1月12日，原重庆市市长黄奇帆，以“以改革来化解难题，以开放促进发展”为题，发表了自己对当前经济的看法。
黄奇帆表示，中国经济当前遇到了四五个难题，至于房地产的不景气不过是其中一个。黄奇帆在现场表示，中国房地产市场不会出现如美国次贷危机、拖累日本失去30年的情景。在2025年，中国房地产会止跌回稳，之后的10年、15年，房地产会同经济同步增长。
不过，从截至2024年11月的房地产数据来看，其实依然看不到“止跌企稳”的迹象。
比如，整个房地产的建筑量在2020年为22亿平，2024年前11个月的建筑量不到6亿平，降幅超过了60%。
比如，新房销量在2020年为18亿平，到2023年底降到5亿平，降幅接近60%。
比如土地批租在2020年为8.7万亿，预计2024年不到3万亿，计算下来降幅也有60%。
从居民最关心的房价来看，前11月全国通缉指标跟2020年的房价相比，跌幅为40%。具体到全国各地，有的城市如武汉、厦门和杭州等地跌幅多一些，有的城市跌幅小一些。
黄奇帆还提到了房贷。黄奇帆称房地产一直占中国金融系统贷款融资额的45%左右。在2023年来居民买房意愿下降后，2024年按揭贷款的数额和2020年相比出现了腰斩。
房子卖不出去，开发商因负债率极高，银行不敢再借钱给它，导致开发商的融资能力也降了接近50%左右。
关于房地产的这五大指标，在2024年均出现了50%左右，甚至以上的下滑。按照这个数据来说，我国的房地产出现了改革开放以来最严重的调整，一点都不为过。
但再严重，黄奇帆也认为如美国次贷危机那般引发全球金融危机的状况，不会在我国发生。确实如此。
这是基于中国房地产和美国房地产不同的“底座”决定的。
之所以会发生雷曼兄弟的倒掉，是因为“美国业主们将房子抵押给银行后，业主们就免责了，不会出现像我国业主还欠钱的景象。”最后，倒了几家银行，这事儿就算完了。
但在我国，人民银行、共产党员网、经济日报多次喊出“牢牢守住不发生系统性风险底线”、“着力防范化解金融领域系统性风险”等口号。事实上，大家都明白，各级政府、各家银行和开发商们一起把风险转移到了每一个购房者身上。
也就是说，每一位接盘房地产的朋友，都是避免经济硬着陆、化解系统性风险的“代价”。把房子卖给你，按揭30年贷款后，即便房子首付跌没了，失业后房子法拍，你还倒欠银行一笔。
对于每一位高位接盘的业主来说，他们用“白干十年”的伟大精神，帮助国家度过危机，你们才是21世纪以来最伟大的英雄。
现在法拍房越来越多，导致银行都不愿意接手了。银行反倒愿意和你“商量”，少还一点，把利息再给你降低一点。但把时间线拉长到20年、30年，还银行的钱少不了多少。
但是，黄奇帆在演讲中并没有提到这一点原因。
黄奇帆在演讲中称，造成美国次贷危机的原因是美国业主们的0首付、高杠杆买房，而中国不存在零首付问题，所以中国不会出现美国次贷危机一样的风险。
另一边，黄奇帆说中国房地产的问题就是库存太大，大约有20亿平方米。所以中国房地产接下来，就是一个去库存、去产能的问题。
对这个问题，黄奇帆给出了解法。黄奇帆表示，三中全会以后，至少有五种解决办法。其中之一就是，国家会拿个几万亿甚至十几万亿，来收购房地产库存。
现在房价在下降，国家拿出几万亿，以市场价六折、七折的价格，买个10亿平、15亿平左右的库存，租赁给老百姓做公租房。这样一来，开发商拿着钱就可以去还债了，而开发商的库存就变成了国家的产权房。
产权房租赁给老百姓收房租，这些租金可以发REITs，在资本市场上可以拿4个多点的利息收入。老百姓现在存钱存银行是不到2个点的利息，所以可以使一部分银行存款出来购买这个债券。
这是个一举多得的事情。
但这么好的事情，政府为什么不早做呢？
政府用来购买库存房的几万亿元，从哪里来呢？
最后，黄奇帆还展望了美好的未来。
黄奇帆称，2020年的时候一个家庭需要23-30年的收入才能买一套房，全世界的话大概7-10年买一套。
现在2024年，房价已经基本跌回到2014、2015年的水平。这样一来，老百姓可能花个10-15年就能买一套房。收入比缩小了一半，是好事。
在这，黄奇帆其实忽略了一个大前提。
2014年到2020年间，房子是一种可以增值的资产，辅以80后、90后庞大的购买群体，推高了房价。即使大家没钱，即使贷款利率很高，大家也都愿意好几套好几套地买。
但这几年，房子只要一买，那就是负债。加之出生人口逐年减少，大家对房地产未来的预期更差了。
所以，当下大家先别买房，等“白菜价”吧。
黄奇帆还说，2025年房地产会止跌企稳。我建议大家去问一下路边老大爷，看他看好2025年吗，看好2025年房地产止跌企稳吗？
互联网上信息纷繁复杂，很多报道都带有极强的目的性。对于经济学家们的一面之词，希望大家都能去思考一下言外之意和大背景，不要盲目被洗脑了。
黄奇帆虽任过重庆市市长，也写过《结构性改革》、《重组与突破》、《战略与路径：黄奇帆的十二堂经济课》、《分析与思考：黄奇帆的复旦经济课》等书籍，书中很多观点确实让人耳目一新，但时代在进步，有些观点还是要辩证看待，深思熟虑后再做判断。
毕竟，现在赚钱越来越难，很多人没有工作，养老越来越指望不上。所以，对于贷款买房的需求，一定三思三思再三思。
……
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