征求意见！事关咸宁自建房危房改造

为规范咸宁市中心城区居（村）民自建房危房改造管理工作，保障人民群众居住安全，根据《中华人民共和国建筑法》《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国城乡规划法》《建设工程质量管理条例》等法律法规，结合城区管理实际，制定本操作指南。

一、适用范围

在城市建成区及横沟桥镇、贺胜桥镇、官埠桥镇三个镇区内，依法使用集体土地或在国有土地（住宅用地）上建设的既有个人自建房，经房屋安全鉴定机构鉴定为C、D级危房，经批准可以进行维修加固、拆除改造的，适用本操作指南。

二、管控要求

（一）已纳入城市更新范围的既有个人自建房，在符合批准的城市更新单元详细规划情况下，按以下方式分类管理。

1．纳入规划改造、保留的建筑物，属于D级危房的，经批准后可以拆除重建；属于C级危房的，不得拆除重建、不得加层扩建，经批准后可以对房屋进行加固维修，消除安全隐患后继续使用。

2．属于规划拆除的既有个人自建房，不得批准拆除重建、加固维修，由土地征收机构对其证照记载的土地、房屋进行征收、补偿。

（二）未纳入城市更新范围的既有个人自建房，按以下方式分类管理。

1．属于D级危房的，不得批准拆除重建，由房屋所有权人自行拆除或采取必要措施消除安全隐患，其合法权益在实施该区域土地征收或城市更新时，对证照记载的土地、房屋进行征收、补偿。

2．属于C级危房的，其加固维修方案经批准后，房屋所有权人可以对房屋进行加固维修，在消除安全隐患后继续使用。

（三）具有下列情形之一的，不得批准实施D级危房拆除重建：

1．未取得土地使用权或超出已取得土地使用权范围的。

2．改造方案降低相邻建筑的日照、采光等权益，且协商不成的。

3．为骗取改造审批资格而进行人为破坏或擅自拆除原住房的。

4．占压城市规划道路（含已规划但未实施的）、消防通道和邻里通道的。

5．影响城市供电走廊、排洪设施和地下管网等市政设施的（含已规划但未实施的）。

6．有地质灾害隐患或存在其他安全隐患的。

7．申请改造的原住宅用于出售、出租或改变自住用途的。

（四）D级危房改造的建设规模应符合以下规定：

1．批准重建建筑物基底占地面积不应超出原建筑物基底占地面积。

2．批准重建建筑物层数原则上不应超过三层。既有房屋层数为三层及以上的，拆除重建后的层数不宜超过三层；既有房屋层数为二层及以下的，在条件允许情况下，拆除重建后的层数不宜超过二层。因街道景观等特殊情况，建筑物层数应当符合批准的规划设计方案。

3．因规划退距（让）等要求核减用地的，不得补充审批新增用地。

（五）居民自建房产权登记应以房屋整体为登记单元，不得分层分户登记。若房屋有其他共有产权人的，可以办理共有产权登记证。

三、D级危房改造流程

符合条件的D级危房拆除重建，按“三公开、三到场”要求进行管理。

（一）三公开

1．资格条件公开。申请人向所在社区（村）提出书面申请，附上本人及配偶身份证和户口簿、D级房屋安全鉴定报告、土地和房屋权属证明等申请材料，社区（村）应对个人自建房申请材料、资格条件进行公开、初审同意后报街道（镇）审查；不符合条件的不予上报，退回申请材料并向申请人说明情况。

街道（镇）对社区（村）上报的申报材料、资格条件公开结果进行审查。符合条件的，将审查意见和相关申报材料报所在地自然资源和规划、城乡建设等主管部门审核；不符合条件的不予上报，退回申请材料并向申请人说明情况。

