01
2024年还能买到便宜的二手房产吗？
近日，据匈房地产网站消息，布达佩斯北部聚集区的房地产价格有所下降，目前已成为首都聚集地中最便宜的地区。那么，2024年我们还能找到相对便宜的二手房产吗？比如用3000万福林的预算，能在布达佩斯买到什么样的房子呢？
首先关注的是佩斯外围区域，3000万福林能够在这里买下18-27平方米的单间公寓。与2023年相比，第十八区的房价比较稳定，没有出现大幅下降，比起房产广告上的价格，实际成交价格上仍有10-15%讨价还价的空间。在佩斯东南地区，3000万福林可以买到两居、三居甚至四居室的家庭住宅，但相对而言房子比较老旧。 布达一侧的房产比佩斯更贵一些，3000万福林以下的房产大多是阴暗潮湿的地下室公寓，或是“问题房”。尽管最近几个月房地产市场发生了巨大变化，但从房地产广告上来看，布达一侧的房产每平米单价几乎都不会低于一百万福林。然而，在实际销售过程中，单价超过一百万福林的房产成交量不高，除非是位置非常好、功能齐全的房产。实际上许多小公寓的成交价格每平米单价在80万福林左右，基于此可以看出，布达房产的广告价格几乎没有变化，但实际成交价格有所下降。
02
布达佩斯新房库存量出现历史第二高，1200套！
据1月23日匈媒体报道的最新一期的《布达佩斯新公寓价值地图》显示，预计2024年新房交付量将低于去年，而买卖双方都在互相试探彼此的价格底线。
2024年初，已交付但尚未售出的新房数量超过1200套，这是过去十几年来第二高的库存量。据分析师介绍，此前在2008年，布达佩斯的滞销公寓数量超过了3,000套。
根据2023年的实际数据和今年的计划数据显示，布达佩斯大约每四个新公寓中就有一个建在第十三区，Újbuda也是一个重要的房地产开发区，预计将在2024年交付近三分之一的新房屋。Ferencváros紧随其后，预计将交付约630套公寓。第九区则是计划到 2025 年完成约 870 套新住宅的交付。去年在Kőbánya有近500套公寓完工，使得第十区成为首都发展最快的地区之一，但今年则只有寥寥无几的新房可以交付。
总而言之，分析师认为2024年可能是买家进入市场的最佳时机，不需要再等待新房价格进一步下跌。
03
自己花了一亿八买的房子，为何住不进去？
匈媒2月6日报道了一起“前业主耍赖不腾房，百般阻挠现业主收房”的案件。
2023年春天，Szabó Károly以 1.5 亿福林的价格买下了一栋房产。卖方提出将屋内家具留给他但需要额外加钱，于是他又追加支付了一笔家具费，共计1.8亿福林。可惜，这笔交易却没有他想象的顺利——Szabó Károly虽然拥有合法的房屋使用权但是却没能顺利入住，甚至还被房屋的前主人用斧子威胁。
Károly表示，“我在签约时支付了1.8亿，这是板上钉钉的事实，有照片为证。对我来说这个证据很重要，现在卖方声称在签订合同时是以他儿子的名义签订的，而他是被下药迷惑的，因此合同无效。这简直是无稽之谈。”
签完合同后，卖方的妻子表示他们无处可去想要再住几个月。于是Károly延迟了收房时间，允许前房主在房子里多住五个月，后来在此基础上又延了两个月，之后又因为他们哭求，再次延期一个月。交房时间一直拖到了去年11月。与此同时，Károly还额外花费了 3000 万福林对房产进行翻新。可直到年底房主也没搬出去，还拉黑了Károly的电话号码，无论他怎么打电话也联系不上前房主。Károly感到气愤：“他们骗了我2亿福林。”
与此同时，他还发现前房主违规偷电使用，“我最后一次试图进入房产是在今年的1月24日，与律师和电力公司的人一起。前房主和他17岁的儿子拿着斧头挡住了我们的去路。我已经向法院提起诉讼，但不知道什么时候能拿回属于自己的房子，也不知道这场闹剧什么时候才能结束。”
当地警察局怀疑前房主涉嫌财产侵权，正在进一步调查。而Károly和律师向法院提起诉讼，希望在法律的帮助下驱逐前房主，拿回房子。但是法律程序执行起来可能需要很长时间。
