为进一步加强和规范我市物业管理工作，全面提升物业服务质量和服务水平，满足人民群众对美好生活的需要，促进物业服务行业健康持续发展，市住建局牵头起草了《吴忠市普通住宅小区物业服务等级指导标准（征求意见稿）》，现面向社会公开征求意见，征求意见时间为11月1日至11月11日，征求意见稿详见附件，反馈意见请发送至电子邮箱bzf2039981＠163.com，或拨打电话0953－2131101。

附件：1.吴忠市普通住宅小区物业服务等级指导标准（征求意见稿）

      2.《吴忠市普通住宅小区物业服务等级指导标准（征求意见稿）》起草说明

吴忠市住房和城乡建设局

2024年10月31日

附件1：

吴忠市普通住宅小区物业服务

等级指导标准

（征求意见稿）

一、一级物业服务

（一）基本要求

1、服务与被服务双方签订规范的物业服务合同，双方权利义务关系明确，并在乡镇（街道）、社区备案并报行业主管部门归档。经营执照齐全，且在有效期内，企业信誉良好且未纳入失信执行人名单。

2、小区内设置管理处， 办公场所整洁有序，应配置必要的办公用品（如办公家具、办公电脑、电话等），小区内有专署的办公场所。

3、管理人员、专业操作人员按照国家、自治区、吴忠市有关规定取得相应证书，需培训服务礼仪后，统一着装，挂牌上岗，仪表整洁，服务规范。

4、小区物业应按照服务合同、服务面积和复杂程度配置相应数量的项目经理、秩序维护员、客服、维修人员、保洁人员、绿化人员等相关岗位人员。

5、在小区内明显位置设置公开公示栏，公示小区相关物业服务人员的照片、服务内容和服务标准、收费项目和收费标准、物业服务费收支情况、联系方式及监督投诉电话。

6、健全各项内部管理制度、各岗位工作职责。对物业服务费和其他费用的收支进行财务规范管理，账目清晰，并实行项目独立核算。建立健全小区物业管理档案。

7、公示小区24小时服务电话，承接业主专有部分物业的维修及公共部分的紧急抢修。24小时受理业主或使用人报修。急修1小时内到现场处理，一般维修2天内完成（预约除外）。对业主或使用人的投诉在3天内答复处理。

8、根据业主需求，提供物业服务合同之外的特约服务和代办服务的，公示服务项目与收费价目。

9、按有关规定和合同约定公布物业服务费用和公共收益收支情况，每半年公示1次。

10、建立数字信息化建设，开通智慧物业、网上缴费等服务。

11、按合同约定规范使用住房专项维修资金。

12、可采取走访、恳谈会、问卷调查、通讯等多种形式与业主或使用人进行沟通，每年至少1次征询业主对物业服务的意见或建议，业主满意率达90%以上。

13、对违反管理规约（临时管理规约）或政府有关规定的行为进行劝阻并报告业主委员会和相关行政主管部门处理。

（二）房屋管理

1、每年4次对房屋涉及使用安全的部位进行检查并有记录,发现损坏及时报告相关业主或业主委员会并协商解决维修问题。并按照物业服务合同及管理规约，对房屋及配套设施设备进行日常管理和维修养护，检修、保养记录齐全。

2、每年2次对屋面组织排水系统、室内外排水管道进行清扫、疏通。根据房屋实际使用年限，定期检查房屋共用部位的使用状况，每年检查1次屋顶，发现防水层损坏需要维修的，属于小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围的，及时编制维修计划和住房专项维修资金使用计划，向业主大会或者业主委员会提出报告与建议，根据业主大会的决定，组织维修。

3、每天1次巡查小区内房屋单元门、楼梯通道、电梯运行情况以及公共部位门窗。保持玻璃、门窗配件完好，开闭正常。电梯轿箱内有紧急救援电话，紧急呼叫正常使用。

4、每天不定时巡查电动自行车进入楼道内或者电梯内，发现水、电、气等相关设施存在安全隐患，应及时报告相关部门及业主。做好巡查记录，并及时维修养护。

5、每天1次巡视、围墙、路面、道牙、健身设施等，要求路面无积水、窨井盖无缺损。及时养护，发现损坏及时报告相关业主或业主委员会并协商解决维修问题，做好维修养护记录。

6、按照住宅装饰装修管理有关规定和业主公约（业主临时公约）要求，建立完善的住宅装饰装修管理制度。装修前，依规定审核业主（使用人）的装修方案，告知装修人有关装饰装修的禁止行为和注意事项。每日巡查1次装修施工现场，发现影响房屋外观、危及房屋结构安全及拆改共用管线等损害公共利益现象的，及时劝阻并报告业主委员会和有关主管部门。

7、对违反规划私搭乱建和擅自改变房屋用途的行为及时劝阻，并报告业主委员会和相关行政主管部门。

8、小区主出入口设有小区平面图，主要路口设有路标。各组团、栋及单元（门）、户和公共配套设施、场地有明显标志。对存在安全隐患部位设置安全防范警示标志，并在主要通道设置安全疏散指示和事故照明设施。

