辛集市住房和城乡建设局关于公开征求《辛集市物业管理实施办法(征求意见稿)》意见的函

发布机构：住房和城乡建设局        2024年10月28日         字体：[ 大 中 小]

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辛集市物业管理实施办法（征求意见稿）第一章总则第一条 为了规范物业管理活动，维护物业管理相关主体合法权益，改善人民生活和工作环境，满足人民日益增长的美好生活需要，打造共建共治共享的社会治理格局，根据《中华人民共和国民法典》《物业管理条例》等法律、法规，结合本市实际，制定本办法。第二条 本市行政区域内的住宅物业管理及其监督管理，适用本办法。本办法所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。

第三条 市人民政府将物业管理纳入现代服务业发展规划和社区治理体系，制定并落实现代物业服务业扶持政策，促进智慧平安社区建设，推动物业管理规范化、市场化。第四条 业主委员会、物业服务企业等在中国共产党社区党组织的领导下依法依规开展物业管理活动，建立健全社区党组织领导下的居(村)民委员会、业主委员会和物业服务 3 企业议事协调机制。引导和支持业主中的中共党员通过法定程序成为业主代表、业主委员会或者物业管理委员会成员，发挥先锋模范作用，依法履行职责。 

第五条 市住房和城乡建设主管部门履行下列职责:(一)研究制定物业管理相关政策和物业服务行业规范;(二)依据物业管理相关法律、法规对我市城镇住宅小区由物业服务企业提供物业服务的监管，做好涉及其他行政管理部门职责范围的线索移交工作；(三)组织和管理物业管理招标投标活动; (四)物业服务合同备案和物业承接查验备案; (五)住宅专项维修资金的监督管理; (六)法律、法规规定的其他职责。第六条 市有关主管部门依据职责分工，共同做好物业监督管理工作: (一)民政部门负责做好相关政策研究、工作指导；(二)城市管理综合行政执法部门负责监督物业服务企业履行责任区内市容和环境卫生维护、建立生活垃圾分类投放制度、设置生活垃圾分类投放点位并引导业主分类投放等方面的职责；负责对物业管理区域内违规饲养家畜家禽，占用和毁坏绿地，擅自伐移树木，私自张贴广告，私搭乱建，餐饮服务业油烟污染等违法违规行为实施行政处罚;(三)市场监督管理部门负责查处物业管理区域内从事 4 无照经营的行为;负责物业管理区域内的电梯、锅炉等特种设备的安全监察工作，查处特种设备安装、改造、维修和使用等方面的违法违规行为;负责物业管理区域内物业服务收费的监督检查工作，依法查处各类价格违法违规行为;(四)公安机关负责开展社区警务工作，加强物业管理区域内治安防范，对监控安防等开展监督检查，查处住宅小区内影响公共安全、公共秩序的违法违规行为; (五)消防救援部门应当对物业管理区域内遵守消防法律、法规的情况依法进行监督检查；公安派出所负责日常消防监督检查、开展消防宣传教育；(六)市生态环境局负责物业管理区域内环境保护监督管理工作; (七)卫生健康主管部门负责物业管理区域内传染病防治、生活饮用水卫生监督; (八)市行政审批、自然资源规划、财政、司法等有关部门按照各自职责做好物业监督管理相关工作。第七条 落实属地管理责任。乡镇人民政府（街道办事处）履行下列物业监督管理职责: (一)组织和指导成立业主大会、选举业主委员会，组建物业管理委员会，组织和指导业主委员会换届改选，负责业主委员会备案; (二)指导和监督业主大会、业主委员会依法履行职责;指导无物业管理的老旧住宅小区，依托居民委员会实行自治 5 管理。 