自然资源和规划主管部门对街道（镇）上报的申报材料进行审核。符合条件的，由自然资源和规划主管部门下达房屋设计通知书；不符合条件的，退回申报材料并向申请人说明情况。

2．改造方案公开。申请人依据自然资源和规划主管部门下达的房屋设计通知书，委托有资质机构进行建筑设计，并提供平面位置图、外观效果图及建筑、结构等专业设计图纸报自然资源和规划主管部门审查。符合要求的，由自然资源和规划主管部门将用地面积、建筑面积、建筑层数、外观效果、相邻建筑间距等相关设计方案信息在建设现场公开，征求社会意见和建议。不符合要求的，应督促、指导申请人修改完善设计图纸。

3．审批信息公开。自然资源和规划主管部门在核发建设工程规划许可证后，应将所核发的证照、批准的改造方案抄送住房和城市更新、城乡建设、城管执法等主管部门及街道（镇）备案，由各部门依职责进行批后监管。

申请人在取得规划许可证、施工许可证（限额以上规模需办理，下同）后，应当将获批的规划许可证照及建筑红线图、外观效果等审批信息在建设现场予以公开，接受社会监督，直至竣工验收。

（二）三到场

1．联合踏勘到场。街道（镇）在审查申请人危房改造资格阶段，应当组织自然资源和规划、城乡建设、住房和城市更新、城管执法等主管部门及社区（村）联合现场踏勘，并签署现场踏勘意见。

2．开工放线到场。申请人在取得规划许可证、施工许可证后，应当委托具有资质的测绘单位进行现场放线，并出具放线记录，由自然资源和规划主管部门组织住房和城市更新、城乡建设、城管执法等主管部门及街道（镇）、社区（村）验线合格后方可开工。

3．竣工验收到场。建设完工后，申请人应当向自然资源和规划主管部门申请验收，由自然资源和规划主管部门组织住房和城市更新、城乡建设、城管执法等主管部门及街道（镇）、社区（村）、施工单位（工匠）现场核实，签署验收意见。符合要求的，由自然资源和规划主管部门核发《建设工程竣工验收规划条件核实证明》，限额以上的个人自建房同时办理建设工程竣工验收备案手续。

四、C级危房维修流程

（一）申请。经鉴定属于C级危房，需要对房屋加固维修的，应当向社区（村）提出房屋加固维修申请，附上房屋安全鉴定报告、有资质机构出具的加固维修设计图纸，经社区（村）初审后报街道（镇）批准。

（二）审核。街道（镇）在批准前应当组织自然资源和规划、住房和城市更新、城乡建设、城管执法等主管部门及社区（村）现场核实、会审，并签署审核意见。审核未通过的，不得批准对房屋加固维修。

（三）批准。街道（镇）根据部门联合现场踏勘、签署的审核意见，批准申请人进行房屋加固维修。

五、安全管理

（一）房屋所有权人为房屋使用安全责任人。房屋所有权人下落不明或者房屋权属不清的，房屋实际使用人或者管理人承担房屋使用安全责任。

房屋使用安全责任人承担下列房屋使用安全责任。

1．不得擅自加层或者拆改房屋主体承重结构。

2．不得擅自改变房屋用途。

3．对房屋进行日常安全检查、维护和修缮，及时消除安全隐患。

4．发现严重安全隐患的，应当及时向街道（镇）、社区报告，并采取暂停使用、疏散人群、设置警示标志等应急措施。

5．保障既有房屋使用消防安全。

6．不得人为破坏房屋，骗取改造资格。

（二）房屋使用安全责任人在房屋使用期间擅自加层、拆改房屋主体承重结构、改变房屋用途的，由区城管执法局、街道（镇）执法中心依职责，责令停止违法行为，限期恢复原状。房屋使用安全责任人应当自接到停止违法行为通知书之日起立即停止违法行为；拒不停止违法行为、逾期未恢复原状的，依法拆除违建部分。

（三）经鉴定为Ｄ级危险房屋的，房屋所有权人或房屋实际使用（管理）人应当立即停止使用，及时撤离相关人员，并向街道（镇）报告。街道（镇）应当采取应急处置措施，对暂时不具备征收条件、属于唯一住房的，应当协调保障性住房予以过渡安置。