（三）绿化养护管理

1、有专业人员实施绿化养护管理。定期组织浇灌、施肥和松土，做好防涝、防冻。定期喷洒药物，预防病虫害，并做好绿化养护、喷洒药物工作记录。

2、草坪：以绿为主。草高不超过15cm。切边整理4次以上。清杂草：每年除草4遍以上，控制杂草孳生。杂草面积不大于5%。灌、排水：无明显缺水枯黄，有积水采取排除措施。病虫害防治控制：无大面积病虫害发生。其他：草地生长正常，发现斑秃及时补种，覆盖率95%以上。

3、乔灌木：修剪乔、灌木每年适时修剪4次；篱、球年修剪4遍以上；地被、攀援植物每年修剪、整理4次以上。中耕除草、松土：年中耕除草不少于4次，及时拔除大型杂草，控制大面积杂草发生。病虫害防治：有针对性及时灭治，年喷药不少于4次，控制大面积病虫害发生。发生倒伏及时扶正、抢救。存活率达到95%以上。

（四）共用设施设备维修养护

1、对共用设施设备按规范进行日常管理和养护（依法应由专业部门负责的除外）。设施设备标志齐全、规范，责任人明确；操作维护人员严格执行设施设备操作规程及保养规范；对设施设备每天巡检1次，设施设备运行正常。

2、建立共用设施设备档案（设备台账），设施设备的运行、检查、维修、保养等记录齐全。

3、对共用设施设备定期组织巡查，做好巡查记录，需要维修，属于小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围或者需要更新改造的，及时编制维修、更新改造计划和住房专项维修资金使用计划，向业主大会或业主委员会提出报告与建议，根据业主大会的决定，组织维修或者更新改造。

4、根据消防管理要求，定期检查并维护好消防设施设备，保证其随时启用。消防通道畅通。建立火灾应急预案，成立火灾紧急救援小组，并根据要求定期演练，一年不少于两次消防应急演练。开展预防火灾、火灾避险和紧急救援的宣传、培训、教育工作。

5、设备房每月清洁、通风1次，无跑、冒、滴、漏和鼠害现象。

6、每周2次对休闲椅、凉亭、雕塑、景观小品等进行巡查，及时养护，发现损坏及时维修，保证其正常使用。

7、小区道路平整，主要道路及停车场交通标志齐全、规范。路灯、楼道灯等共用照明设施完好率不低于95%，保证共用照明的正常使用（不含楼道灯的电费）。

8、对可能发生的各种突发设备故障有应急方案。载人电梯应24小时正常运行。

（五）公共区域公共秩序维护

1、秩序维护员培训合格后上岗，45周岁以下的人员占总数的80%以上，身体健康，工作认真负责，定期接受专业培训。有较强的安全防范能力，能正确使用各类消防、物防、技防器械和设备。上岗时佩带统一标志，穿戴统一制服，根据要求配备对讲装置等必要的安全护卫器械。

2、小区值班室24小时值守。对重点区域、重点部位每1小时至少巡查1次，并做好巡查记录。配有安全监控设施的，实施24小时监控，监控录像保存30天以上。

3、车辆停放有序。保持小区出入口、道路畅通。

4、对进出小区的车辆、装修等外来人员实行登记管理。

5、对火灾、汛情、治安、公共卫生等突发事件有应急预案，事发时及时报告业主委员会和有关部门，并协助采取相应措施。节假日有专人值班、值守并及时排查安全隐患。

6、执行党和政府政策，遵循市场公平竞争环境、不煽动群众情绪、人为制造矛盾纠纷。及时化解业主矛盾纠纷。

（六）保洁服务

1、合理设置垃圾桶，垃圾袋装化，垃圾日产日清。保持垃圾桶及周围地面无散落垃圾、无污渍、无异味。

2、在小区内设置垃圾分类点，铺设四色垃圾桶，明确各类垃圾的分类标准和标识。结合垃圾分类积分超市对居民进行宣传、引导。

3、小区道路、广场、停车场、绿地等每日清扫2次；无大宗废弃物；广场砖地面,目视干净；楼道地面每周清扫3次，每周拖洗3次，无烟头、纸屑等杂物，无乱堆杂物；楼梯扶手、单元门、表箱、窗台、栏杆每周擦抹1次，保持干净无明显灰尘；楼道内公共区域玻璃消防栓、指示牌等公共设施，每半月擦抹1次，目视无灰尘、无污渍；路灯、楼道灯每月清洁1次；天台、屋顶，保持清洁无垃圾；楼外公共区域宣传栏、各类景观小品、健身器材等设施每月擦抹每周1次；及时清扫道路积水、积雪。