(三)指导和监督物业服务企业依法履行义务，对物业服务实施情况开展监督检查; (四)建立物业管理矛盾投诉调解机制，协调处理物业管理的矛盾纠纷; (五)指导开展物业承接查验并公开结果，监督物业项目有序交接；(六)指导监督物业服务企业在服务区域显著位置设立物业服务信息公示栏，如实公布并及时更新物业项目负责人的基本情况、联系方式以及物业投诉电话、物业服务内容和标准、收费项目和标准、电梯和消防等设施设备维保单位和联系方式、车位车库使用情况、公共水电费分摊情况、物业费和业主共有部分经营收益收支情况、电梯维护保养支出情况等信息。(七)负责物业档案管理，协助开展辖区内物业服务企业及其项目经理信用信息采集和核查工作; (八)法律、法规规定的其他职责。居(村)民委员会协助和配合乡镇人民政府（街道办事处）开展物业监督管理相关工作，对业主大会、业主委员会和物业服务企业的日常工作进行指导和监督。第八条 物业服务企业有３名以上正式党员的应成立党组织，暂不具备成立党组织条件的，由所在乡镇党委（街道党工委）和社区党组织选派党建指导员。注重在物业服务企 6 业发展党员，确保职工数量 50 人以上的物业服务企业全部有党员。推荐社区“两委”班子成员担任物业服务项目质量义务监督员，选拔重点物业服务企业（项目）党员负责人担任社区党组织兼职委员。第九条 社区居民委员会下设物业管理委员会，推选社区党组织书记兼任物业管理委员会负责人，成员由社区居民委员会、社区社会组织负责人和楼门长（居民代表）、社区物业管理员、法律顾问、人民调解员等组成，原则上每月召开 一次会议，主要负责督促业主委员会和物业服务企业履行职责，协调解决社区物业管理出现的问题。在不具备条件成立业主委员会或者业主委员会不能正常履职的小区，新一届业主委员会产生之前，可由物业所在地社区居民委员会，在街道办事处或者乡镇人民政府指导监督下，代行业主委员会职责。第十条 物业管理行业协会应当加强行业自律管理，规范物业服务行为，依法制定和组织实施自律性规范，组织业务培训，调解物业服务企业之间的纠纷，促进行业健康发展；要监测并定期公布服务成本信息和计价规则，供业主和物业企业协商物业费时参考。第十一条 建立健全调解、诉讼相结合的物业纠纷多元化解决机制。人民调解组织负责辖区内物业纠纷的排查调解工作，监督调解协议的执行，督促当事人履行约定的义务。人民法院 7 审理物业纠纷案件，应当根据自愿合法原则，做好诉前和诉讼中调解工作，引导当事人通过调解方式解决纠纷。第二章 业主、业主大会和业主委员会第十二条 房屋的所有权人为业主。尚未登记取得所有权，但基于买卖、赠与、继承、拆迁或者征收补偿等法律行为已经合法占有该房屋的人，视为物业管理关系中的业主。第十三条 物业管理区域内的以下部分属于业主共有：(一)建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外；（二）建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有；(三)建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定；(四)占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有；(五)法律法规规定或者房屋买卖合同依法约定的其他共有部分。第十四条 业主在物业管理活动中，享有下列权利：(一)按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务；(二)提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项 8 提出建议；(三)提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议；(四)参加业主大会会议，行使投票权；

(五)选举业主委员会委员，并享有被选举权; (六)监督业主委员会的工作；(七)监督物业服务企业履行物业服务合同; (八)对物业共有部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权; (九)监督物业共有部位、共用设施设备专项维修资金(以下简称专项维修资金）的管理和使用；(十)法律法规规定的其他权利。第十五条 业主应当履行下列义务：(一)遵守管理规约和业主大会议事规则; (二)遵守物业管理区域内共有部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度;(三)执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定; (四)按照有关规定交纳专项维修资金; (五)按时交纳物业服务费用; (六)法律法规规定的其他义务；业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权力不履行义务。