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这两天，关于房地产的消息不断。
第一，在住房供应上，继续加大商品房供应，满足合理住房需求。
第二，在保障房建设上，继续推进保障房建设，满足低收入群体住房需求。
第三，在税收上，考虑房地产税改革试点。
这三条措施，一条是救市，两条是未雨绸缪。
而今天的文章，则是另一个大消息。
超20年房龄老旧小区，启动“拆改并举”更新工程
什么是老旧小区？
首先，我们要了解什么是老旧小区。
早年所建的住宅小区，历经岁月长河，各类基础设施逐渐陈旧不堪。这些小区普遍面临着房屋结构老化、设施设备过度损耗、公共设施匮乏等诸多困境，这些问题无疑给居民的生活质量及人身安全埋下了隐患。一般而言，如果住房的楼龄达到甚至超过二十年则可被视为老旧小区。
按照这个定义，全国的老旧小区数量非常庞大。
以深圳来说，深圳的住房体系中，有一半以上都是城中村，真正的商品房小区只有一半左右。城中村房龄普遍在二三十年以上，部分更是超过五十年。也就是说，深圳一半左右的住宅都属于老旧小区范畴。
再以上海来说，上海的商品房大多集中在内环内，外环外尤其是远郊地带，基本都是动迁安置房、老破小。而且上海的很多别墅，也是老破小。去年乐高之家被大火烧毁的别墅，就是建于上世纪80年代的老别墅。所以上海的老旧小区数量也很多。
北京同理。北京的老旧小区非常多，毕竟北京的城区面积并不大。四环内面积不到500平方公里，二环内不足100平方公里。所以北京老破小数量众多。
如何改造？
01
棚改
棚户区改造，是上一轮楼市牛市期间，推动楼市上涨的最大动力之一。所谓棚改，简单理解就是拆迁。棚户区居民们住房若遭拆除可获赔偿。接下来相关单位回收土地进行开发建设。这是导致上一轮三四线城市房价攀升的关键因素之一了。因为棚改之下，一方面减少了房屋供应，另一方面增加了土地供应，还带动了相关配套建设，拉动了投资需求。但是，随着2018年棚改转向，一切又变了。棚改熄火之下，三四线城市失去了支撑力量，房价纷纷下跌。
02
旧改
所谓旧改，就是对老旧小区进行翻新。对基础较好的小区，加强小区基本公共设施建设，完善小区治理体系；对基础较差的小区，在补齐小区建筑本体短板的同时，结合城市更新行动，加强市政配套基础设施补短板建设。这里面既有拆迁，但更多还是改造。对于无法拆迁的老破小，只能通过加固、修缮等方式，来改善老旧小区的面貌。
会带来什么影响？
这一轮针对老旧小区的改造，和过去几轮最大的不同在于：去库存变成了提品质。
过去几轮楼市牛市期间的棚改，是为了去库存、推动楼市价格上涨。这一轮则不同，主要是为了提升居民生活品质。当然，客观上也会推动一波房价上涨。毕竟房子变得更好了，配套更完善了，自然价值会提升。尤其是那些地段好、配套好的老旧小区，经过改造之后，价值会获得较大提升。
当然，这种升值空间主要集中在少数优质小区身上。大部分普通老旧小区，经过改造之后，价值提升有限。对于整个市场来说，这一轮老旧小区改造的意义在于：
01
推动城市更新
中国的城市化已经进入了后半程阶段。目前中心城市的城市化率基本都在80%以上，而全国整体城市化率在60%左右。这意味着未来中心城市的城市化速度会降速换挡。在这种背景下，城市更新成为必经之路。老旧小区改造，就是城市更新的第一步。
02
释放需求
老旧小区改造，会释放一波需求。一方面是老破小业主的改善需求。另一方面是老破小周边地块价值的提升，会释放一批新房需求。
03
注入活力
老旧小区实施改造计划后，可以再度展现出蓬勃生机与无限活力。这样一来，不但能提升居民的生活品质，而且可以加大该区域对人们的吸引力，进而吸引更多的人来此定居或开展消费活动。
04
补充库存
当前房地产企业深陷融资困境，其境遇甚是艰难。不过老旧小区改造作为扩充房源的一种方式，因其具备颇高的投资吸引力，故而备受瞩目。对老旧小区加以改造，不仅有助于提升城市居民的居住条件，改善其生活品质，而且还能带动投资，创造就业机会，为地方经济增长注入新的活力。老旧小区改造所带来的投资回报与社会效益，已获得普遍的认同与支持。
