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关于推动上栗县房地产市场
平稳健康发展的措施
为适应房地产市场供求关系新变化，满足人民群众对优质住房的新期待，加快构建房地产发展新模式，推动房地产市场平稳健康高质量发展，结合我县实际，特制定以下政策措施。对于贷款购买商品住房的居民家庭，首套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于15%，二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于25%。（责任单位：县政府办、各驻县银行机构）
取消职工购买第三套及以上住房提取住房公积金政策限制，支持职工购买自住住房就可办理住房公积金提取；开通萍乡市住房公积金贷款期限变更业务；增加住房公积金贷款还款方式，在原“等额本息”的贷款还款方式上，增加“等额本金”还款方式；提高缴存职工购房贷款最高额度，萍乡市双职工购建第一套自住住房的贷款最高额度为80万元；调整灵活就业人员缴存基数标准及可贷额度，灵活就业人员住房公积金的月缴存额只须符合住房公积金“限高保低”政策规定，即不得超过住房公积金管理中心公布的当年最高月缴存额标准，不得低于最低月缴存额标准。（责任单位：县住建局、市住房公积金管理中心驻上栗办事处）
对购买商业办公类商品房申请购房贷款的，银行机构应按照“应贷尽贷、应快尽快”的原则发放按揭贷款，鼓励银行机构按国家规定的利率政策低限发放商业办公类用房购房贷款。鼓励银行机构结合中小微创新企业特点，创新信贷产品，支持对商业办公类商品房自持、租赁及运营的信贷需求。（责任单位：县政府办、各驻县银行机构、县住建局、县政数局、县不动产登记中心）
建立对应商品房去化周期、房地产用地存量的房地产用地供应调节机制，合理控制我县开发边界范围内新增房地产用地，对商品住宅去化周期超过36个月的，原则上暂停新增商品住宅用地新增建设用地报批、出让；商品住宅去化周期在18个月（不含）至36个月之间的，按照“盘活多少、供应多少”的原则，根据本年度内盘活的存量商品住宅用地面积（包括竣工和收回）动态确定其新出让的商品住宅用地面积上限。将临水、临湖、近山等生态环境优美以及公共服务和基础设施配套较好的区域作为优质住房重点建设片区。完善城市功能，补齐公共服务和基础设施短板。当商业办公类商品房去化周期连续三个月在24-36个月时，原则上当年非住宅商品房用地供应计划转化为建筑面积总量不超过上三个年度平均销售总量；去化周期连续三个月超过36个月时，除县重点招商项目外，原则上暂停新的商业办公类商品房项目用地出让。严格控制新增商住混合用地中商业用地比例，原则上控制在15%以内，确需调整的，由资规部门依法依规提请县政府按“一事一议”原则审议。新出让的商业办公类房地产项目用地，应当严格按照规划用途开发、建设、销售、使用，严禁擅自改变为居住用途或类住宅公寓。对地块内商业相对集中布局的商住混合项目，应当充分考虑住宅物业服务区域划分问题，科学规划设施设备布局，尽量避免商业、住宅有关设施设备共建共用。（责任单位：县资规局、县住建局、各乡镇人民政府）
自该文件印发之日至2027年12月31日，对于因规划调整、企业经营困难或破产造成无法全部开发利用的土地，由开发企业提出申请，经县人民政府批准，可按规定分割宗地。对于企业因经营需要不再继续开发，或无法继续开发的部分，可分割宗地转让给其他经营主体开发利用。允许未达到项目投资额25%的土地，在签订转让协议后，先办理预告登记，在投资额达到法定转让条件后再办理转让手续。推动房地产用地转让时“带押过户”，促进土地二级市场流通转让。鼓励制定支持房地产项目分期开发建设的政策，细化有关分期办理《建设工程规划许可证》等审批手续、分期进行规划核实等措施。