9 第十六条 符合业主大会成立条件的，经三十名以上的业主或者占业主总人数百分之五以上的业主提出，可以向物业所在地乡镇人民政府（街道办事处）书面申请筹备业主大会。只有单一业主的或者业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主委员会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。乡镇人民政府（街道办事处）应当自接到申请之日起六十日内，组织成立首次业主大会会议筹备组。筹备组由业主代表和建设单位、乡镇人民政府（街道办事处）、社区党组织、辖区公安派出所、居(村)民委员会等单位代表组成。建设单位未派代表参加筹备组的，不影响筹备组的成立。筹备组成员人数应为单数，其中业主代表人数应当占筹备组总人数半数以上。筹备组组长由乡镇人民政府（街道办事处）代表担任。筹备组中业主代表的产生，由乡镇人民政府（街道办事处）或者居民委员会组织业主推荐，业主代表应当符合本办法有关业主委员会委员候选人资格的规定。筹备组应当自成立之日起七日内将成员名单以及相关信息以书面形式在物业管理区域内显著位置公示，公示期不得少于七日，同时可以通过移动通信等电子信息方式告知全体业主。业主对筹备组成员有异议的，由乡镇人民政府（街道办事处）协调解决。第十七条 筹备组应当自组成之日起三个月内完成筹备 10 工作，组织召开首次业主大会会议。业主大会自首次业主大会会议表决通过管理规约、业主大会议事规则并选举产生业主委员会之日起成立。业主委员会选举产生后，筹备组应当在五日内向业主委员会移交筹备期间的全部资料，资料移交后筹备组自动解散。划定为一个物业管理区域的分期开发建设项目，先期开发部分符合业主大会成立条件的，可以成立业主大会，选举产生业主委员会。首次业主大会会议应当根据分期开发的物业面积和进度等因素，在业主大会议事规则中明确增补业主委员会委员的办法。第十八条 物业管理区域内业主人数较多的，可以幢、单元、楼层为单位，推选业主代表参加业主大会会议，推选以及表决办法应当在业主大会议事规则中规定。业主因故不能参加业主大会会议的，可以书面委托代理人参加，也可以通过电子通信、互联网等渠道实名参加讨论和表决。第十九条 业主大会会议由业主委员会召集。召开业主大会会议的，业主委员会应当于会议召开十五日前将会议议题及其具体内容、时间、地点、方式等在物业管理区域内显著位置公示。业主大会会议不得就已公示议题以外的事项进行表决。第二十条 业主、业主大会决定以下事项及表决规则。下列事项由业主共同决定：11 (一)制定和修改业主大会议事规则; (二)制定和修改管理规约; (三)选举业主委员会或者更换业主委员会成员;(四)选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；(五)使用建筑物及其附属设施的维修资金; (六)筹集建筑物及其附属设施的维修资金; (七)改建、重建建筑物及其附属设施; (八)改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动; (九)有关共有和共同管理权力的其他重大事项。业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。

决定前款第六项至第八项规定的事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。第二十一条 业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但应当有物业管理区域内专有部分占建筑总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。集体讨论、书面征求意见或者电子投票产生的表决结果应当在物业管理区域内显著位置公示，公示期不得少于十五日。12 第二十二条 业主委员会是业主大会的执行机构，由业主大会会议选举产生。