项目精细化管理|系列宣讲第四课

项目精细化管理

在获取土地阶段，以投资拓展部提供的土地情况及基本设计条件进行概念强排设计，以营销管理部针对项目的定位、竞品分析研究等内容为依据，公司设计部负责开展的拿地概念强排方案设计工作，配合投资拓展部完成项目可研报告。

公司设计部负责结合公司全盘开发计划编制项目设计全景计划，并负责方案阶段的计划达成。项目公司根据下发的设计全景计划，负责施工图、专项设计及二次设计工作节点的细化及落实工作。

主要包括方案设计阶段、施工图设计阶段（包括二次深化设计及专项设计）的管理。公司设计部负责按照相关管理办法组织方案阶段的设计评审及施工图阶段设计资料的审核、审查、审批。项目公司负责参与方案阶段的评审及施工图阶段设计、评审及上报工作。

适配运营提效要求，提升设计管理质量，住宅项目设计限额超限情况需要在方案任务书内规定。审批通过的设计限额作为对设计院的考核依据，纳入设计合同。

项目公司负责组织相关部门对各专业施工图、二次深化图进行叠图审查及联合审图。公司设计部及总部相关职能部门参与图审并抽查审图情况，按照联合审图制度会签确认后方可下发现场施工。

公司设计部按照公司《变更管理办法》对各项目实施阶段原设计内容进行修改、完善、优化的变更管控工作，并按照公司规定的变更类别，完善相关审核、审查、审批工作。项目公司并完成初步意见的审查并负责变更流程的发起及提报工作。

项目公司编制策划要以风险管控为重点，制定管控目标及措施。

项目公司严格按照“三管三必须”，建立全员、全过程、全方位的安全生产责任体系和安全生产规章制度。

项目公司、监理单位要认真督促施工单位编制的危大工程方案并严格按规定审批论证及刚性执行。

项目公司、监理单位要认真督促、检查施工单位扎扎实实开展好员工安全教育培训及劳务班组工前安全教育，教育培训要制定计划、明确对象、内容全面、频次达标，保证安全生产管理人员持证上岗，从业人员培训全覆盖。

项目公司应督促施工单位和监理单位对项目安全风险全面辨识，分级监督管理，动态建立清单，制定有效措施。

项目公司要督促监理单位、施工单位每周召开安全生产例会，分析安全生产管理中的突出问题，研究部署下一阶段的安全生产工作。

项目公司要对监理单位、施工单位的领导班子带班生产时间进行监督，要求带班生产不得少于本月施工时间的80%。

项目公司、物业公司领导、工程师执行日常安全巡检工作，以控制生产过程中物的不安全状态和人的不安全行为。

公司工程管理部（安全监督部）每季度至少组织一次安全生产检查和不定期、专项检查。

项目公司、物业公司每月至少组织一次管辖范围内的安全生产大检查，检查报告每月定期报公司工程管理部（安全监督部）。

项目公司应定期报送半年、年度安全生产总结，并按要求报送有关安全专项活动的总结报告。

项目公司必须将工地存在的安全隐患纳入其督查范围，采用智慧工程APP信息化管控手段，全面开展隐患排查治理工作，实现排查、统计、分析、治理线上闭环管理，及时督促监理单位履行好安全生产的监督职责，对工地存在的安全隐患要及时督促监理单位、施工单位进行整改，并对整改过程进行监督。

全面推行安全生产标准化，制定创建计划，力争达到“安全标准工地”标准。

项目公司要督促施工单位每半年至少组织1次综合应急预案或者专项应急预案演练，并编制应急演练计划。

终端安全管控考核要定期监督检查，做好信息上报，强化考核兑现。

事故单位在规定的时限完成内外部事故报告。

成立项目质量管理领导小组，明确领导组成员的管理职责，确定项目质量管理目标。

建立质量保证体系及相关制度体系，对质量控制的相关制度应结合项目实际情况进行策划，如质量创优评奖、样板管理、材料验收管理、实测实量管理、工作面移交管理、室内精装修管理、分户验收管理、竣工验收管理及监理管理等管理目标和管理规定动作都应进行切实可行的策划。

对影响品质的关键部位细部节点做法、质量管控措施进行策划，如防水、外墙渗漏、回填土、空鼓开裂、外立面质感、景观园路排水等。

①样板验收流程

分包单位/总包单位报验→监理单位组织样板验收并形成样板点评纪要→项目公司参与样板过程检查及验收→公司设计部、工程管理部参与关键性样品、样板的审核、抽查工作。

②样板验收范围

样板引路管理按土建工程、安装工程、景观工程、装饰工程等专业划分点评范围，各单项工程大面积施工前必须先进行样板点评验收；并对各施工班组做好现场质量交底培训，确保每一位作业人员“知标准，明要求，识问题，会纠正”。

①材料验收流程

分包单位/总包单位应提前1天通知建设单位、监理单位材料进场时间，监理单位对进场材料各类检测报告、数据等信息的真实性负责。

建设单位在收到材料进场通知后，现场工程师应在1小时内到达材料卸货地点并参与材料验收，原则上现场工程师必须参加首批次进场材料验收，有样板的材料，必须携带材料样板进行比对。