（责任单位：县资规局、县住建局、各乡镇人民政府）自该文件印发之日至2027年12月31日，落实国家有关部门关于妥善处置闲置存量土地的政策规定，对2024年3月31日之前供应，目前尚未开工以及已开工未竣工的房地产用地，由县人民政府建立处置闲置存量土地项目清单，向市级自然资源主管部门报备后妥善处置。在不增加政府隐性债务的前提下，支持通过依法依规收回、收购等方式稳妥处置已出让闲置存量土地。坚持以需定购，按照明确的保障性住房定价机制，可以房屋销售价格扣除建安成本及合理利润，作为土地价格收购的高限；市场评估价格，或企业实际支付的原地价款、利息及经审计确认的直接投入之和低于高限的，从低确定土地收购价格。收回、收购的存量土地，优先用于保障性住房和公共基础设施建设，也可优化规划条件后重新供应，帮助企业纾困解难。（责任单位：县资规局、县财政局、县住建局、县审计局、县国资中心、各乡镇人民政府）
自该文件印发之日至2027年12月31日，对存量房地产项目用地，为提高公共服务设施水平和增加公共空间等正向优化，确需调整规划条件的，依据国土空间总体规划，完成所在片区公共服务设施容量评估、交通影响评价等可行性研究，在确保安全、公正、不妨碍相邻关系基础上，按程序依托国土空间规划“一张图”予以调整。如涉及修改详细规划的，应按法定程序进行。规划条件依法调整后，应签订出让合同变更协议或重新签订出让合同，相应调整土地出让价款。（责任单位：县资规局、县城管局、县住建局、各乡镇人民政府）
调低新发放商业按揭贷款和住房公积金贷款保证金比例，提前释放存量贷款保证金支持保交房高风险项目建设。符合保证金解付条件的，应及时将保证金退付至规定账户内。县人民政府有关部门要督促企业按出让合同约定的期限和比例缴纳土地出让价款。对纳入处置闲置存量土地项目清单，以及调整规划条件后签订出让合同变更协议或重新签订出让合同的情形，确需延期缴纳土地出让价款的，可按规定经县人民政府批准，协商调整约定的分期缴纳时间和比例，适当延迟价款缴纳时间，最迟应在出让合同签订之日起两年内缴清。支持土地竞买人使用银行业金融机构开具的不可撤销、见索即付式的保函缴纳土地交易市场竞买保证金。（责任单位：市公积金管理中心驻上栗办事处、县政府办公室、驻县各银行机构、县资规局、各乡镇人民政府）
（九）优化容积率计算规则和阳台进深、建筑层高约束条件
通过招拍挂方式新取得建设用地使用权的项目，配建的垃圾收集房、公共厕所、变电房（配电室)、开关站、开闭所，以及风雨连廊、首层架空层、上人屋面等作为公共空间供业主免费使用的建筑，建筑面积不纳入项目容积率计算；每户住宅设置设备平台水平投影面积之和不超过该户型面积的3%且最高不超过5平方米的，不计算建筑面积和容积率;超出前述部分面积，按其水平投影面积计算建筑面积和容积率。
在保证结构安全条件下，住宅项目主阳台进深由不应大于1.8米调整为不应大于2.4米，次阳台进深由不应大于1.2米调整为不应大于1.5米，在此进深内的，按其水平投影面积的1/2计算建筑面积并计入容积率，超出规定部分按全面积计算建筑面积并计入容积率。各类阳台投影面积之和不得超过该套型总建筑面积的15%，超出部分按全面积计算建筑面积并计入容积率。普通住宅建筑标准层层高由不宜大于3.2米调整为不宜大于3.6米；当层高大于3.6米时，按该层水平投影面积的倍数（建筑层高的1/3倍）计算建筑面积和容积率。已批未开工建设的项目，允许按此规定对原设计方案进行调整。
若项目经住房城乡建设部门会同相关部门认定为商品住宅品质提升项目，相关要求按《江西省商品住宅品质提升设计指引（试行）》《萍乡市新一代住宅建设指引》执行。（责任单位：县资规局、县住建局、县发改委、各乡镇人民政府）
对原已进行规划设计但未开工的商品住宅项目，在不超过原建筑密度、容积率、绿地率、限高、日照等修建性规划指标和不改变原建筑风格并满足公建配套的前提下，允许房地产开发企业适当调整套型结构，满足合理的自住和改善性住房需求。属地政府在满足小区居民当下以及将来停车需求前提下，自主调整住宅项目停车设施配建标准，避免出现车位供需失衡。（责任单位：县资规局、县住建局、各乡镇人民政府）
