
目前，对于购房者个人而言，我认为，如果你还想像过去那样投资，将现金分散投资于多套房产，我认为这种行为是非常不理智的。短期内，不应通过增加杠杆来投资房地产。
然而，对于刚需购房者或需要改善住房条件的二套房买家来说，现在是一个非常好的时机。对于大多数二套房的购房者来说，他们可能面临的问题是，随着孩子的成长，无论是一个孩子还是两个孩子，原有的住房空间可能不再足够，需要进行置换。
许多家庭可能会考虑购买学区房，或者是靠近学校的二手房。对于那些非刚性需求但属于改善型需求的家庭来说，二套房的贷款利率政策提供了一个良好的机会。尽管首付比例降低，贷款比例相应提高，但结合当前贷款利率下调的政策，这仍然是一个积极的时机。
9、 公积金贷款利率也会跟着下调吗？
我个人认为，在当前阶段可能不会再有下调。主要原因是，大多数人并没有使用公积金贷款，一方面是因为公积金余额不足，另一方面是公积金贷款的额度有限。当然，不排除未来可能会在不调整利率的情况下，放宽公积金贷款的条件或增加总额度。
10、 未来可能让个人自主与银行协商调整存量房贷利率吗？
至少目前来看，央行已经确定了LPR减30%的政策，但并未进一步放宽政策，将存量房贷款利率的调整权下放。
如果真的允许存量房利率根据不同城市和银行进行调整，我个人判断，商业银行的积极性可能不会像新房贷款那样高。这是因为新房贷款对银行来说是增加资产的机会，对银行是有利的，可以发放更多贷款。而存量房则不同，它们已经与银行签订了贷款协议，如果放开政策，让央行不再统一调整存量房贷款利率的下限，而是让各个商业银行自行决定，我认为商业银行的意愿可能不会有那么强烈。
11、 未来房贷利率还可能继续下调吗？
房地产市场对这一系列政策刺激的反应是关键。如果到了10月份，9月份的政策实施后，市场确实已经触底反弹，那么我预计未来的货币政策，特别是在利率方面，不会有太大的调整。
然而，如果市场反应未达到预期，根据政府恢复房地产行业的决心，他们可能会继续下调利率，无论是通过货币政策、财政政策还是房地产自身的政策，以进一步刺激市场，因为房地产行业及其上下游产业链，包括建筑业，占国家GDP的比重至少在10%到14%左右。房地产行业的不景气对整个国内经济的影响是相当大的。
当然，至少在接下来的今年四季度，由于时间不多，再次调整的可能性不大。但如果房地产市场仍然没有起色，那么明年年初可能会像去年一样，在1月或2月继续下调利率。更长期的情况则难以预测，因为这涉及到整个国际宏观形势，包括美联储的利率政策是否会影响我国的货币政策。如果美联储继续下调利率，为了保持人民币的稳定性，我们国家仍有可能进一步降低利率。
来源：九派新闻
微信编辑：李灿
