武汉一商场陷“代租纠纷”：代管公司被指解约后拒交商铺，数百名业主陷维权困境

文摘 2024-11-09 15:28 山东

“代管公司单方终止合同，解约后又占着商铺不肯退还，反而要求我们业主降低租金重签委托租赁合同，哪有这样的道理？”近日，武汉汉口城市广场第二期商铺的不少业主反映，11年前，他们和武汉双联创和置业有限公司（以下简称“双联创和公司”）签订了一份为期20年的委托租赁协议。然而，双方合同刚履行了十年，双联创和公司在今年8月主动提出解约，让一众业主措手不及。业主称，解约后他们原本该拿回经营权，双联创和公司却不同意，既不清退租户，也不支付租金，反而要求跟业主重新签订新的10年委托租赁合同，但收益率较之前降低了近一半，这让大家难以接受。

针对业主们的反馈，11月6日，双联创和公司相关负责人在出面交涉时曾表示，他们确实向业主们寄送了《合同终止通知书》，之所以未向个别业主移交商铺，是因为项目是一个统一的整体，需由他们统一管理和经营。而且，相当多的业主愿意在新的收益率前提下，重新签订委托租赁管理合同。

不少业主并不认可此说法。他们告诉新黄河记者，有几百名业主都不同意续签合同，但现在双联创和公司拒交商铺，甚至对部分业主采取断电、安排保安“巡逻”等手段，导致有商铺无法正常运营，租户反而成了“最受伤”的群体。

买商铺后必须代管？“售后返租”埋隐忧

位于武汉后湖新城核心地段的汉口城市广场，项目总建筑面积达60余万平方米，其中商业配套20余万平方米，对外宣传是“融合购物、餐饮、休闲娱乐、文化教育、公寓、停车场等六大功能为一体的汉口首个一站式体验式家庭娱乐购物中心”。然而，如今这块置业宝地，却陷入租赁纠纷中，不少商铺也被迫停业。

近日，新黄河记者接到业主韩先生反映称，2013年9月他从武汉地产控股有限公司处购置了汉口城市广场第二期的一套43.76平方米的商铺，总价值超过110万元。购房当日，韩先生不仅签订了购房合同，还得按要求与双联创和公司签订《汉口城市广场产权商铺委托租赁管理合同》及另一份经营管理合同。“买铺就要签这个，不签不卖，当时销售就是这么说的。我们签这份协议，也是因为相信这家地产公司，毕竟有国企背景。”韩先生回忆道。

公开资料显示，双联创和公司成立于2011年1月，该公司由武汉地产集团有限责任公司与南国置业股份有限公司各持50%股份。武汉地产集团有限责任公司是一家国有企业，在武汉城市建设集团旗下。双联创和公司与武汉地产控股有限公司又同属于武汉地产集团有限责任公司的控股企业，也就是与业主签订合同的委托租赁方和开发商为关联公司。

汉口城市广场第二期的这种操作模式，在业内被称作“售后返租”，即卖方将自己的商品出售给买方后，再与买方约定，由卖方管理该商品的租赁业务，并按照约定支付租金给买方。过去数十年间，这类售楼方式曾一度吸引无数投资者的目光。然而，根据《商品房销售管理办法》第十一条，“房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房。房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房”的规定。这意味着，这类销售方式存在违规的嫌疑。

代管运营十年后，公司突然提出“解约”

更令韩先生没想到的是，与双联创和公司签订租赁管理协议刚过十年，就遭到对方单方面解约。

韩先生提供的资料显示，他的商铺委托双联创和租赁管理初期为三年，三年期满后，双方将自动进入为期17年的委托租赁管理期，整个委托期限自合同签订之日起共20年。据韩先生介绍，委托租赁管理初期为三年时间，这三年的租金每月每平方米2元，业主们几乎没什么收益。从2017年9月起，剩余的17年被划分为四个管理期，这时候业主们才真正拿到收益（租金）。以他的商铺为例，首个管理期为两年，期间每月每平方米租金为155.91元；而后三个管理期，每个周期均为五年，每月每平方米租金则调整为168.90元。根据合同条款计算，后三个管理期每年所获得的租金收益大约相当于总购房款的6.5%。韩先生认为，这一收益率与大多数业主的预期相符，原本以为这是一份合理的投资回报。合同还约定，管理方在合同的初始委托租赁管理期或任何一管理期届满前三个月内，有权单方决定是否提前解除合同。

韩先生称，过去7年里，双联创和公司每月都会将租金打到业主们的账户上，双方合作还算愉快。第二个管理期刚过，原本以为合同能够如约履行，没想到在今年8月20日，他突然收到了一份双联创和公司发来的《合同终止通知书》。通知书称，双方在2013年9月签订了租赁合同，受全国商业市场下行等影响，商业经营持续恶化，双方签订合同时的情势与当前相比发生了巨大的变化，目前汉口城市广场二期项目持续亏损，经营难以为继，决定自今年8月31日起终止合同，并要求韩先生尽快与双联创和联系并商议相关事宜。