4、共用雨、污水管道每年疏通1次；雨、污水井半年检查1次，每年清掏量不少于75%；化粪池每2个月检查1次。

5、做好消毒和灭虫除害。对小区内饲养宠物的业主加强管理并引导业主遵守《吴忠市文明促进条例》、《宁夏养犬管理条例》、《城市市容和环境卫生管理条例》文明养犬；禁止在小区内饲养家畜家禽，对违反者及时劝止，劝阻不听的向有关部门报告，并配合处理。

6、二次供水水箱按规定清洗，定时巡查，水质符合卫生要求。

（七）文化服务

1、宣传国家政策、法律、法规；传达政府公告、公示。

2、对国家、本市、本小区重大事项进行宣传、公告。

3、协助社区、业主委员会的宣传文化工作。

4、重大事项通知到相关业主。

5、提供业主文化活动场所，重要节日开展居民文化活动。

6、建立红色物业阵地，提供特约、代办服务。

二、二级物业服务

（一）基本要求

1、服务与被服务双方签订规范的物业服务合同，双方权利义务关系明确，并在乡镇（街道）、社区备案并报行业主管部门归档。经营执照齐全，且在有效期内，企业信誉良好且未纳入失信执行人名单。

2、小区内设置管理处， 办公场所整洁有序，应配置必要的办公用品（如办公家具、办公电脑、电话等），小区内有专署的办公场所。

3、管理人员、专业操作人员按照国家、吴忠市有关规定取得相应证书，需培训服务礼仪后，统一着装，挂牌上岗，仪表整洁，服务规范。

4、小区物业应按照服务合同、服务面积和复杂程度配置相应数量的项目经理、秩序维护员、客服、维修人员、保洁人员、绿化人员等相关岗位人员。

5、在小区内明显位置设置公开公示栏，公示小区相关物业服务人员的照片、服务内容和服务标准、收费项目和收费标准、物业服务费收支情况、联系方式及监督投诉电话。

6、健全各项内部管理制度、各岗位工作职责。对物业服务费和其他费用的收支进行财务规范管理，账目清晰，并实行项目独立核算。建立健全小区物业管理档案。

7、公示小区24小时服务电话，承接业主专有部分物业的维修及公共部分的紧急抢修。24小时受理业主或使用人报修。急修1小时内到现场处理，一般维修2天内完成（预约除外）。对业主或使用人的投诉在3天内答复处理。

8、根据业主需求，提供物业服务合同之外的特约服务和代办服务的，公示服务项目与收费价目。

9、按有关规定和合同约定公布物业服务费用和公共收益收支情况，每半年公示1次。

10、建立数字信息化建设，开通智慧物业、网上缴费等服务。

11、按合同约定规范使用住房专项维修资金。

12、可采取走访、恳谈会、问卷调查、通讯等多种形式与业主或使用人进行沟通，每年至少1次征询业主对物业服务的意见或建议，业主满意率达85%以上。

13、对违反管理规约（临时管理规约）或政府有关规定的行为进行劝阻并报告业主委员会和相关行政主管部门处理。

（二）房屋管理

1、每年3次对房屋涉及使用安全的部位进行检查并有记录,发现损坏及时报告相关业主或业主委员会并协商解决维修问题。并按照物业服务合同及管理规约，对房屋及配套设施设备进行日常管理和维修养护，检修、保养记录齐全。

2、每年2次对屋面组织排水系统、室内外排水管道进行清扫、疏通。根据房屋实际使用年限，定期检查房屋共用部位的使用状况，每年检查1次屋顶，发现防水层损坏需要维修的，属于小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围的，及时编制维修计划和住房专项维修资金使用计划，向业主大会或者业主委员会提出报告与建议，根据业主大会的决定，组织维修。

3、每天1次巡查小区内房屋单元门、楼梯通道、电梯运行情况以及公共部位门窗。保持玻璃、门窗配件完好，开闭正常。电梯轿箱内有紧急救援电话，紧急呼叫正常使用。

4、每天不定时巡查电动自行车进入楼道内或者电梯内，发现水、电、气等相关设施存在安全隐患，应及时报告相关部门及业主。做好巡查记录，并及时维修养护。

5、每天1次巡视、围墙、路面、道牙、健身设施等，要求路面无积水、窨井盖无缺损。及时养护，发现损坏及时报告相关业主或业主委员会并协商解决维修问题，做好维修养护记录。

6、按照住宅装饰装修管理有关规定和业主公约（业主临时公约）要求，建立完善的住宅装饰装修管理制度。装修前，依规定审核业主（使用人）的装修方案，告知装修人有关装饰装修的禁止行为和注意事项。每日巡查1次装修施工现场，发现影响房屋外观、危及房屋结构安全及拆改共用管线等损害公共利益现象的，及时劝阻并报告业主委员会和有关主管部门。

7、对违反规划私搭乱建和擅自改变房屋用途的行为及时劝阻，并报告业主委员会和相关行政主管部门。

8、小区主出入口设有小区平面图，主要路口设有路标。各组团、栋及单元（门）、户和公共配套设施、场地有明显标志。对存在安全隐患部位设置安全防范警示标志，并在主要通道设置安全疏散指示和事故照明设施。

