“为了换电梯，150户业主竟然整出一套‘十万个为什么’！”老旧电梯该修理还是更换、谁来牵头、费用如何分摊……伴随着诸多争议，现年26岁的上海红枫公寓历时5年才完成老旧电梯的更新。回忆起换梯的点滴，上海古北新城党总支副书记朱莉彬禁不住向记者感慨。
老旧电梯换代为何如此艰难？其中有无经验可循？近日，海报新闻记者在济南、上海两地对此展开了调查。
一年出故障20余次，居民对换梯意见不一
上海古北新城位于闵行区虹桥镇，小区共2200户，分五期开发，共10年开发完成，最早一期于1998年交付，至今已有26年，红枫公寓就是其中第一期，共150户业主居住。据朱莉彬介绍，古北新城小区55幢楼中，一半以上电梯都属于老旧电梯。
朱莉彬告诉记者，红枫公寓内有2部电梯，近年来多次出现关人、夹手、上下不受控制等情况。据楼内住户不完全统计，换梯前，大大小小的故障，一年出现了不下20余次。
上海红枫公寓
“为了换电梯，150户业主竟然整出一套‘十万个为什么’！”朱莉彬说，“群众工作众口难调，大家对此缺乏了解，无从下手。一个问题会引申出另一个问题，环环相扣，个别住户还会捆绑其他利益诉求。”
“为什么是更换电梯，而不是修理电梯？费用分摊，每家每户出多少？楼层高低不同，人数不一，如何兼顾差异和公平？租房业主怎么收，业主不肯出资怎么办？电梯是特种设备，品牌应该怎么选，如何保证性价比，后续保养维护怎么安排？”谈起5年“攻坚”历程中的难点，朱莉彬仍历历在目。
专家：主体责任不明确是一大难题
记者了解到，目前我国对老旧电梯尚无标准定义，一般情况下，使用15年以上的电梯会被称为老旧电梯，此类电梯在性能、运行等方面都可能存在一些安全隐患。
山东省特种设备检验研究院集团有限公司王娟博士告诉海报新闻记者，目前我国针对电梯整梯没有强制报废年限，只涉及零部件的报废。在以往的老旧电梯评估中，老旧电梯在机械部件、电器部件和安全保护装置上往往会存在不少安全隐患。
“比如曳引轮的轮槽会磨损，钢丝绳会生锈。机械部件中，轿厢系统年久会变形，导致轿厢的门间隙超标。导轨系统变形则会引起轿厢运行过程中的异常。此外还有好多老旧电梯是按照旧有标准制造，不少新标准要求的安全保护装置，如上行超速保护、意外移动保护都是缺失的。”王娟表示。
王娟表示，当下住宅小区的老旧电梯维护困难问题主要在于主体责任不明确。不少业主认为交过物业费，电梯问题就应该归物业管理，但实际上，住宅小区的电梯是业主共同所有。现实中，不少住宅小区都是依靠物业或业委会来牵头做这件事情，这时如果需要业主自己交钱，有些业主会不愿意，从而出现整栋大楼或某一单元达不成共识的现象。
换梯可以，谁来出钱？
居民意见达不成共识，仅仅是诸多难题的其中一个，资金来源与管理往往才是更大的争议焦点。当下住宅小区的电梯维修更新资金，主要来源于物业费、维修基金或是地方政府补助。朱莉彬介绍，根据规定，30%的维修基金作为保底，除去该部分后，可用资金只有35万左右，而红枫公寓的换梯成本预计为75万元，余下40万该由谁来出？
同样在资金问题上卡壳的，还有济南燕山新居小区。该小区共17栋楼，44个单元，共44部电梯，自建设安置以来，至今已有16年。如今，电梯老化问题成了一根难啃的骨头。据济南金岭佳苑物业公司副总经理赵光庆介绍，该小区换梯难，首要因素就是维保成本大，换件费用太高。
“如果只是换个一万两万的零部件，我们也都换过了。但未来如果面临更大的问题，比如整个电梯的更换，那个时候资金来源怎么办？”由于该小区是回迁，没有房产证，也没有公共维修基金，若仅由物业公司负责出钱，赵光庆认为太不现实。
“整个小区收物业费一年才多少钱？一旦有资金需要，就要从每平方一块钱的物业费里出，哪个公司也承受不起！”赵光庆无奈地说。
如果业主自己掏钱呢？赵光庆表示，楼层高、年龄大的业主对电梯需求更大，但低楼层的业主每天爬楼也没关系，大家达不成共识，最后就干脆没人管了，“物业公司换不起，居民不想掏钱或想少掏钱，这是一个社会问题，而不是某个小企业自己能解决的。”
说服业主自筹资金，红枫公寓如何做到？
朱莉彬介绍，为推进换梯工作，红枫公寓成立了15人的换梯小组，楼组长负责沟通业主，会计出身的志愿者负责记账，从事应急管理工作的志愿者则负责招投标工作。核心成员积极参与，通过召开业主大会、发放宣传资料、入户走访等形式，帮助业主了解换梯的必要性和紧迫性，逐步凝聚起共识。