04
住了十几年的房子，居然没有房产证？
2月7日匈媒报道，许多居民在布达佩斯第十三区Reiter Ferenc 街的一栋公寓居住了十多年，但始终没有获得房屋的入住许可证。换句话说，这栋公寓其实是非法建筑。
据其中一位居民说，公寓在12年前被宣传的天花乱坠，比如正在建造两部电梯，屋顶上有一家餐厅还配备按摩浴缸。当时公寓的售价约为500万福林。除了硬件设施以外，低价的公共成本也是宣传中的一大亮点。
而现实情况却是两部电梯中的一部“无证运行”，而另一部电梯甚至无法投入使用。房屋状况也不太乐观，整栋楼开始下沉，电网也必须重建。
虽然公寓已经完工，但建筑商压根儿没有向政府相关部门申请入住许可证，而是直接允许买家入住。建筑当局要求该建筑商必须在6月18日之前提交申请。
05
布达佩斯最大楼盘陷入纠纷！导致上千名业主无法入住
匈媒3月1日报道，由于开发商和承包商之间的纠纷，导致上千居民无法入住布达佩斯最大的新建公寓楼。
Duna Terasz Grande是布达佩斯近年来最大的新楼盘，位于第十三区，共有790套公寓。该楼盘于2021年1月开始销售，开发商计划于2023年3月之前向业主交付房屋，最终在推迟了半年的情况下竣工。
公寓楼建成后，房屋也取得了入住许可证，开发商本来是要向业主交房的，但却发现公寓质量存在问题，因此开发商于今年1月终止了施工合同，但承包商在收到工程款之前拒绝从楼盘中撤出。
开发商和承包商双方陷入纠纷，得不到及时解决的结果就是买家无法入住。目前约有 1,500 名业主已经基本交完了全款，还得自己承担在外面租房的费用。据悉，业主们将于3月1日在建筑工地组织一次示威活动，他们希望开发商和承包商能在政府干预下进行洽谈。
06
匈牙利房价上涨史无前例
根据匈牙利房产中介综合网站发布的公寓价格指数的最新数据，1月份布达佩斯的公寓价格飙升，但从全国范围来看，公寓价格略有下降。
在全国范围内，价格比去年 12 月下降了 0.1%，而在布达佩斯，上个月公寓价格上涨了 1.9%。ingtalan.com 首席经济专家拉斯洛·巴洛格 (László Balogh) 评价道：“全国房价的小幅下跌并不令人意外，但首都的房价在经历了过去一年的停滞之后已经出现了变化。”
对于购房者来说，这可能是个好消息，尽管今年开局强劲，但预计 2024 年全国房价不会大幅上涨 15-20%。专家强调，全国房价上涨1.2%，使得公寓和独立屋的升值步入可预期的轨道，加上1月份开始的国家补贴和贷款利率的下降，可以帮助房地产市场回升。
三区和九区成房市新宠：2024 年第一个月，布达佩斯二手公寓的平均价格为 975,000 福林。与此同时，9个地区的每平方米均价已升至100万福林以上。去年这个时候，只有七个区的房价每平米100万福林以上。今年一月，三区和九区的每平米平均价格为100-108万福林，而一年前同一地区的平均价格为每平方米91.7-96.4万福林。
价格上涨史无前例：László Balogh 还透露，就新公寓而言，今年1月，首都只有四个区每平方米均价保持在100万福林以下。在最便宜的社区 - 十七区，十八区和二十区及二十三区的公寓销售广告价格为 91万福林至98万福林。在十三区，十一区共有 1,700 多套待售新公寓。在十四区的价格平均为130- 160 万福林。德布勒森今年每平方米平均价格超过100万成为现实，相当于上涨了5万福林以上。在Zalaegerszeg，价格涨幅要高得多，而不是之前的739,000福林，平均价格为110万福林。
注：以上信息全部来源于匈牙利新闻网。
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遮掩自己罪过的，必不亨通；承认离弃罪过的，必蒙怜恤。
------箴言 28:13