进一步优化完善现房销售的工程建设项目审批、验收备案等制度，压缩项目开工、验收时间，提高项目开发、上市效率。可结合实际试点现房销售，对实行现房销售的项目进一步加大白名单融资政策倾斜力度，支持商品住房项目达到现房销售的条件。（责任单位：县住建局、县资规局、县国动办、县城管局、县政府办、驻县各银行机构、各乡镇人民政府）
优先利用收购已建成存量商品房作为保障房的政策，完成年度配售型保障房和配租型保障房（保障性租赁住房和公共租赁住房）建设任务。各级机关、医院、中小学校、国有企业等各类机关企事业单位，原则上不再新开工建设办公用房、干部职工宿舍、周转房、人才房等，确有需要的，经审批后可通过按规定就近购买库存商品房或写字楼等方式进行筹集。（责任单位：县住建局、县政府办、驻县各银行机构、县卫健委、县教育局、县国资中心、各乡镇人民政府）
对改建改造改用为保障性租赁住房或其他租赁住房的商业办公类商品房，以及本措施印发前已批准建设且符合燃气铺设有关规范的商服用地性质类住宅公寓，允许铺设燃气管道，按照居民标准执行用水、用气价格，落实“一户一表”，根据房屋实际用电性质收取用电费用。（责任单位：县住建局、县资规局、县城管局、县供电公司）
支持税务部门依据相关政策规定，结合房地产市场实际情况，依法依规落实好上级税务机关调整的土地增值税预征率、核定征收率，优化完善土地增值税征管期限。对市场价格连续3个月环比下降，且累计幅度超过10%的地区，由县税务局向上级税务局报送情况，由上级税务局根据安排依据房地产市场运行、价格变化等情况统一下调存量房最低交易计税价格，加强电子发票、电子完税证明在不动产登记办税服务中的推广应用，促进存量房交易，打通房产置换链条。按照《财政部 税务总局关于进一步支持小微企业和个体工商户发展有关税费政策的公告》（财政部 税务总局公告2023年第12号）规定，自2023年1月1日至2027年12月31日，对增值税小规模纳税人、小型微利企业和个体工商户减半征收城市维护建设税、印花税（不含证券交易印花税）、教育费附加、地方教育附加。落实居民个人换购住房个人所得税政策，自2022年10月1日至2025年12月31日，纳税人出售自有住房并在现住房出售后1年内，在同一城市范围内市场重新购买住房的，可按规定申请退还其出售现住房已缴纳的部分或全部个人所得税。（责任单位：县税务局、县住建局、县资规局、县市场监管局、各乡镇人民政府）
依托“互联网+不动产登记”平台，积极推行新建商品房网签备案、预售商品房预告登记、预告抵押权登记的合并办理，实现三类业务的集成合一。继续深化“交地即交证”“交房即交证”“带押过户”等改革举措，进一步方便房地产企业和群众。（责任单位：县资规局、县住建局）
优化增量住房供给，推动住宅品质改善提升，满足人民群众对优质住房的新期待。引导房地产开发企业按照智能、安全、适老、经济、绿色、美观、健康的理念，以提升质量、功能、性能、服务为核心，从规划布局、公共设施、环境营造等方面提升住区空间品质，从户型设计、空间优化、材料选用等方面提升住宅性能品质，从物业管理、维护更新等方面提升住区服务品质。（责任单位：县住建局、县资规局、县城管局、县工信局、县城管局、县国动办、各乡镇人民政府）
四、稳妥化解房地产市场风险
全面排查在建已售难交付的商品住房项目，建立已售难交付项目信息台账，制定县商品房项目保交房攻坚战实施方案，组建县保交房工作专班，按照应当续建、应当缓建、应当停建的原则进行摸排分类，按照市场化、法治化原则，实行“一项目一策”分类处置，攻坚化解已售逾期难交付商品房项目的交付风险，保障购房群众合法权益。（责任单位：县住建局、县资规局、县政府办公室、驻县各银行机构、各乡镇人民政府）
