估价机构应重视内部治理
为未来发展打下坚实基础
柴 强
中国房地产估价师与房地产经纪人学会会长
一、估价机构到了重视内部治理的阶段
目前，受房地产估价行业外部及内部多重因素交织叠加影响，房地产估价市场不够好、业务不够多，房地产估价机构应利用这段时间休整、复盘、展望，补短板、强弱项、堵漏洞，准备再出发、向前进、上新台阶。
过去，估价业务快速增长、竞争不很激烈、客户要求不很高、执业风险不很大，导致估价机构对内部治理不够重视，加之内部治理即使搞得好，也难以立竿见影，使得估价机构对内部治理缺乏动力。现在，我国经济发展由高速增长阶段进入高质量发展阶段，房地产市场供求关系发生重大变化，城市及房地产开发建设方式从“大拆大建”为主转向更新改造、盘活存量为主。在此大环境、新形势下，房屋征收、土地出让等估价业务量减少，房地产抵押等估价业务收费降低，不少估价机构生存发展遇到困难，有些估价机构甚至陷入困境。
未来，估价机构要生存发展特别是可持续发展，需要提供高质量的估价服务，不断深化拓展估价业务，这将有赖于内部治理这个底层基础。而搞好内部治理需要提高认识、转变观念、调查研究、设计方案、协调利益等等，是个“慢工”。因此，从现在起就要补上现代企业管理这门课。从房地产估价行业总体发展进程来看，第一阶段注重估价技术（理论与方法）提升（虽然当前仍需大力提高估价技术水平），前些年开始进入的第二阶段注重估价业务发展（虽然还需大力巩固、深化和拓展业务），从现在开始的第三阶段应注重机构内部治理。
估价机构于2000年“脱钩改制”被推向市场，现有的机构负责人中一些是原行政事业单位负责人，一些是从事估价技术工作出身，普遍缺乏现代市场经济下企业管理的专业知识和训练，基本上是自己“边干边学”。现在，开展估价机构内部治理相关理论研讨、实践总结和经验交流，推动估价机构重视内部治理，逐步构建既符合现代企业管理基本原理，又适合房地产估价机构特点和机构自身情况的内部治理体系，特别是建立一套较完整的内部管理制度、规则和程序，对提高估价机构的专业服务水平和运营管理效率，防范估价执业风险，保障估价机构可持续发展，具有十分重要的意义。
二、估价机构做好内部治理的基本前提
估价机构要做好内部治理，先有必要从思想上提高相关认识，主要包括下列方面。
一是在精神状态上，估价机构和估价师既要居安思危、增强忧患意识，又要坚定发展信心。“人无远虑必有近忧”“信心贵于黄金”。盲目乐观、不正视困难和挑战，会导致不思进取、贻误时机；而消极悲观、看不到机遇和发展前景，会导致自暴自弃、缺乏激情和活力。未来随着各行各业为了生存发展，都要高质量发展、科学决策、精细管理等，房地产估价为人们带来好处、减少损失、防范化解风险等作用会更加突出，人们对房地产估价的需求会更多，同时要求会更高，房地产估价的市场空间和发展前景还很广阔。
二是在发展理念上，要坚持专业主义、长期主义。估价机构应平衡好多元化与专业化发展、短期目标与长期发展的关系。多元化发展要适度且与估价专业相关，业务之间能相互促进或能共享资源，应避免盲目、过度多元化。估价机构过去是业务过于单一，现在部分估价机构有过度多元化的倾向。
一些估价机构负责人讲估价机构发展“知易行难”，言下之意是希望有速效的“灵丹妙药”。但破解“知易行难”之法唯有坚持长期主义，要持之以恒做“难而正确的事情”，经过日积月累的“进化”，便由量变到质变。如坚持为客户提供高质量的估价服务及相关咨询顾问服务，将新客户变成回头客、老客户甚至终身客户，并且有“转介绍”（即老客户推介新客户）。这样经过一段时间后，客户群体就会越来越大，业务就会“东边不亮西边亮”。