业主委员会委员由五至十一人单数组成，实行任期制，每届任期由管理规约确定，最长不超过五年，可连选连任。第二十三条 业主委员会由业主大会会议选举产生，由五至十一人单数组成。业主委员会委员应当是物业管理区域内的业主，并符合下列条件：(一)具有完全民事行为能力; (二)遵守国家有关法律、法规；(三)遵守业主大会议事规则、管理规约，模范履行业主义务；(四)热心公益事业，责任心强，公正廉洁；(五)具有一定的组织能力；(六)具备必要的工作时间。第二十四条 业主委员会应当自选举产生之日起三十日内，持以下材料报物业所在地乡镇人民政府（街道办事处）备案: (一)筹备组组长签字的业主大会成立和业主委员会选举情况的报告; (二)成立业主委员会备案表; (三)物业基本情况; (四)业主委员会委员名单及基本情况; (五)管理规约和业主大会议事规则; 13 (六)业主大会决议; (七)法律、法规规定的其他材料。乡镇人民政府（街道办事处）对材料齐全的，应当在五个工作日内予以备案。业主委员会备案的有关事项发生变更的，应当及时办理备案变更手续。第二十五条 业主委员会委员任职期间丧失民事行为能力、不再具备业主身份或者依法被限制人身自由的，其委员资格自动终止。业主委员会委员有下列情况之一的，由业主委员会三分之一以上委员或者持有 20%以上投票权数的业主提议，业主大会或者业主委员会根据业主大会的授权，可以决定是否终止其委员资格: (一)以书面方式提出辞职请求的; (二)不履行委员职责的; (三)利用委员资格谋取私利的；(四)拒不履行业主义务的；(五)侵害他人合法权益的；(六)因其他原因不宜担任业主委员会委员的。第二十六条 业主委员会委员资格终止，拒不移交所保管的档案资料、印章及其他属于全体业主所有的财物的，其他业主委员会委员可以请求物业所在地的公安机关协助移交。业主委员会任期届满后，拒不移交所保管的档案资料、 14 印章及其他属于全体业主所有的财物的，新一届业主委员会可以请求物业所在地的公安机关协助移交。第二十七条 业主委员会任期届满前3 个月，应当组织召开业主大会会议，进行换届选举，并报告物业所在地的乡镇人民政府（街道办事处）。第二十八条 业主大会、业主委员会工作经费由全体业主承担。工作经费可以由业主分摊，也可以从物业共有部分经营所得收益中列支。工作经费的收支情况，应当定期在物业管理区域内公告，接受业主监督。工作经费筹集、管理和使用的具体办法由业主大会决定。第三章 前期物业管理第二十九条 前期物业管理，是指在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，由建设单位选聘物业服务企业实施的物业管理。建设单位选聘物业服务企业提供前期物业服务，应当签订书面前期物业服务合同。前期物业服务合同应当对物业服务内容、服务标准、收费标准、收费方式及收费起始时间、合同终止情形等内容进行约定。市住房和城乡建设主管部门应当制定前期物业服务合同示范文本，并向社会公布。第三十条 前期物业服务合同约定的服务期限届满前，业主委员会或者业主与新物业服务企业签订的物业服务合 15 同生效的，前期物业服务合同终止。

物业服务企业应当自前期物业服务合同签订之日起十五日内，将前期物业服务合同报市住房和城乡建设主管部门备案。第三十一条 住宅物业的建设单位选聘物业服务企业提供前期物业服务的，应当通过招投标的方式进行，并签订前期物业服务合同。市住房和城乡建设主管部门负责建立招标投标平台及专家库，为建设单位、业主和业主大会选聘物业服务企业提供服务和指导。第三十二条 前期物业管理阶段，普通住宅的物业服务收费实行政府指导价。实行政府指导价的物业服务收费标准不得突破市发改部门与市住房和城乡建设主管部门制定的基准价格及其浮动幅度，具体收费标准在物业服务合同中约定，并报价市发改部门与市住房和城乡建设主管部门备案。第三十三条 建设工程竣工验收合格后，建设单位应当将物业管理区域内验收合格的供电、供水、供热、供气等专业运营设施设备移交给专业运营单位维护管理，专业运营单位应当接收。供电、供水、供热、供气等专业运营单位负责对物业管理区域内业主专有部分以外的专业运营管线和设施设备承担维修养护责任。第三十四条 乡镇人民政府（街道办事处）指导开展物 16 业承接查验工作并公开结果，监督物业项目有序交接。