建立住房城乡建设、金融监管、地方金融管理、银行机构等部门参加的定期会商机制，搭建政银企对接平台，帮助问题项目修复，推动符合“白名单”条件的项目“应进尽进”，对符合要求的项目“应贷尽贷”，满足房地产企业合理融资需求。建立银行支持“白名单”项目正向激励机制，对于能同舟共济且支持力度大的主办银行，支持保交房专班采取措施予以正向激励。（责任单位：县住建局、县政府办、县财政局、市住房公积金管理中心驻上栗办事处、各乡镇人民政府）落实属地政府主体责任，充分发挥各级工作专班机制的作用，加快解决已交付商品住宅项目各类影响办证的问题，对未竣工验收、未规划核实、土地被抵押、涉及查封、房地产企业欠缴税费等导致办证难的各种情形，实行分类施策，开展集中攻坚，补充完善相关手续，办理登记发证。（责任单位：县资规局、县税务局、县国动办、县城管局、县住建局、各乡镇人民政府）加强对“工抵房”价格管控，网签备案价格应与该小区平均价格相匹配。县人民法院依法稳妥开展“法拍房”工作，各级住房和城乡建设部门要加强对当地商品房价格的监测，积极配合相关法院依法合理确定“法拍房”的起拍价，确保当地商品房价格总体平稳。（责任单位：县住建局、县人民法院、各乡镇人民政府）
五、持续支持不同购房需求凡在2024年9月1日至2025年2月28日期间，购买上栗县行政管辖范围内（不含因调区扩容委托经开区代管的区域）的新建商品住房（不含二手房）的业主，政府给予200元/平米补贴。（责任单位：县住建局、县财政局、县税务局、县政数局、县不动产登记中心、各乡镇人民政府）凡在2024年9月1日至2025年2月28日期间，在上栗县行政管辖范围内（不含因调区扩容委托经开区代管的区域）购买新建商品住房（不含二手房）的上栗县户籍三孩且孩子均未满18周岁（计算时间截止商品房合同备案日）的家庭（以购房人户口簿为准，特殊情况由卫健部门、公安部门、民政部门出具相关证明），给予300元/平方米补贴。与第二十一条政府惠民购房补贴不可重复享受。（责任单位：县住建局、县财政局、县卫健委、县公安局、县民政局）对高校、中职、技工院校等毕业5年内的各类院校毕业生，与企业及教育、医疗类事业单位签订1年以上劳动合同，并缴纳3个月以上社会保险费的就业人员；或办理了营业执照，并缴纳3个月以上社会保险费的创业人员，在上栗县行政管辖范围内（不含因调区扩容委托经开区代管的区域）购买商品住房的，县财政按博士、硕士、本科、专科、中专（技校生），分别给予10万元、5万元、3万元、2万元、1万元的一次性购房补贴。（责任单位：县人社局、县财政局、县住建局）在上栗县房源库中购买新建商品房的，由辖区房屋征收部门给予被征收人房票票面金额购房使用部分一定比例的购房奖励。自出具房票之日起6个月内使用的，给予15%的购房奖励；第7个月至12个月内使用的，给予10%的购房奖励；一年后使用的，给予5%的购房奖励。（责任单位：县住建局、县财政局、各乡镇人民政府）各银行机构实行“认贷不认房”的认定标准，对拥有一套及以上住房并已全部结清相应购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通商品住房，银行机构执行首套房贷款政策。在上栗县行政管辖范围内（不含因调区扩容委托经开区代管的区域）首次购买住房的，不受已有异地住房贷款影响，商业性个人住房贷款执行首套住房贷款政策。上栗县行政管辖范围内（不含因调区扩容委托经开区代管的区域），住房公积金和商业性个人住房贷款的居民家庭住房套数，仅以拟购商品住房属地不动产登记机构查询的居民家庭在当地已购商品住房总套数为核算依据，农村宅基地自建房不计入住房套数；若购房人在拟购商品住房所在地有住房，能提供房屋租赁登记备案证明或房源信息编码并已挂牌出售证明的，可按核减后名下住房套数发放个人住房贷款。满足以上任一情形的，即可享受对应最优住房贷款政策。（责任单位：县政府办、市住房公积金管理中心驻上栗办事处、县住建局、县资规局）本措施适用于上栗县行政管辖范围内（不含因调区扩容委托经开区代管的区域），自2024年9月1日施行至2025年2月28日，本政策措施由县住建局牵头负责解释工作，相关措施中的牵头部门负责出台实施细则。
来源：上栗发布
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