三是在发展战略上，要走市场化、咨询化、科学化发展之路。市场化发展是不过于依赖“法定评估”业务。从长远看，有内在需求的“自愿评估”业务会更多，更具有成长性、持续性、稳定性。咨询化发展是不仅做“鉴证性评估”业务，还要做“咨询性评估”业务，此外还能活学活用房地产估价等专业知识，提供房地产市场调研、可行性研究、合理利用、保值增值等相关咨询顾问服务。科学化发展是在估价技术、报告格式等方面不因循守旧、墨守成规，而要与时俱进、守正创新。其中，守正创新不是为了创新而“创新”，而是为了提高估价效率、保证估价质量、深化拓展估价业务等，既要保留现有的好的做法，也不盲目追求效仿“高大上”甚至刻意标新立异、不切实际的创新。
四是在发展路径上，估价机构要按做优、做久、做强、做大的顺序发展，从注重追求发展速度和规模转向追求发展质量和效益，不刻意追求做大。根据美国、日本等发达国家的估价行业现状，绝大多数估价机构的规模都不大，因此估价机构特别是中小机构要“专精特新”发展，小机构只要顺应经济社会及房地产发展大势，坚持把现代市场经济下有持续需求的业务做优、做久，成本控制得当，即做到“小而美”，在未来仍有很大的生存发展空间。
三、估价机构内部治理涉及的主要内容
估价机构内部治理涉及的内容很多，在此列举几个主要方面。
（一）体制机制
一是在组织形式上，目前估价机构有公司制、合伙制，以及市场主体类型登记为公司制而机构内部实质为合伙制等，但绝大多数为有限责任公司，组织形式上过于单一。不同的组织形式各有优缺点，可了解借鉴律师事务所、会计师事务所、房地产经纪机构、国际房地产咨询顾问机构等专业服务机构的相关做法，依法选择适合自己的组织形式。
二是在治理结构上，应依法依规、结合自身情况建立健全并处理好股东（会）、董事（会）、监事（会）、经理（层）、估价师、一般职工（职代会）等之间的关系。
三是在实际控制人上，实际控制人、大股东或控股股东要勇于担当，不应为了规避个人风险而让小股东甚至非股东的估价师担任机构法定代表人。如果让小股东甚至非股东的估价师担任机构法定代表人，又不授予相应的权力，往往意味着机构内部治理不会好。未来有关行政管理部门、行业自律性组织将会进一步压实实际控制人责任。
四是在股东或合伙人退出、进入机制上，应有合理的股份调整等。这方面还有待深入研究探索，总结好的做法。
五是在激励机制上，应处理好股东、承揽业务人员、承办业务人员和一般管理人员（如办公室、财务人员等）的关系。探索股权与收益权的关系，在难以给予相关核心人员股权的情况下，可以给予收益权的激励。
六是在机构做强做大上，可开展机构之间联合、并购、收购，也可开设分支机构等。估价机构对分支机构应加强管理，并将先进的理念、技术、管理和新型的业务传授给分支机构，带动分支机构所在地估价行业更好发展，而不是“卖牌子”，接受“挂靠”，这不仅会导致恶性压价竞争，扰乱当地估价市场，也会给总公司带来麻烦甚至风险。在估价机构监管上，分支机构的不良行为会记到总公司名下。
（二）后继人才
目前，第一代估价师特别是机构负责人陆续到了退休年龄，进入新老交接阶段。但是，估价机构普遍缺乏中青年高素质专业人才，甚至在当前就业难的情况下难以招到像样的大学生。为此，要深入思考如何吸引、培养、留住人才特别是青年人才，如何建设高素质专业化估价队伍，如何待遇留人、事业留人、感情留人。
一是要制定青年人才培养计划，特别是开展“估价进校园”活动，与有关高校院系合作安排在校大学生、研究生到估价机构实习，资助开展课题研究、撰写论文，大力宣传国家房地产估价师职业资格制度，鼓励符合条件的在校大学生、研究生报考房地产估价师。
二是估价机构的办公环境、工作方式要适应现代青年人的生活方式。虽然办公场所不一定要面积大、高档豪华，但要整洁、现代、有生气。
三是要让青年人看到希望，建立阶梯式发展通道，避免“一眼看到头”。如可从普通估价师发展为高级估价师、机构估价技术总监或总估价师，再到行业资深估价师乃至估价大师等。
四是关注青年人才的职业发展规划，探索师徒制。做好房地产估价既要有专业知识，又要有实践经验，有些估价“技艺”主要依靠口传心授，甚至只可意会，不可言传，需要在实践中发现问题、分析问题、解决问题；同时“师傅”严谨的工作作风、良好的职业操守也会潜移默化感染、影响“徒弟”，久而久之会在行业内形成融洽的传承关系和良好的执业氛围，因而需要带徒传技、言传身教。