②材料验收范围

材料验收应按土建、安装、景观、装饰装修等专业划分材料验收范围，材料进场时需组织相关单位进行验收。

①实测实量流程

施工单位是实测实量工作的主要责任单位，对实测实量数据的真实性负责，同时对工程施工质量负责，对实测实量数据偏差不符合规范要求的要立即进行整改。

监理单位是实测实量工作的监督复核单位，负责复查实测实量数据，对数据真实性、准确性负责，同时监督施工单位按照相关规定落实实测实量工作，以及督促施工单位完成质量整改工作。

建设单位是实测实量工作的监督、考核单位，负责核查实测实量数据的真实性、准确性，并根据相关规定对施工单位、监理单位实测实量工作开展情况进行考核。

②实测实量范围

实测实量应按专业、按实测项目、按检验批划分实测实量范围。

①工作面移交流程

项目工作面移交由施工单位发起移交和验收流程，监理、建设单位工程师及下一道工序负责人现场验收并确定移交是否通过。

②工作面移交内容

工作面移交的内容详见《项目工作面移交清单》。

①分户验收流程

总包单位自检合格→向监理单位提起申请→监理单位确认后组织开展分户验收同时通知项目公司参与。

项目公司、监理单位必须严格认真检查各专业工程质量缺陷，将查验问题实时录入移动验房APP中，并督促施工单位及时整改、销项。

②分户验收内容

分户验收内容详见《项目分户验收清单》。

项目公司生产管理部专业工程师、项目监理应对《项目监理实施旁站的工序清单》中所列关键工序进行全过程旁站监理，同时形成检查记录，必要时留存影像资料；未经旁站人员签字的，不得进行道工序施工。

发生质量事故后，事故发生单位必须立即用电话向公司工程管理部（安全监督部）进行报告，事故发生项目应采用有效措施，积极组织救援，防止事故扩大并保护好事故现场。发生重大及以上质量事故的，公司工程管理部（安全监督部）要按集团规定要求立即用电话向集团公司工程管理部报告。事故发生三日内，项目公司要向公司工程管理部（安全监督部）提交书面报告，报告内容包括：事故发生单位、项目概况、事故发生时间、地点及简要经过、损失情况、原因初步分析、现场已采取的应急措施等内容。

按照分级管理、分别处理的原则对质量事故组织管理。事故处理必须坚持“四不放过”原则，提出书面报告，并按规定逐级上报主管部门，对事故责任者根据情节大小给予处罚，对因失职、渎职而造成质量事故者，要追究责任人的法律责任。

联合验收出具《防雷工程安全检测报告》。

建设单位组织，监理、总包单位参加，对工程实体质量验收。

具有检测资质的单位对空气质量检测，出具检测报告。

具有检测资质的单位对各楼栋水质进行检测，出具水质检测报告。

安装完成后，向特种设备检测研究院申请竣工验收，验收合格后，下发《电梯监督检验报告》、电梯使用标志。

向建委建管中心申请验收，验收通过后完善《验收会议纪要》和《智慧小区验收记录表》。

安装完成，向自来水公司申请验收，通过后在验收表签字盖章确认。

安装完成，向天然气公司申请验收，通过后在验收表签字盖章确认。

安装完成，向供电局申请验收，通过后在验收表签字盖章确认。

安装完成，向项目属地有限电视公司申请验收，通过后在验收表签字盖章确认。

安装完成后，向电信行业协会通信建设专业委员会申请验收后，通过后出具《驻地网络项目通信设施建设达标确认书》。

向项目属地城乡建设委员会下属排水科申请验收。

节能分部验收前，需门窗玻璃安装完成、保温屋面施工完成、保温外墙施工完成、节能地面施工完成、有节能要求的架空顶棚施工完成等（根据项目实际设计的节能内容）。

施工单位完成人防施工图内容后组织人防建管中心管理人员预验收，预验收合格整改完成申请进行人防验收；项目属地的人防办根据人防施工图设计对人防配套工程进行审核验收，包括人防工程的面积计算、设计等级、设置标准、结构质量、人防专用设备是否满足相关规范要求。

项目属地规资局按《建设工程规划许可证》上面积、用途对工程实物进行再进行数据复核、检测、验收。

各专业档案在施工收集、整理过程中不定期的邀请项目属地城建档案馆的工作人员来进行业务指导，发现问题立即整改。

（1）《建设工程竣工联合验收申请书》。

（2）建设工程质量监督报告。

（3）《建设工程档案验收意见书》及档案移交书。

（4）《新建商品房使用说明书和质量保证书》。

（5）房地产开发项目手册。

（6）初步设计批复。

（7）城市建设配套费缴纳通知书、缴费收据和完清证明、免费的也须提供项目属地建设配套费管理办公室出具的完清证明。

（8）竣工平面图。

（9）现状地形图。

（10）规划、消防、环保竣工专项验收合格或核实证明材料。

（11）水、电、气、通讯、闭路接入证明材料。

（12）市政基础设施工程还应提供有关质量检测和功能性试验资料。

（13）业主开放周资料。