物业服务企业承接物业前，应当按照国家、省有关规定和前期物业服务合同的约定，与建设单位共同对物业共有部位、共用设施设备进行检查和验收，物业承接查验的过程和结果可以公证。第三十五条 经现场查验，物业符合交付条件的，前期物业服务企业应当与建设单位签订物业承接查验协议，作为前期物业服务合同的补充协议，与前期物业服务合同具有同等的法律效力。第三十六条 前期物业服务企业应当自物业交接三十日内，按有关规定向物业所在地的市住房和城乡建设主管部门办理备案手续。第三十七条 前期物业服务合同生效之日至出售房屋交付之日当月所发生的物业服务费，由建设单位负担。第四章 物业管理服务第三十八条 业主委托物业服务企业提供物业服务的，一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理。电梯、消防等具有专业技术要求的设施设备的维修和养护，应当由符合资质的专业机构或者人员实施。第三十九条 鼓励业主大会通过物业管理招标投标平台选聘物业服务企业。业主大会选聘物业服务企业提供物业服务的，应当将服 17 务内容、标准、期限、选聘方法以及选聘结果向业主公示。第四十条 业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面物业服务合同，就物业服务内容和标准、费用、物业服务用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。市住房和城乡建设主管部门应当制定物业服务合同示范文本，并向社会公布。第四十一条 物业服务具体收费标准在物业服务合同中约定。物业服务企业不得违反物业服务合同约定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费。第四十二条 业主应当按照物业服务合同约定向物业服务企业支付物业费。物业服务企业已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。因业主欠交物业费发生争议的，物业服务企业可以请求乡镇人民政府（街道办事处）、居(村)民委员会或者物业管理委员会协调解决。物业服务企业不得以业主拖欠物业费、不配合管理为由，减少服务内容或者降低服务质量;不得采取停止供电、供水、供热、供气等方式催交物业费。第四十三条 物业服务企业应当在物业管理区域内显著位置设置公示栏，如实公示、及时更新下列信息，并且可以通过互联网方式告知全体业主：(一)物业服务企业的营业执照、项目负责人的基本情 18 况、联系方式以及物业服务投诉电话; (二)物业服务内容和标准、收费标准和方式等;(三)电梯、消防等具有专业技术要求的设施设备的日常维修保养单位名称、资质、联系方式、维保方案和应急处置方案等; (四)上一年度公共收益收支与维修资金使用情况;(五)业主进行房屋装饰装修活动的情况; (六)其他应当公示的信息。业主或者业主委员会对公示信息有异议的，物业服务企业应当及时予以答复。第四十四条 物业服务合同期限届满前六个月，业主大会决定续聘或者另聘物业服务企业，并将决定书面告知原物业服务企业。原物业服务企业接受续聘的，双方应当在物业服务合同届满前重新签订物业服务合同。物业服务企业不接受续聘的，应当提前九十日书面告知业主或者业主委员会。物业服务合同期限届满、业主没有共同作出续聘或者另聘物业服务企业决定，物业服务企业按照原合同继续提供服务的，原合同权利义务延续。在合同权利义务延续期间，任何一方提出终止合同的，应当提前六十日书面告知对方。业主大会依照法定程序共同决定解聘物业服务企业的，可以解除物业服务合同，决定解聘的，应当提前六十日书面通知物业服务企业。依据前款规定解除合同造成物业服务企业损失的，除不 19 可归责于业主的事由外，业主应当赔偿损失。第四十五条 物业服务合同终止的，原物业服务企业应当在约定期限或者合理期限内退出物业管理区域，将物业服务用房、相关设施、物业服务所必须的相关资料等交还给业主委员会、决定自行管理的业主或者其指定的人，配合新物业服务企业做好交接工作，并如实告知物业的使用和管理状况。 

