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作 者丨唐韶葵 吴抒颖
来 源丨21世纪经济报道
9月29日晚，存量房贷利率调整政策正式发布后，一线城市们火速行动！
深夜重磅“沪七条”
9月29日，上海市住房城乡建设管理委、市房屋管理局、市财政局、市税务局、人民银行上海总部、上海金融监管局等六部门联合印发《关于进一步优化本市房地产市场政策措施的通知》，此次新政堪称“沪七条”，从调整住房限购政策、优化住房信贷政策、调整住房税收政策等三方面出台七项细则，包括：
对非本市户籍居民家庭以及单身人士购买外环外住房的，购房所需缴纳社会保险或个人所得税的年限，调整为购房之日前连续缴纳满1年及以上；
首套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于15%；
调整增值税征免年限，将个人对外销售住房增值税征免年限从5年调整为2年等近期业内关注度较高的政策细则。
这是9月26日的中央政治局会议后，第二个出台楼市调控政策的一线城市。
广州官宣：全域取消限购
继上海之后，一线城市中的广州也发布房地产新政，且调整力度较大。
2024年9月29日，广州市人民政府办公厅发布《关于调整我市房地产市场平稳健康发展措施的通知》表示，为深入贯彻党中央、国务院决策部署，回应群众关切，促进房地产市场平稳健康发展，经广州市人民政府同意，取消居民家庭在本市购买住房的各项限购政策。
此前，广州市南沙区已经宣布，全面取消限购政策。
广州的限购政策是越秀、海珠、荔湾、天河、白云的部分区域为限购区域，在限购区域购买建筑面积120平方米以上（不含120平方米）住房不限购，非广州户籍居民家庭和单身人士需提供购房之日前6个月连续缴纳个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明方可在限购区域分别限购2套和1套住房（建筑面积120平方米及以下）。
在本次限购政策调整后，广州户籍、非户籍居民家庭和单身人士在全市范围内购买住房的，不再审核购房资格，不再限制购房套数。
需要注意的是，广州此次政策将随即执行。根据通知，政策调整自2024年9月30日0：00起施行。
由此，广州也成为一线城市中，第一座取消限购的限贷政策的城市。
深圳取消限售，外围区域放开限购
继上海、广州之后，深圳也选择在9月29日深夜发布重磅房地产政策。
深圳市住房和建设局、国家税务总局深圳市税务局、中国人民银行深圳市分行国家金融监督管理总局深圳监管局发布《关于进一步优化房地产市场平稳健康发展政策措施的通知》（以下简称《通知》）表示，深圳户籍居民家庭限购2套住房，户籍青年单身人士限购1套住房；非户籍居民家庭及成年单身人士则限购1套住房。
在执行上述住房限购政策的基础上，深圳户籍居民家庭及户籍青年单身人士在盐田区、宝安区（不含新安街道、西乡街道）、龙岗区、龙华区、坪山区、光明区、大鹏新区范围内，可再购买1套住房。
非户籍居民家庭及成年单身人士在福田区、罗湖区、南山区和宝安区新安街道、西乡街道范围内购买住房，则只需要提供购房之日前1年在深圳连续缴纳个人所得税或社会保险证明。在盐田区、宝安区（不含新安街道、西乡街道）、龙岗区、龙华区、坪山区、光明区、大鹏新区范围内购买住房，无需提供个人所得税或社会保险证明。
这就意味着，深圳此前针对非户籍居民的限购政策再度松绑，外围区域已经不再限购，核心区域则从“3年社保”改为“1年社保”。
除此以外，深圳还取消了商品住房和商务公寓转让限制，明确商品住房和商务公寓取得不动产权登记证书后，可上市交易。此前，深圳商品住房在取得不动产权登记证书后3年内限售，商务公寓限售时间则为5年。
在此基础上，深圳还将个人住房转让增值税征免年限由5年调整到2年；并将首套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为15%，二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为20%。
同时，深圳还将定价权还给市场。《通知》表示，商品住房和商务公寓项目由房地产开发企业自主合理确定销售价格，并报市场监管部门备案，抄报区级住房建设部门。通过招拍挂方式取得居住用地的商品住房项目另有约定的，按照原约定执行。
深圳还表示，将加快构建房地产发展新模式完善“市场+保障”住房供应体系，推动建立“人、房、地、钱”联动新机制，加快构建房地产发展新模式。结合商品住宅去化周期、住宅用地存量情况，优化调整住宅用地规模、布局和结构。
此外，深圳还将开展现房销售试点，逐步提高新供应用地的现房销售比例，有序推进销售制度改革。充分发挥城市房地产融资协调机制作用，一视同仁满足不同所有制房地产企业合理的融资需求。
近期一线城市楼市情况
上海中原地产数据显示，近期上海楼市成交没有延续反弹走势，继续在低位运行，上周（9.16—9.22）上海新建商品住宅成交面积7.52万平方米，环比减少5.94%。
上海中原地产市场分析师卢文曦表示，9月上海楼市成交并没有起色，市场观望情绪再度升温。
宋红卫进而指出，楼市止跌回升，通常是量带动价。通过调整优化限购政策，带动成交量提升，有助于市场修复，并进入回升周期。
关于首二套房首付比例的下调，宋红卫认为，此举进一步降低了外围区域的购房门槛。可以说，上海调控政策是因区施策，相对来说属于一种精准性的调控。他表示，包括税费调整、公积金调整等，都并非一刀切，可见上海楼市基本面具有一定的韧性，调控政策也属于渐进式的。
广州楼市方面，近期表现非常平淡，这也是此次新政力度较大的背景因素。其中，一手房方面，据克而瑞统计数据，截至9月23日，广州9月份的一手住宅供应51.01万平方米，与去年同期相比减少14.8%，成交37.05万平方米，同比减少4.3%。价格方面，根据国家统计局数据，8月份广州一手房价格环比下降0.5。
而据广州市房地产中介协会近日发布的9月二手房销售简报（统计周期8月26日至9月25日），今年9月，广州市二手住宅共网签8473套，合计84.80万平方米，环比分别下降4.50%和3.94%，同比分别下降0.83%和0.94%。
深圳方面，近期市场也表现平平。据乐有家研究中心统计，今年7月，深圳一手住宅预售成交2616套，环比下降11%，同比下降17%；今年8月，深圳全市成交2537套住宅新房，环比下降3%，同比增长15%。
而据克而瑞统计，截至9月22日，深圳新房网签量已连续7周下跌。其中，9月16日-22日，深圳新房网签492套，成交面积约4.9万平方米，环比下降22.9%；整体成交均价约44340元/平方米，环比下降8.3%。其中普通住宅网签297套，成交面积约约3万平方米，环比下降28.1%；成交均价约59743元/平方米，环比下降1.5%。