（三）绿化养护管理

1、有专业人员实施绿化养护管理。定期组织浇灌、施肥和松土，做好防涝、防冻。定期喷洒药物，预防病虫害，并做好绿化养护、喷洒药物工作记录。

2、草坪：以绿为主。草高不超过15cm。切边整理3次以上。清杂草：每年除草3遍以上，控制杂草孳生。杂草面积不大于5%。灌、排水：无明显缺水枯黄，有积水采取排除措施。病虫害防治控制：无大面积病虫害发生。其他：草地生长正常，发现斑秃及时补种，覆盖率90%以上。

3、乔灌木：修剪乔、灌木每年适时修剪3次；篱、球年修剪3遍以上；地被、攀援植物每年修剪、整理3次以上。中耕除草、松土：年中耕除草不少于3次，及时拔除大型杂草，控制大面积杂草发生。病虫害防治：有针对性及时灭治，年喷药不少于3次，控制大面积病虫害发生。发生倒伏及时扶正、抢救。存活率达到90%以上。

（四）共用设施设备维修养护

1、对共用设施设备按规范进行日常管理和养护（依法应由专业部门负责的除外）。设施设备标志齐全、规范，责任人明确；操作维护人员严格执行设施设备操作规程及保养规范；对设施设备每天巡检1次，设施设备运行正常。

2、建立共用设施设备档案（设备台账），设施设备的运行、检查、维修、保养等记录齐全。

3、对共用设施设备定期组织巡查，做好巡查记录，需要维修，属于小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围或者需要更新改造的，及时编制维修、更新改造计划和住房专项维修资金使用计划，向业主大会或业主委员会提出报告与建议，根据业主大会的决定，组织维修或者更新改造。

4、根据消防管理要求，定期检查并维护好消防设施设备，保证其随时启用。消防通道畅通。建立火灾应急预案，成立火灾紧急救援小组，并根据要求定期演练，一年不少于两次消防应急演练。开展预防火灾、火灾避险和紧急救援的宣传、教育工作。

5、设备房每月清洁、通风1次，无跑、冒、滴、漏和鼠害现象。

6、每周2次对休闲椅、凉亭、雕塑、景观小品等进行巡查，及时养护，发现损坏及时维修，保证其正常使用。

7、小区道路平整，主要道路及停车场交通标志齐全、规范。路灯、楼道灯等共用照明设施完好率不低于95%，保证共用照明的正常使用（不含楼道灯的电费）。

8、对可能发生的各种突发设备故障有应急方案。载人电梯应24小时正常运行。

（五）公共区域公共秩序维护

1、秩序维护员培训合格后上岗，45周岁以下的人员占总数的75%以上，身体健康，工作认真负责，定期接受专业培训。有较强的安全防范能力，能正确使用各类消防、物防、技防器械和设备。上岗时佩带统一标志，穿戴统一制服，根据要求配备对讲装置等必要的安全护卫器械。

2、小区值班室24小时值守。对重点区域、重点部位每2小时至少巡查1次，并做好巡查记录。配有安全监控设施的，实施24小时监控，监控录像保存30天以上。

3、车辆停放有序。保持小区出入口、道路畅通。

4、对进出小区的车辆、装修等外来人员实行登记管理。

5、对火灾、汛情、治安、公共卫生等突发事件有应急预案，事发时及时报告业主委员会和有关部门，并协助采取相应措施。节假日有专人值班、值守并及时排查安全隐患。

6、执行党和政府政策，遵循市场公平竞争环境、不煽动群众情绪、人为制造矛盾纠纷。及时化解业主矛盾纠纷。

（六）保洁服务

1、合理设置垃圾桶，垃圾袋装化，垃圾日产日清。保持垃圾桶及周围地面无散落垃圾、无污渍、无异味。

2、在小区内设置垃圾分类点，铺设四色垃圾桶，明确各类垃圾的分类标准和标识。结合垃圾分类积分超市对居民进行宣传、引导。

3、小区道路、广场、停车场、绿地等每日清扫2次；无大宗废弃物；广场砖地面,目视干净；楼道地面每周清扫3次，每周拖洗2次，无烟头、纸屑等杂物，无乱堆杂物；楼梯扶手、单元门、表箱、窗台、栏杆每周擦抹1次，保持干净无明显灰尘；楼道内公共区域玻璃消防栓、指示牌等公共设施，每半月擦抹1次，目视无灰尘、无污渍；路灯、楼道灯每月清洁1次；天台、屋顶，保持清洁无垃圾；楼外公共区域宣传栏、各类景观小品、健身器材等设施每周擦抹1次；及时清扫道路积水、积雪。