原物业服务企业不得以业主欠交物业服务费、对业主大会决定有异议等为由拒绝办理交接，不得以任何理由阻挠新物业服务企业进场服务。原物业服务企业拒不退出物业管理区域的，业主委员会或者业主可以请求乡镇人民政府（街道办事处）协调解决;原物业服务企业不得请求业主支付物业服务合同终止后的物业费，造成业主损失的，应当赔偿损失。原物业服务企业故意破坏共用设施设备、毁坏账册、暴力阻止物业服务用房及相关资料交接等，构成违反治安管理行为的，由公安机关依法处理;构成犯罪的，依法追究刑事责任。第四十六条 物业服务企业应当建立和完善物业管理应急预案，及时处理物业管理中的突发事件。物业管理区域内有下列情形之一的，物业服务企业应当按照有关规定及时向乡镇人民政府（街道办事处）或者相关部门、专业运营单位报告: (一)发生火灾、水患、爆炸或者自然灾害; 20 (二)发生传染病疫情或者群体性不明原因疾病;(三)建筑物及其附属设施设备发生安全隐患，严重危及业主、物业使用人及建筑物安全; (四)发生群体性事件; (五)其他严重影响业主、物业使用人正常生活的隐患或者事件。突发事件应对期间，乡镇人民政府（街道办事处）负责落实市人民政府依法采取的各项应急措施，指导物业服务企业开展相应级别的应对工作，并提供物资和资金支持。物业服务企业应当按照要求服从政府统一指挥，在乡镇人民政府（街道办事处）指导下积极配合居(村)民委员会开展工作，依法落实应急预案和各项应急措施。实行业主自行管理的小区，由乡镇人民政府（街道办事处）统筹协调领导干部、党员业主、业主志愿者及社会志愿者，建立突发事件应急防控机制，提供应急管理服务。第四十七条 未达到引入市场化物业管理条件的住宅小区，由乡镇人民政府（街道办事处）组织实施环境卫生、秩序维护等基本物业服务，所需费用由业主承担;也可以由乡镇人民政府（街道办事处）组织业主表决，聘请物业服务企业或者其他管理人为住宅小区提供物业服务。第四十八条 本市建立物业服务企业及其项目经理物业服务信用评价制度。市住房和城乡建设主管部门应当对物业服务企业及其项目经理进行信用评价，并记入物业服务企业 21 信用信息管理平台。第五章 物业使用与维护第四十九条 物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施，不得改变用途。业主依法确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当在依法办理有关手续后告知物业服务企业;物业服务企业确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当提请业主大会讨论决定同意后，由业主依法办理有关手续。第五十条 业主、物业服务企业不得擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地，损害业主的共同利益。因维修物业或者公共利益，业主确需临时占用、挖掘道路、场地的，应当征得业主委员会和物业服务企业的同意;物业服务企业确需临时占用、挖掘道路、场地的，应当征得业主委员会的同意。业主、物业服务企业应当将临时占用、挖掘的道路、场地，在约定期限内恢复原状。第五十一条 供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位，应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护的责任。前款规定的单位因维修、养护等需要，临时占用、挖掘道路、场地的，应当及时恢复原状。第五十二条 业主需要装饰装修房屋的，应当事先告知物业服务企业。物业服务企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主。22 第五十三条 住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。专项维修资金属于业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。第五十四条 利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。