【熙田干货】一篇搞懂赠予孩子英国房产所有问题｜有哪些赠予方式？应该考虑哪些支出和税务？如何设立房产信托避免子女纷争？

文摘 2024-08-15 00:39 英国

中国父母疼爱子女远近驰名，自己省吃俭用也要为孩子买下一套房，或至少赞助支付部分款项，为的就是让在海外的子女能够住得省心。

其实在英国，父母资助子女买房是很常见的。根据 Legal and General 2023 的数据指出，英国买房来自家庭的财务赠款总额达 81 亿英镑。

对于很多父母来说，购置房产给孩子更多的是长远投资、家族财产规划和继承管理。

因此今天小熙准备了这篇文章，能够带你快速了解有关赠予英国房产的详细说明。

如果你的状况符合以下几点，而且你也想为孩子购置房产，那这篇文章将会有效地帮助到你。

你只想资助孩子一笔买房资金，但不知道有什么种形式
您的孩子未满18岁，还无法个人持有房产
你不知道赠予需要考虑哪些支出
担心你为子女购置的房产被他们的配偶抢走产权，但不知道怎么避免纠纷发生

🟦 赠予首付款（Gifted Deposit）

首先，如果你只想要资助孩子首付款可以吗？答案是：可以的。

你可以赞助部分或是全额首付款，对于金额当然是没有限制的（除非贷款机构特别规定）。但需要注意的是你赠予的金额可能会影响遗产税的征收，这部分我们留到文章后面再细说。

除了父母，其他人也能够赠予资金，但通常都会是家族成员。多数抵押贷款机构更倾向于赠予资金的来源是近亲，如父母或兄弟姐妹等，有些机构甚至会限制赠予方必须是父母。当然，配偶也可以赠予首付款。

赠予资金当然不是转款到子女的银行账户那么简单，你需要提前告知你的房产顾问、律师和贷款机构，并准备以下反洗钱材料申报：

1. 赠予函

赠予函需要包括赠予人与获赠人双方姓名、双方的关系、赠予金额、资金来源、确认此笔金额无需偿还、确认赠予人在赠予后仍能维持经济稳定的证明、确定赠予资金者不会因为此笔资金而获得利益。

2. 资金证明（Proof of Funds)

提交目的是为了证明你的资金来源合法。可以提交的文件有：投资账户报表、贷款批准信函、资金赠予信函、银行对帐单、存款证明、遗产证明、产权释放等

3. 身份证明（Proof of ID)

可以是你的有效护照原件、翻译且认证后的身份证明文件或是公证件。如果不确定你的证件是否符合审查标准，建议联系房产顾问或是律师。

赠予全款买房需要的材料是一样的

每个家庭情况不同，我们建议您寻求专业律师或是房产专家协助您。

怎么保护赠予金？

很多时候父母赠予孩子资金时，孩子会选择与自己的伴侣或是朋友合买房，父母有什么方法能保护赠予给孩子的赠予金呢？

你可以通过签署一份信托声明（declaration of trust）或信托契约（deed of trust）来保护你所赠予的资金。这份文件会明确资金的受赠人是谁，这使你可以具体指明你是赠予你的子女，而不是他们和他们的伴侣。因此，如果他们分手，这份法律文件将更能确保你的子女保有你所赠予的资金的所有权。

🟦 赠予/ 转让现有房产

赠予或是转让你现有的房产产权至孩子名下所需要的材料与流程稍微不同

1. 评估房产价值

首先，聘请专业评估师对房产进行估值。这将有助于确定可能的税务影响，并确保交易在公平市场价值基础上进行。

2. 咨询专业建议

联系专业的法律顾问或税务顾问，了解赠予或转让房产的具体法律和税务影响。他们可以帮助你规划和最大化利用免税额度和减免政策。

3. 办理房产转让手续

a. 选择律师：聘请一名律师处理房产转让的法律事务。

b. 准备赠予契约：律师将准备一份赠予契约（Deed of Gift），详细列明房产的转让条款。

c. 签署文件：赠予者和受赠者都需要签署赠予契约，并在必要时进行见证。

4. 登记房产转让

向土地注册处提交申请：律师将代表你向土地注册处（Land Registry）提交房产转让的申请。

支付登记费：根据房产价值，可能需要支付一定的登记费用。

5. 处理和计算相关税务

印花税（Stamp Duty)：如果您的房子仍有抵押贷款，就需要按照未偿还的金额计算印花税。相反的，没有抵押贷款就无需缴纳。需要注意的是，如果房子仍有贷款，那贷款方会审查受赠人是否能负担贷款。如果评估过后您的孩子无法负担，那贷款机构可能会拒绝同意转移资产。

资本利得税（Capital Gains Tax, CGT）：如果你的房子已购买了一段时间，照理来说在赠予时会增值，那赠予者可能需要支付资本利得税。但如果你在购买房子后立刻赠予则无需考虑。

遗产税（Inheritance Tax, IHT）：如果赠与者在赠与后的7年内去世，这笔赠予可能被视为遗产的一部分，需要缴纳继承税。

文章后面我们会详细介绍讲述遗产税和资本利得税的问题。

6. 确认转让完成

土地注册处批准后，房产所有权将正式转让给受赠者。受赠者将收到更新后的土地注册文件，确认其为新的房产所有者。

赠予会牵涉到的税务？

值得考虑的是，你赠予的金额和财产价值可能会牵涉到遗产税 (Inheritance Tax) 和 资本利得税 (Capital Gains Tax, CGT)。

遗产税 (Inheritance Tax)