韩先生表示，双联创和公司向每位业主都寄送了《合同终止通知书》，“虽然我们对他们突然解约很失望，但合同既然有规定没办法，我们只能自己另想办法运营。”但令人没想到的是，当韩先生和其他业主决定收回商铺的经营权时，双联创和公司却用“行动”告诉业主，他们似乎不是真的想终止合同。

拒还经营权惹事端，代管方想重签合同“降租”

“双联创和公司主动提出终止合同后，我以为会很顺利拿回商铺经营权，接下来自主招商和经营，但没想到对方却不同意了。”韩先生向新黄河记者表示，自双联创和公司表示终止与他的租赁合同后，他多次催促对方移交商铺，但对方一直不予理会，既不清退租户，又不安排双联创和、业主及租户三方进行相关租赁合同的转移，自9月开始也不再足额支付商铺租金。无奈之下，部分业主被迫直接与租户交涉，试图收回商铺经营权，又遭到双联创和的阻拦。

“双联创和把商铺还给我，我们按之前的招商标准去自行运营，相信也不会有什么问题，但现在即便拿回商铺，对外出租也是大问题。”业主田先生称，2024年10月18日，他的店铺被物业突然拉闸断电，致使商铺无法开关电动闸门及正常照明，更无法做重新招租或自主营业的前期准备。他认为这事儿跟双联创和公司脱不了关系，甚至为此报了警。

业主因商铺停电报警

不止业主很受伤，租户们也苦不堪言。不少租户表示，他们与双联创和公司签订的合同期限在5至10年不等，有的甚至已提前支付房租，如今却被夹在业主与双联创和的纠纷中，还有业主表示要来收租金。有租户表示，目前商铺的正常经营已经受到影响，他们对未来经营感到担忧。

11月6日，不少业主和其代理律师曾到双联创和公司办公室去讨说法。根据业主们提供的录音显示，对方一位负责人明确表示，由于公司面临亏损，将不再履行原委托租赁合同。此外，由于整个区域的经营有规范要求，单个经营难以发挥功能和作用，商铺不能还给业主，只能由双联创和公司统一管理、统一运营。因此，相当多的业主愿意在新的收益率前提下，重新签订委托租赁管理合同。双联创和公司的解决方案是，要求业主重新与他们签订一个10年的委托租赁合同，但新的合同条件中，收益率被大幅下调至约3.3%，相较于之前6.5%的收益率，降低了近一半。该负责人还表示，新的收益比例是在调查的基础上，根据现有收益情况综合得出的，也是和部分业主协商的结果，不是管理方单方作出的决定。

不过，当代理律师提出具体有多少数量的业主同意重签合同时，对方没有回答。“商铺的所有权属于每个业主，经营权属于所有权的附属权利。在原合同已经解除并且新合同没有订立的情况下，要尊重每个业主的所有权和经营权，不能因为一部分业主同意让渡自己的经营权而强迫其他业主也要这样。”其代理律师表示。

律师称代管方涉嫌“违约”，政府部门已介入

据多位业主透露，这件事涉及的商铺数量多达两三百个，由于部分商铺由多位业主共有，因此实际受影响的业主人数约三四百位。业主们组建了集体维权群，光群内就有300多位业主。

业主自发组建维权群

针对汉口城市广场第二期商铺业主的遭遇，日前，江岸区住建局曾回复业主称，“您不认可承租方重新签订合同的解决方案，要求收回商铺使用权的诉求涉及民事合同纠纷，建议通过司法途径解决诉求。”新黄河记者近日也致电江岸区市场监督管理局进行咨询，对方表示已记录该反馈，并会跟进了解相关情况。截至发稿时，记者尚未收到回复。新黄河记者还多次致电双联创和公司处理汉口城市广场事务的负责人，对方始终未接听电话，发去采访短信亦未回，双联创和的法律顾问则直接拒绝了记者的采访。

对于此事，北京当代律师事务所律师李欣认为，双联创和公司在这个事件中存在违背契约精神的情况。当初业主们购买此处商铺，正是看中了有长达20年的协议，并且租金数额也是按照年收益率约6.5%进行计算写进了合同，业主们同意前3年双联公司几乎免交租金的前提也正是这个协议。现在，双联公司单方解除合同后，商铺的经营权就该归还业主，由业主自主经营或者自行和商家签约，否则就涉嫌违约。

李欣建议，在双联创和公司已经解除合同的前提下，一方面，业主们可以跟现在租用自己铺面的商家沟通，表明自己要收回商铺经营权或收益权的态度，寻求商家的理解，还可以成立业主委员会或相应的组织，以集体的名义向双联公司表达诉求。另一方面，可以采取到法院起诉的方式，控告双联公司侵犯自己财产的行为。另外，业主还可以去当地的政府部门如市场监管局、住建局寻求帮助，如果发现双联公司有违反行政法规的行为，有关部门应该进行调查和处罚。

李欣同时表示，对商业地产返租纠纷问题，如果确实因市场竞争激烈，经营压力过大，经营方需要下调租金回报率，这属于变更合同的重要核心条款，应就变更事项双方协商一致后再采取行动，不能“自说自话”“想改就改”。

（文中图片由受访者提供）

（新黄河记者：王立奎）

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