第五十五条 物业存在安全隐患，危及公共利益及他人合法权益时，责任人应当及时维修养护，有关业主应当给予配合。责任人不履行维修养护义务的，经业主大会同意，可以由物业服务企业维修养护，费用由责任人承担。第六章 法律责任第五十六条 对违反本办法规定的行为，按照《物业管理条例》、《辛集市物业服务企业信用信息管理办法》等法律规定进行处理。法律、行政法规和地方性法规已有处罚规定的，从其规定。第五十七条 业主违反本办法第四十二条第一款规定，欠交物业服务费的，物业服务企业可以催告业主在合理期限内交纳，业主委员会或物业管理委员会应当予以协助;逾期仍不交纳的，物业服务企业可以依法提起诉讼或申请仲裁。23 第五十八条 物业服务企业违反第四十二条第四款规定，采取停止供电、供水、供热、供气等方式催交物业费的，由市住房和城乡建设主管部门责令限期改正;逾期不改的，按照相关规定处理；第五十九条 物业服务企业违反本办法第四十五条第一款规定的，由市住房和城乡建设主管部门责令限期改正;逾期不改的，按照相关规定处理；物业服务企业有违反治安管理行为的，由公安机关依法处理；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第七章附则第六十条 本办法自 2024 年月日起施行。附件：辛集市城镇住宅物业服务监管责任体系 24 附件 辛集市城镇住宅物业服务监管责任体系为进一步提高我市城镇住宅物业服务监管水平，切实改善人居环境，维护社会和谐稳定，根据《物业管理条例》《河北省城镇住宅住宅小区物业服务监管办法》等法律法规和政策规定，按照市委、市政府工作要求，结合我市实际，制定本实施方案。一、建立健全城镇住宅物业服务监管责任体系（一）健全属地乡镇（社区）监管责任体系乡镇人民政府负责将物业管理委员会（以下简称物委会）、业主委员会（以下简称业委会）、物业服务企业（以下简称物业企业）统筹管理纳入社区治理，做好相关政策研究、工作指导和协调服务，并做好以下工作：1.成立物委会，负责指导辖区社区物委会工作。组织和指导成立业主大会、选举业委会。组织和指导业委会换届改选，负责业委会备案。指导和监督业主大会、业委会依法履行职责。2.指导社区组建物委会，发挥协调监督作用，深化社区协商共治。指导无物业管理的老旧住宅小区，依托居民委员会（以下简称居委会）实行自治管理。3.建立物业管理矛盾投诉调解机制，协调处理物业管理 25 的各种矛盾纠纷。4.针对不同年代住宅小区类型特点和不同物业服务项目的内容，检查物业企业在提供日常服务过程中是否达到合同条款中的服务标准，强化对辖区内物业企业日常服务活动的指导监督工作。5.对开发建设单位、业主或者业委会等合法主体对物业企业履行合同条款情況进行监督。6.指导开展物业承接查验并公开结果，监督物业项目有续交接。7.积极推动各种执法力量进小区、进企业；建立“社区吹哨，部门报到”工作机制，由乡镇人民政府统筹，成立由住建、公安、法院、城管执法、市场监管、消防救援等多部门共同参与的综合执法队伍，促进物业矛盾纠纷就地化解。8.健全社区人民调解委员会，发挥人民调解“第一道防线”作用，排查化解居民矛盾纠纷，把矛盾纠纷化解在基层，消除在萌芽状态，努力实现矛盾不上交。9.建立“一站式”协调推动和投诉处理机制，妥善解决住宅小区居民充电难问题。10.督促本区域内物业企业落实电动自行车的道路交通安全和消防安全责任。11.指导监督物业企业在服务区域显著位置设立物业服务信息公示栏，如实公布并及时更新物业项目负责人的基本情况、联系方式以及物业投诉电话、物业服务内容和标准、 26 收费项目和标准、电梯和消防等设施设备维保单位和联系方式、车位车库使用情况、公共水电费分摊情况、物业费和业主共有部分经营收益收支情况、电梯维护保养支出情况等信息。12.按照“议题收集—确定议题—会议协商—执行决策—监督反馈—居民评价”程序处理物业矛盾纠纷。社区物业管理员能够自行解决的，及时就地解决；需要协调解决的，通过社区物委会、业委会和物业企业三方协商解决；重大问题或突发事件，由乡镇物委会召集联席会议协商解决。会议决定的一般事项由社区物业管理员督促落实，重要事项由乡镇物委会督促落实。执行过程中发现已决策重大事项进行调整或变更的，应提交乡镇物委会复议决定。社区物委会及时将落实情况向有关方面反馈。社区居委会以居民知晓度、参与度、满意度为重点，定期组织居民或业主代表对社区物委会及其成员进行评价，评价结果作为社区物委会及其成员工作考核的重要依据。 