4、共用雨、污水管道每年疏通1次；雨、污水井半年检查1次，每年清掏量不少于75%；化粪池每3个月检查1次。

5、做好消毒和灭虫除害。对小区内饲养宠物的业主加强管理并引导业主遵守《吴忠市文明促进条例》、《宁夏养犬管理条例》、《城市市容和环境卫生管理条例》文明养犬；禁止在小区内饲养家畜家禽，对违反者及时劝止，劝阻不听的向有关部门报告，并配合处理。

6、二次供水水箱按规定清洗，定时巡查，水质符合卫生要求。

（七）文化服务

1、宣传国家政策、法律、法规；传达政府公告、公示。

2、对国家、本市、本小区重大事项进行宣传、公告。

3、协助社区、业主委员会的宣传文化工作。

4、重大事项通知到相关业主。

5、提供业主文化活动场所，重要节日开展居民文化活动。

6、建立红色物业阵地，提供特约、代办服务。

三、三级物业服务

（一）基本要求

1、服务与被服务双方签订规范的物业服务合同，双方权利义务关系明确，并在乡镇（街道）、社区备案并报行业主管部门归档。经营执照齐全，且在有效期内，企业信誉良好且未纳入失信执行人名单。

2、小区内设置管理处， 办公场所整洁有序，应配置必要的办公用品（如办公家具、办公电脑、电话等），小区内有专署的办公场所。

3、管理人员、专业操作人员按照国家、吴忠市有关规定取得相应证书，需培训服务礼仪后，统一着装，挂牌上岗，仪表整洁，服务规范。

4、小区物业应按照服务合同、服务面积和复杂程度配置相应数量的项目经理、秩序维护员、客服、维修人员、保洁人员、绿化人员等相关岗位人员。

5、在小区内明显位置设置公开公示栏，公示小区相关物业服务人员的照片、服务内容和服务标准、收费项目和收费标准、物业服务费收支情况、联系方式及监督投诉电话。

6、健全各项内部管理制度、各岗位工作职责。对物业服务费和其他费用的收支进行财务规范管理，账目清晰，并实行项目独立核算。建立健全小区物业管理档案。

7、公示小区24小时服务电话，承接业主专有部分物业的维修及公共部分的紧急抢修。24小时受理业主或使用人报修。急修1小时内到现场处理，一般维修4天内完成（预约除外）。对业主或使用人的投诉在4天内答复处理。

8、根据业主需求，提供物业服务合同之外的特约服务和代办服务的，公示服务项目与收费价目。

9、按有关规定和合同约定公布物业服务费用和公共收益收支情况，每半年公示1次。

10、建立数字信息化建设，开通智慧物业、网上缴费等服务。

11、按合同约定规范使用住房专项维修资金。

12、可采取走访、恳谈会、问卷调查、通讯等多种形式与业主或使用人进行沟通，每年至少1次征询业主对物业服务的意见或建议，业主满意率达80%以上。

13、对违反管理规约（临时管理规约）或政府有关规定的行为进行劝阻并报告业主委员会和相关行政主管部门处理。

（二）房屋管理

1、每年2次对房屋涉及使用安全的部位进行检查并有记录,发现损坏及时报告相关业主或业主委员会并协商解决维修问题。并按照物业服务合同及管理规约，对房屋及配套设施设备进行日常管理和维修养护，检修、保养记录齐全。

2、每年2次对屋面组织排水系统、室内外排水管道进行清扫、疏通。根据房屋实际使用年限，定期检查房屋共用部位的使用状况，每年检查1次屋顶，发现防水层损坏需要维修的，属于小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围的，及时编制维修计划和住房专项维修资金使用计划，向业主大会或者业主委员会提出报告与建议，根据业主大会的决定，组织维修。

3、每天1次巡查小区内房屋单元门、楼梯通道、电梯运行情况以及公共部位门窗。保持玻璃、门窗配件完好，开闭正常。电梯轿箱内有紧急救援电话，紧急呼叫正常使用。

4、每天不定时巡查电动自行车进入楼道内或者电梯内，发现水、电、气等相关设施存在安全隐患，应及时报告相关部门及业主。做好巡查记录，并及时维修养护。

5、每天1次巡视、围墙、路面、道牙、健身设施等，要求路面无积水、窨井盖无缺损。及时养护，发现损坏及时报告相关业主或业主委员会并协商解决维修问题，做好维修养护记录。

6、按照住宅装饰装修管理有关规定和业主公约（业主临时公约）要求，建立完善的住宅装饰装修管理制度。装修前，依规定审核业主（使用人）的装修方案，告知装修人有关装饰装修的禁止行为和注意事项。每日巡查1次装修施工现场，发现影响房屋外观、危及房屋结构安全及拆改共用管线等损害公共利益现象的，及时劝阻并报告业主委员会和有关主管部门。

7、对违反规划私搭乱建和擅自改变房屋用途的行为及时劝阻，并报告业主委员会和相关行政主管部门。

8、小区主出入口设有小区平面图，主要路口设有路标。各组团、栋及单元（门）、户和公共配套设施、场地有明显标志。对存在安全隐患部位设置安全防范警示标志，并在主要通道设置安全疏散指示和事故照明设施。