（四）房屋安全鉴定机构应当具备相应的资质要求、专业设备设施和独立的法人资格，鉴定人员应具有国家规定的相应专业技术资格。房屋安全鉴定机构应当根据相关法规、标准，结合既有房屋实际情况开展鉴定活动，对出具鉴定报告的真实性、准确性负责。

城乡建设主管部门要定期对外公布具备资格的房屋安全鉴定机构，每年度按照不低于30％的比例对房屋安全鉴定机构出具的鉴定报告进行抽检，及时发现、依法查处房屋安全鉴定机构和负有责任的鉴定人员在房屋安全鉴定活动中，违反相关规定，违规出具虚假鉴定报告的违法行为。

六、工作职责

（一）咸安区人民政府负责建立健全个人自建房安全风险隐患排查整治工作机制，妥善处置违法建设治理查处过程中的社会稳定、社会治安等问题；督促区城管执法局、街道（镇）开展日常控违、查违和危房安全隐患排查。

（二）市、区两级自然资源和规划主管部门负责各自管理范围内个人自建房违法用地查处、用地与规划审批、规划批后监管、不动产登记工作。

（三）市、区两级城乡建设主管部门负责各自管理范围内限额以上个人自建房建筑施工许可、验收工作。开展施工质量安全、房屋安全鉴定、建筑工匠培训等监督管理工作。督促、指导街道（镇）开展个人自建房安全排查整治工作

（四）市住房和城市更新主管部门负责制定城市更新计划，组织编制城市更新单元详细规划；指导街道（镇）开展个人自建房安全排查整治工作。

（五）区城管执法局、街道（镇）执法中心依职责，对辖区建设行为开展日常巡查，及时发现、制止、查处违规违法建设行为，做到“早发现、早制止、早处理”。

（六）街道（镇）负责辖区内危房安全隐患排查，对D级危房采取应急处置措施，审核申请人危房改造资格条件，组织相关部门现场联合踏勘，督促街道（镇）执法中心、社区（村）做好日常控违、查违工作；依法拆除新增违法违规建筑。

（七）社区（村）负责受理、初审、公开申请人危房改造资格条件，开展辖区建设行为日常巡查，及时发现、劝阻、报告违规违法建设行为和房屋安全隐患，参与危房改造有关审批活动。

七、责任追究

（一）危房改造申请人隐瞒有关情况、提供虚假材料或以欺骗等不正当手段取得危房改建资格的，对尚未建设的，撤销审批；已经动工建设或完工的，由区城管执法局、街道（镇）执法中心依法查处，属于应当拆除的，由所在街道（镇）组织相关部门实施强制拆除；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

（二）鉴定服务机构出具虚假鉴定报告或因拖延鉴定时间而发生事故的，撤销鉴定结论不准确的房屋安全鉴定报告书，并依法追究相关单位和人员责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

（三）社区（村）工作人员在危房改造受理和公示阶段玩忽职守、弄虚作假或隐瞒真实情况的，危房改造监管责任落实不到位、巡查不力、发现违法违规建设行为不制止、不报告的，由街道（镇）按照相关规定进行责任追究，给予相应处分。

（四）有关国家机关、事业单位工作人员在危房改造审查、审批中玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，依照相关规定追究责任，给予相应处分。

八、其他事项

（一）本办法所称限额以上个人自建住房是指房屋层数三层以上或者工程投资额100万元以上且建筑面积500平方米以上的个人自建住房。

（二）咸安区政府应当依据本操作指南做好管辖范围内既有居（村）民自建房危房改造管理工作。各县（市）政府可参照本办法相关管控要求，结合各地实际制定既有自建房危房改造管理办法。

（三）本操作指南有效期5年，自印发之日起实施。

（四）本操作指南由市自然资源和城乡建设局负责解释。