（二）落实部门监管责任1.市住房城乡建设局：研究制定物业管理相关政策和物业服务行业规范;对物业企业和从业人员的监督管理;依据物业管理相关法律、法规对物业企业日常经营活动的监管，做好涉及其他行政管理部门职责范围的线索移交工作；组织和管理物业管理招标投标活动;物业服务合同备案;住宅专项维修资金的监督管理;法律法规规定的其他职责。27 2.市城管执法局：负责监督物业企业履行责任区内市容和环境卫生维护、建立生活垃圾分类投放制度、设置生活垃圾分类投放点位并引导业主分类投放等方面的职责；负责对物业管理区域内违规饲养家畜家禽，占用和毁坏绿地，擅自伐移树木，私自张贴广告，私搭乱建，餐饮服务业油烟污染等违法违规行为实施行政处罚。3.市市场监督管理局：负责查处物业管理区域内从事无照经营的行为;负责物业管理区域内的电梯、锅炉等特种设备的安全监察工作，查处特种设备安装、改造、维修和使用等方面的违法违规行为;负责物业管理区域内物业服务收费的监督检查工作，依法查处各类价格违法违规行为。4.市公安局：负责开展社区警务工作，加强物业管理区域内治安防范，对监控安防等开展监督检查，查处住宅小区内影响公共安全、公共秩序的违法违规行为;负责日常消防监督检查、开展消防宣传教育。5.市消防救援大队：应当对物业管理区域内遵守消防法律、法规的情况依法进行监督检查。6.市生态环境局：负责物业管理区域内环境保护工作实施统一监督管理。7.市卫健局：负责物业管理区域内传染病防治、生活饮用水卫生监督。8.市数政局、市自然资源规划局、市财政局、市人防办、市司法局、市社工部、市民政局等有关主管部门，按照各自 28 职责做好物业监督管理相关工作。（三）落实企业主体责任各物业企业要高度重视并切实履行主体责任，严格执行物业服务标准和规范。在此过程中，物业企业负责人为第一责任人，必须亲自抓、负总责。同时要明确各级管理人员、岗位员工安全职责，确保责任到人。1.每日进行消防等安全隐患巡查，对小区内消防设施设备运行情况、电气线路安全、疏散通道畅通等方面进行细致检查。发现有电动自行车进电梯上楼停放充电或堵塞疏散通道等情况，要及时劝阻、制止，对劝阻、制止无效的，应立即向消防救援或属地派出所报告。2.每周进行 1 次全面大检查，对发现的问题及时整改并建立详细台账。3.每周对环境卫生进行不少于3 次全面巡查，确保小区整洁美观，对卫生不达标的区域立即安排清理并记录在案。4.加强对小区设施设备的维护管理，制定定期维护计划并严格落实。

强化安全管理，做好消防、治安等工作，为业主创造安全的居住环境。5.积极响应业主诉求，建立高效的投诉处理机制，及时解决业主反映的问题。6.加强员工培训，提高员工素质和服务意识。主动接受业主监督，定期公开服务内容和收支情况，增强物业服务的透明度，以实际行动为业主提供优质、高效、贴心的物业服 29 务。二、工作制度 建立健全“社区吹哨，部门报到”工作机制。由乡镇人民政府进行统筹协调，成立一支强有力的综合执法队伍，成员包括住建、公安、法院、城管执法、市场监管、消防救援等多部门。当社区发现物业矛盾纠纷时，立即“吹哨”，相关部门迅速“报到”，共同参与解决问题。综合执法小组应明确职责分工，建立高效的沟通协调机制，确保信息畅通。针对物业矛盾纠纷，相关部门依据自身职能，积极采取有效措施，促进矛盾纠纷就地化解。同时，建立监督考核机制，对相关部门的响应速度和处理效果进行评估，确保工作机制有效运行，为居民创造和谐稳定的居住环境，提升物业服务水平和社区治理效能。三、保障措施 1.相关部门要明确 1 名专职联络员，负责对接乡镇。2.相关部门应当依据相关法律法规和政策规定对物业企业的违法违规行为进行处理、处罚，属于其他部门职权范围内的事项，应当及时移送线索和有关证据材料。3.乡镇人民政府发现物业企业拒不履行合同条款或者存在其他违法违规问题，应当及时处理，超出职权范围的，应当及时将线索移交相关部门予以处理、处罚。

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