（三）绿化养护管理

1、有专业人员实施绿化养护管理。定期组织浇灌、施肥和松土，做好防涝、防冻。定期喷洒药物，预防病虫害，并做好绿化养护、喷洒药物工作记录。

2、草坪：以绿为主。草高不超过15cm。切边整理2次以上。清杂草：每年除草2遍以上，控制杂草孳生。杂草面积不大于5%。灌、排水：无明显缺水枯黄，有积水采取排除措施。病虫害防治控制：无大面积病虫害发生。其他：草地生长正常，发现斑秃及时补种，覆盖率85%以上。

3、乔灌木：修剪乔、灌木每年适时修剪2次；篱、球年修剪2遍以上；地被、攀援植物每年修剪、整理2次以上。中耕除草、松土：年中耕除草不少于2次，及时拔除大型杂草，控制大面积杂草发生。病虫害防治：有针对性及时灭治，年喷药不少于2次，控制大面积病虫害发生。发生倒伏及时扶正、抢救。存活率达到85%以上。

（四）共用设施设备维修养护

1、对共用设施设备按规范进行日常管理和养护（依法应由专业部门负责的除外）。设施设备标志齐全、规范，责任人明确；操作维护人员严格执行设施设备操作规程及保养规范；对设施设备每天巡检1次，设施设备运行正常。

2、建立共用设施设备档案（设备台账），设施设备的运行、检查、维修、保养等记录齐全。

3、对共用设施设备定期组织巡查，做好巡查记录，需要维修，属于小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围或者需要更新改造的，及时编制维修、更新改造计划和住房专项维修资金使用计划，向业主大会或业主委员会提出报告与建议，根据业主大会的决定，组织维修或者更新改造。

4、根据消防管理要求，定期检查并维护好消防设施设备，保证其随时启用。消防通道畅通。建立火灾应急预案，成立火灾紧急救援小组，并根据要求定期演练，一年不少于两次消防应急演练。开展预防火灾、火灾避险和紧急救援的宣传、教育工作。

5、设备房每月清洁、通风1次，无跑、冒、滴、漏和鼠害现象。

6、每周1次对休闲椅、凉亭、雕塑、景观小品等进行巡查，及时养护，发现损坏及时维修，保证其正常使用。

7、小区道路平整，主要道路及停车场交通标志齐全、规范。路灯、楼道灯等共用照明设施完好率不低于90%，保证共用照明的正常使用（不含楼道灯的电费）。

8、对可能发生的各种突发设备故障有应急方案。载人电梯应24小时正常运行。

（五）公共区域公共秩序维护

1、秩序维护员培训合格后上岗，45周岁以下的人员占总数的60%以上，身体健康，工作认真负责，定期接受专业培训。有较强的安全防范能力，能正确使用各类消防、物防、技防器械和设备。上岗时佩带统一标志，穿戴统一制服，根据要求配备对讲装置等必要的安全护卫器械。

2、小区值班室24小时值守。对重点区域、重点部位每3小时至少巡查1次，并做好巡查记录。配有安全监控设施的，实施24小时监控，监控录像保存30天以上。

3、车辆停放有序。保持小区出入口、道路畅通。

4、对进出小区的车辆、装修等外来人员实行登记管理。

5、对火灾、汛情、治安、公共卫生等突发事件有应急预案，事发时及时报告业主委员会和有关部门，并协助采取相应措施。节假日有专人值班、值守并及时排查安全隐患。

6、执行党和政府政策，遵循市场公平竞争环境、不煽动群众情绪、人为制造矛盾纠纷。及时化解业主矛盾纠纷。

（六）保洁服务

1、合理设置垃圾桶，垃圾袋装化，垃圾日产日清。保持垃圾桶及周围地面无散落垃圾、无污渍、无异味。

2、在小区内设置垃圾分类点，铺设四色垃圾桶，明确各类垃圾的分类标准和标识。结合垃圾分类积分超市对居民进行宣传、引导。

3、小区道路、广场、停车场、绿地等每日清扫1次；无大宗废弃物；广场砖地面,目视干净；楼道地面每周清扫2次，每周拖洗2次，无烟头、纸屑等杂物，无乱堆杂物；楼梯扶手、单元门、表箱、窗台、栏杆每周擦抹1次，保持干净无明显灰尘；楼道内公共区域玻璃消防栓、指示牌等公共设施，每月擦抹1次，目视无灰尘、无污渍；路灯、楼道灯每月清洁1次；天台、屋顶，保持清洁无垃圾；楼外公共区域宣传栏、各类景观小品、健身器材等设施每周擦抹1次；及时清扫道路积水、积雪。