五是尽早培养懂估价、会管理、讲诚信、有使命的机构接班人，做好交接、传承。
（三）管理手段
估价机构应重视和采用科学先进的管理手段，以提高估价效率、保证估价质量、降低估价成本等。
一是研究探索数字化转型。党中央、国务院提出加快中小企业数字化转型。估价机构基本上都属于中小企业，要积极研究如何数字化转型，包括如何利用现代科技助力估价，如生产（估价作业）数字化、管理数字化、营销数字化等。目前，由于估价服务对象主要是银行、法院、国企、军队等单位和政府部门，估价机构数字化发展方向主要是生产和管理数字化，如估价对象实地查勘数字化监管等。估价数字化并不等于估价自动化或自动估价，其范围更为广泛。
二是应用现代项目管理工具。如相对简单的甘特图（横道图）在估价项目管理上的应用，可以进行进度、质量、成本、风险等管理，使估价工作的效率更高、质量更好、成本更低、风险更小。
三是采用科学合理的绩效评价考核方法。如KPI（Key Performance Indicator，即关键绩效指标）、OKR（Objectives and Key Results，即目标与关键成果法）在估价机构绩效管理中的应用等。
（四）内部制度
估价机构应重视自身内部制度建设，依法依规建立健全各项内部制度，特别应注重下列方面。
一是学习培训制度。要建立健全机构内部学习培训制度，成为学习型组织，开展集体学习交流，了解国内外同行经验教训，养成时常复盘、总结的习惯。
二是估价资料库制度。要建立健全估价相关法规政策库、标准规范库、交易实例库、收益实例库、成本实例库、估价参数库、估价案例库、客户资料库等。其中，估价案例库可用于对拟承接的估价对象是否曾经估价过、是否需要回避，前后承接的抵押估价、司法拍卖估价等的结果之间是否能自圆其说等。
三是业务流程和标准制度。要建立健全估价报告内部审核、估价档案管理等制度。
四是风险管理制度。要把握和处理好业务发展与风险防控的关系，明确“底线”“红线”行为，且不得逾越“底线”“红线”，如不得出具虚假或有重大差错、重大遗漏的估价报告，不得按委托人及估价利害关系人的要求高评或低评等。这些年，一些估价机构及其负责人在这方面吃了大亏、得不偿失、后悔莫及。
五是明码标价制度。以恶性压价手段招揽业务不仅违反《资产评估法》等法律法规，降低估价质量，带来估价风险，导致“劣币驱逐良币”，还使估价职业和行业失去起码的尊严，得不到基本尊重，是估价机构和估价行业高质量发展、可持续发展的“大敌”。要依法有效治理恶性压价。估价机构应依法实行明码标价（明码实价），在经营场所、相关网站、行业自律性组织等场所或渠道公示服务项目、服务内容和收费标准。
六是机构发展基金和风险基金制度。估价机构宜每年从营业收入或利润中计提一定比例的资金，用于学习培训、业务研发、估价创新、人才培养、风险补偿等，以构建机构发展的长效机制。
（五）企业文化
估价机构应重视自身企业文化建设，包括本机构的价值观、发展观、使命、愿景等。特别应注重下列方面。
一是不唯利是图（不追求短期经济利益最大化），倡导向上向善，有维护和促进估价行业规范、健康、持续发展的使命。实际上，这也是为了估价机构自身长远、更大的发展和利益。
二是避免过度商业化。估价属于专业服务，应有必要的职业尊严，估价机构应避免采用业务员（非估价师的专职销售员）承揽业务这种营销方式，估价从业人员特别是估价师的言行举止要体现专业人士的素养。
三是努力践行ESG理念。ESG是Environment，Social and Governance的缩写，从环境、社会和治理三个维度，评估企业的可持续发展能力，强调企业要注重生态环境保护、履行社会责任、提高治理水平。
（本文在2023年12月中国房地产估价年会演讲的基础上修改而成。徐进亮、许军、丁金礼等估价机构负责人，以及中房学秘书处王霞、王欢、宋梦美，提出了一些修改意见建议，在此表示感谢。）