换梯工作涉及业主、物业、业委会、银行、电梯厂家等多方主体，彼此存在信息差。在党总支牵头下，各方召开多次现场协调会，明确了换梯的流程和时间节点，加快了换梯进度。
由于红枫公寓的维修基金不足以覆盖两部电梯的更换费用，换梯小组经过反复讨论，最终确定了方案，一部电梯使用维修基金，另一部则自筹资金，按楼层高低分摊费用。经过走访和电话沟通，筹资方案终于获得了业主们的认可。
“如果只是一梯两户的居民楼，10层楼也就20户人，但我们是每层6户，25层，一共150户居民，相当于别人一个小区了，这个收费难度是几何式增长的。”朱莉彬介绍。
根据筹资方案，一楼居民无需使用电梯，因此无需参与出资。自二楼以上，金额按楼层高低进行区分，以40万除以144户的平均价格（2778元/户）为基准，上下各浮动5%。既体现出差异，又让价格幅度不会太大，兼顾差异性和公平性。
筹资方案
朱莉彬说：“由于户数多，众口难调，很多居民一开始并不认可该方案，我们也是做了很多解释工作，大家才慢慢理解。”最终，在充分尊重一楼业主权益的同时，其余144户全部参与了出资，电梯也于去年9月完成了更新。
在说服大家出资的过程中，朱莉彬的落点很现实，就是让所有居民都与换梯形成一种切身利益的捆绑。“我们跟大家说，电梯换了以后，房价、租金都会比以前有改善。如果知道会被困在电梯里，谁还要买你的房子？如果中介带人来租房子，租客看到电梯摇摇晃晃，谁还敢租你的房子？我们就是让居民知道，换梯这件事是对大家都有好处的，不管你现在住不住这里、用不用电梯。”朱莉彬说。
此外，在施工过程中，换梯小组严格监督施工质量，轮流“站岗监工”，及时与施工单位沟通，解决施工中出现的问题。同时，小组还邀请了第三方检测机构对新电梯进行质量检测，确保电梯运行安全可靠。
朱莉彬感慨说，经过这次换梯，不论是业主与租客之间，还是新老业主之间，关系都更融洽了。“通过这件事，增进了相互的了解和信任，虽说小区现在维修资金不多，但我想如果下次还需要大修，有了这次的经验，大家还是能够积极响应的。我觉得这是我们从一个‘陌生人小区’到‘熟人小区’的过程。”朱莉彬说。
更换之后的电梯
“换梯难”如何破解？山东推进“保险+服务”
电梯更新改造，从征集意见到筹措资金，再到电梯选型、招投标、安装施工，最后到验收、办理使用注册登记，整个流程非常复杂。王娟认为，当下的一个瓶颈，在于国家层面缺少对老旧电梯大修流程的规范以及对主体责任的界定。因此随着老旧电梯的数量增多，应在国家层面应制定出台一系列规章制度，其次拓宽资金来源渠道，出台相关财政补贴。
此外，王娟表示，近年来山东省尝试推进电梯“保险+服务”模式，已有多个地市展开试点，效果不错。
2019年9月，山东省市场监督管理局等部门关于全面推进电梯责任保险和推动开展电梯“保险+服务”新模式应用工作的通知明确，在全省全面推进电梯责任保险，探索建立电梯“保险+服务”工作机制，推动开展电梯“保险+服务”新模式应用，发挥“保险+服务”事前预防、事中控制和事后补偿功能，提升全省电梯安全水平。
“就济南来说，当初很少有物业公司会为电梯上保险。”赵光庆表示，早先自己曾与保险公司探讨过给电梯上保险的可能性，但针对老旧小区的电梯设备，保险公司的保费很高，“保险公司不想接，一个老旧小区，设备马上就面临更换，保险公司也是不想赔钱的。”
今年4月，山东首例电梯保险协议在济南市济阳区济北街道正式签约落地，电梯被列入了保险公司的风险保障范围。“居民交保险费，然后由保险公司承担相关责任，办理有关电梯安全的各方面事务，比如日常巡检，对维护保养单位进行监督抽查，聘请第三方技术机构对老旧电梯进行评估等，这在一定程度上解决了主体责任缺失的问题。”王娟表示。
临沂红盾花园小区物业经理申明辉日前告诉海报新闻记者，在开展“保险+服务”模式前，该小区每年的电梯维修费用在20万元左右，采用“保险+服务”模式后，每年只需要缴纳保险费9.9万元，大大降低了成本，而且从前拖十天半个月的问题如今只需一到两天就能解决。
红盾花园小区的工作人员正在维修电梯
据王娟介绍，目前，中国在电梯保有量、年产量和年均增长量上均维持世界第一，使用15年以上的电梯已经超过80万台，20年以上的电梯超过17万台。
破解老旧电梯维保难题，事关千家万户。老旧电梯的改造、更新探索，正考验各方智慧。
来源：海报新闻
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