4、共用雨、污水管道每年疏通1次；雨、污水井半年检查1次，每年清掏量不少于75%；化粪池每4个月检查1次。

5、做好消毒和灭虫除害。对小区内饲养宠物的业主加强管理并引导业主遵守《吴忠市文明促进条例》、《宁夏养犬管理条例》、《城市市容和环境卫生管理条例》文明养犬；禁止在小区内饲养家畜家禽，对违反者及时劝止，劝阻不听的向有关部门报告，并配合处理。

6、二次供水水箱按规定清洗，定时巡查，水质符合卫生要求。

（七）文化服务

1、宣传国家政策、法律、法规；传达政府公告、公示。

2、对国家、本市、本小区重大事项进行宣传、公告。

3、协助社区、业主委员会的宣传文化工作。

4、重大事项通知到相关业主。

5、提供业主文化活动场所，重要节日开展居民文化活动。

6、建立红色物业阵地，提供特约、代办服务。

四、四级物业服务

（一）基本要求

1、服务与被服务双方一般应签订规范的物业服务合同，双方权利义务关系明确。

2、可结合老旧小区配套设施实际，设置必要的管理处，配置简单的办公设备，有值班电话（如办公家具、办公电脑、电话等）。

3、在小区内明显位置设置公开公示栏，公示小区相关物业服务人员的照片、服务内容和服务标准、收费项目和收费标准、物业服务费收支情况、联系方式及监督投诉电话。管理人员挂牌上岗，仪表整洁，服务规范。

4、小区物业应按照服务合同、服务面积和复杂程度配置相应数量的项目经理、秩序维护员、客服、维修人员、保洁人员、绿化人员等相关岗位人员。

5、健全各项内部管理制度、各岗位工作职责。对物业服务费和其他费用的收支进行财务规范管理，账目清晰，并实行项目独立核算，建立健全小区物业管理档案。

6、公示小区24小时服务电话，承接业主专有部分物业的保修及公共部分的紧急抢修。周一至周日在指定地点进行业务接待，及时受理业主或使用人报修。急修2小时内到现场处理，一般维修5天内完成（预约除外），对业主或使用人的投诉在7天内答复处理。

7、按有关规定和合同约定公布物业服务费用或者物业服务资金的收支情况，每半年公示一次。

8、按照有关规定和合同约定规范使用专项维修资金。

（二）房屋管理

1、对违反规划私搭乱建和擅自改变房屋用途的行为及时劝阻，并报告业主委员会和相关行政主管部门。

2、每年1次对房屋涉及使用安全的部位进行检查并有记录,发现损坏及时报告相关业主或业主委员会并协商解决维修问题，检修、保养记录齐全。

3、每年1次对屋面组织排水系统、室内外排水管道进行清扫、疏通。发现防水层损坏，及时报告相关业主或业主委员会并协商解决维修问题。对共用设施设备定期组织巡查，做好巡查记录，需要维修，属于小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围或者需要更新改造的，及时编制维修、更新改造计划和住房专项维修资金使用计划，向业主大会或业主委员会提出报告与建议，根据业主大会的决定，组织维修或者更新改造。

4、每月1次巡视楼内公共部位门窗，保持玻璃、门窗配件完好，开闭正常。发现水、电、气等相关设施存在安全隐患，应及时报告相关部门及业主。电梯轿箱内有紧急救援电话，紧急呼叫正常使用。

5、每月1次巡视路面、道牙、围墙、健身设施等，要求路面无积水、窨井盖无缺损。及时养护，发现损坏及时报告相关业主或业主委员会并协商解决维修问题，做好维修养护记录。

6、按照住宅装饰装修管理有关规定和业主公约（业主临时公约）要求，建立完善的住宅装饰装修管理制度。装修前，依规定审核业主（使用人）的装修方案，告知装修人有关装饰装修的禁止行为和注意事项。每日巡查1次装修施工现场，发现影响房屋外观、危及房屋结构安全及拆改共用管线等损害公共利益现象的，及时劝阻并报告业主委员会和有关主管部门。

7、违反规划私搭乱建和擅自改变房屋用途的行为及时劝阻，并报告业主委员会和有关行政主管部门。

8、小区主出入口设有小区平面图，主要路口设有路标。各组团、栋及单元（门）、户和公共配套设施、场地有明显标志。对存在安全隐患部位设置安全防范警示标志，并在主要通道设置安全疏散指示和事故照明设施。

（三）绿化养护管理

1、有专业人员实施绿化养护管理。定期组织浇灌、施肥和松土，做好防涝、防冻。定期喷洒药物，预防病虫害，并做好绿化养护、喷洒药物工作记录。

2、草坪：以绿为主。草高不超过15cm。切边整理2次以上。清杂草：每年除草2遍以上，控制杂草孳生。杂草面积不大于10%。灌、排水：无明显缺水枯黄，有积水采取排除措施。病虫害防治控制：无大面积病虫害发生。其他：草地生长正常，发现斑秃及时补种，覆盖率80%以上。