赠予人在赠予后7年内去世，赠予金都会被纳入遗产税，如果想完全避免被征税需要考虑以下两个要点

1. 赠予的总金额不超过 325,000 英镑（包含赠予的礼品、银行存款等的总价值）

但如果赠予的是父母的主要住宅，总金额上限会提高到 500,000英镑。

2. 赠予人不能在赠予后的 7 年内过世。

若是达到课征标准，税率如下表：

赠予后几年内过世	课征税率
3年内	40%
3-4年内	32%
4-5年内	24%
5-6年内	16%
6-7年内	8%
第7年或超过	0%

如果您在赠送房屋后，不搬出去并继续居住在那里，又不支付租金的话，则该房产仍将被视为遗产税遗产的一部分。在这种情况下，该赠予将受到反避税条款的赠予的约束。

所以，如果您还是希望在去世前赠送孩子，并继续留在房产里面的话，我们建议您必须要证明您正在按市场价格向您的孩子支付租金。或是直接搬出房产，避免风险。

资本利得税（CGT）

资本利得税是英国的一项税项，针对您出售或赠予增值的房屋时的利润征收。如果您的财产现在的价值比您购买时的价值更高，则可能需要缴纳资本利得税。

如果您将房屋赠予您的孩子，英国政府会根据房产现有的价值计算，且您只需支付超出年度免税限额的金额。如果您在去世前赠送房产给孩子，这一套房产又是您的主要住所，那您甚至可以获得私人住宅减免。

然而，如果您赠送的房产不是您的主要住所，例如第二套住房或买房出租 (buy-to-let）房产，则规则有所不同。如果该房产的价值高于你购买时的价值，而且增幅超过了CGT免税门槛 (2024/2025税务年为免税门槛为£3000)，你就有可能需要支付资本利得税。

24/25年基本税率的纳税人CGT需按10% 或 18%的税率征收。高税率纳税人支付20%或是24%。

如果你的孩子未满18，或是你在规划子女资产分配并且想保护家庭财产避免他们的配偶干预。那设立信托可能会符合你的需求。

什么是信托？

成立一个信托通常会有：委托人，受托人和受益人。

委托人就是把财产放进信托的人，委托人可以决定如何使用信托里的资产，一般情况下，信托契约里会按照委托人的意愿来体现该资产的管理和分配细则。

受托人指的是合法管理信托资产的人，他们会根据委托人的意愿来处理这些资产。比如，管理信托的日常工作，支付所应得的税款。如果受托人发生了变化，该信托是仍然可以继续的，但是，信托里一定要保障至少有一个受托人。

受益人，顾名思义，就是那些可以从信托里获得利益的人。比如，受益人可以享受信托财产的所有权，或者可以获得信托的收入。英国的税法规定，一个信托里的受益人可以是一个，也可以是整个家庭或者特定人群。

当然，根据不同的信托类型，以上三个角色会有不同的变化。有时，如果您成立了特定的信托，那么，委托人也可以变成受益人的角色。

信托有哪些常见类型？

简易信托（Bare Trust）：
简易信托十分常见结构简单，信托文件通常非常简短明了。受托人仅履行名义上的职责，持有资产并按受益人的指示行事。受益人拥有信托资产的全部权益，并随时可以随时要求受托人将资产转交给自己。信托资产产生的收入（如将房产出租的收入）直接归属于受益人，由受益人按其个人所得税税率缴税。
当然，如果父母成立了此类信托，受益人是未成年子女的话，信托一般会规定，受益人需要等到成年甚至是更晚时候（英格兰和威尔士规定18岁，苏格兰16岁）才可以直接享有所有信托财产本金和受益的所有权。

收益独立信托（Interest in Possession Trusts）：
这类信托主要是指，受益人有权享有信托资产所产生的收益。
根据信托所管理的资产的性质不同，信托经常会有不同类型的收益的，因为在很多情况下，信托受托人都有管理和投资信托资产的权力和义务。比如说，信托中如果有房屋的话，受托人可以拿去出租，获得的租金就是信托的收益。这类利息和分红也是信托的收益。
如果你希望某个家庭成员或指定受益人能够立即获得收入（如租金），而资本部分保留在信托中，则收益权信托是一个理想选择。
当遗嘱立遗者希望将房地产传给下一代，但希望在此期间确保某个受益人（如配偶）获得该房产的使用权或租金收入时，可以使用收益权信托。
将房地产放入信托中可以在一定程度上保护资产不受受益人债权人或其他外部因素的影响，同时确保受益人获得持续收入。
酌情处理信托（Discretionary trusts）：
此信托给与了受托人极大的权力，受托人有权决定何时、如何及向哪位受益人分配信托财产。如果有多个受益人，受托人可以决定支付本金还是收益以及数额，哪个受益人获得本金或收益以及在什么年龄，以及受益人获得收益的频率。且一切都要根据委托人于信托内要求处理。
如果受托人滥用了自己的权力，做出了对受益人不利的行为，受益人是可以采取法律途径，赶走或者限制受托人的权力的。受托人有权决定何时、如何及向哪位受益人分配信托财产。这种信托提供了灵活性和税务规划的优势，适合复杂的家庭和财务情况。
收益累计信托（Accumulation Trusts）：
该信托目的是将财产收益最大化，信托受托人会累计财产的收益。因为利益最大化的操作本身需要委托人赋予受托人处理财产的灵活性，所以受托人会有较大的权力进行投资以达到最大利润。
这种信托是考虑到受益人尚未具备成熟处理财产的能力，他们可能是未成年人，老年人或者其他无法自理财产者。