3、乔灌木：修剪乔、灌木每年适时修剪1次；篱、球年修剪1遍以上；地被、攀援植物每年修剪、整理1次以上。中耕除草、松土：年中耕除草不少于1次，及时拔除大型杂草，控制大面积杂草发生。病虫害防治：有针对性及时灭治，年喷药不少于1次，控制大面积病虫害发生。发生倒伏及时扶正、抢救。存活率达到80%以上。

（四）共用设施设备维修养护

1、对共用设施设备按规范进行日常管理和养护（依法应由专业部门负责的除外）。设施设备标志齐全、规范，责任人明确；操作维护人员严格执行设施设备操作规程及保养规范；对设施设备每天巡检1次，设施设备运行正常。

2、建立共用设施设备档案（设备台账），设施设备的运行、检查、维修、保养等记录齐全。

3、对共用设施设备定期组织巡查，做好巡查记录，需要维修，属于小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围或者需要更新改造的，及时编制维修、更新改造计划和住房专项维修资金使用计划，向业主大会或业主委员会提出报告与建议，根据业主大会的决定，组织维修或者更新改造。

4、根据消防管理要求，定期检查并维护好消防设施设备，保证其随时启用。消防通道畅通。建立火灾应急预案，成立火灾紧急救援小组，并根据要求定期演练，一年至少一次消防应急演练。开展预防火灾、火灾避险和紧急救援的宣传、教育工作。

5、设备房每月清洁、通风1次，无跑、冒、滴、漏和鼠害现象。

6、每周1次对休闲椅、凉亭、雕塑、景观小品等进行巡查，及时养护，发现损坏及时维修，保证其正常使用。

7、小区道路平整，主要道路及停车场交通标志齐全、规范。路灯、楼道灯等共用照明设施完好率不低于80%，保证共用照明的正常使用（不含楼道灯的电费）。

8、对可能发生的各种突发设备故障有应急方案。载人电梯应24小时正常运行。

（五）公共区域公共秩序维护

1、秩序维护员培训合格后上岗，45周岁以下的人员占总数的50%以上，身体健康，工作认真负责，定期接受专业培训。有较强的安全防范能力，能正确使用各类消防、物防、技防器械和设备。上岗时佩带统一标志，穿戴统一制服，根据要求配备对讲装置等必要的安全护卫器械。

2、小区值班室24小时值守。对重点区域、重点部位每4小时至少巡查1次，并做好巡查记录。配有安全监控设施的，实施24小时监控，监控录像保存30天以上。

3、车辆停放有序。保持小区出入口、道路畅通。

4、对进出小区的车辆、装修等外来人员实行登记管理。

5、对火灾、汛情、治安、公共卫生等突发事件有应急预案，事发时及时报告业主委员会和有关部门，并协助采取相应措施。节假日有专人值班、值守并及时排查安全隐患。

6、执行党和政府政策，遵循市场公平竞争环境、不煽动群众情绪、人为制造矛盾纠纷。及时化解业主矛盾纠纷。

（六）保洁服务

1、合理设置垃圾桶，垃圾袋装化，垃圾日产日清。保持垃圾桶及周围地面无散落垃圾、无污渍、无异味。

2、在小区内设置垃圾分类点，铺设四色垃圾桶，明确各类垃圾的分类标准和标识。结合垃圾分类积分超市对居民进行宣传、引导。

3、小区道路、广场、停车场、绿地等每日清扫1次；无大宗废弃物；广场砖地面,目视干净；楼道地面每周清扫1次，每周拖洗1次，无烟头、纸屑等杂物，无乱堆杂物；楼梯扶手、单元门、表箱、窗台、栏杆每周擦抹1次，保持干净无明显灰尘；楼道内公共区域玻璃消防栓、指示牌等公共设施，每月擦抹1次，目视无灰尘、无污渍；路灯、楼道灯每月清洁1次；天台、屋顶，保持清洁无垃圾；楼外公共区域宣传栏、各类景观小品、健身器材等设施每周擦抹1次；及时清扫道路积水、积雪。

4、共用雨、污水管道每年疏通1次；雨、污水井半年检查1次，每年清掏量不少于75%；化粪池每半年检查1次。

5、做好消毒和灭虫除害。对小区内饲养宠物的业主加强管理并引导业主遵守《吴忠市文明促进条例》、《宁夏养犬管理条例》、《城市市容和环境卫生管理条例》文明养犬；禁止在小区内饲养家畜家禽，对违反者及时劝止，劝阻不听的向有关部门报告，并配合处理。

6、二次供水水箱按规定清洗，定时巡查，水质符合卫生要求。

（七）文化服务

1、宣传国家政策、法律、法规；传达政府公告、公示。

2、对国家、本市、本小区重大事项进行宣传、公告。

3、协助社区、业主委员会的宣传文化工作。

4、重大事项通知到相关业主。

5、提供业主文化活动场所，重要节日开展居民文化活动。

6、建立红色物业阵地，提供特约、代办服务。