取消普通住房和非普通住房标准，扩大住房交易优惠税收政策覆盖面，上海积极支持居民刚性和改善性住房需求。
11月18日，上海市住房城乡建设管理委、上海市房屋管理局、上海市财政局、上海市税务局等四部门联合印发《关于取消普通住房标准有关事项的通知》（以下简称《通知》），一是明确取消普通住房和非普通住房标准；二是明确取消标准后相关个人住房交易税收事项。《通知》自2024年12月1日起施行。
具体来看，《通知》明确，对个人转让住房未提供完整、准确的房屋原值凭证，不能正确计算房屋原值和应纳税额的，根据《国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》（国税发〔2006〕108号）第三条的规定实行个人所得税核定征税，以转让收入的1%核定应纳个人所得税额。
按照上述规定，上海市取消了个人转让非普通住房以转让收入的2%核定应纳个人所得税额的规定。其他个人所得税方面的政策未作调整，如对个人转让自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征个人所得税；居民换购住房有关个人所得税政策仍按照国家相关文件继续执行。
近日，财政部、国家税务总局、住房城乡建设部发布《关于促进房地产市场平稳健康发展有关税收政策的公告》（以下简称《公告》），明确了与取消普通住房和非普通住房标准相衔接的增值税等优惠政策。根据《公告》规定，个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税。
此外，根据《公告》规定，上海市适用与全国统一的个人购房契税优惠政策。对个人购买家庭唯一住房（家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同），面积为140平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为140平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。对个人购买家庭第二套住房，面积为140平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为140平方米以上的，减按2%的税率征收契税。
上海中原地产市场分析师卢文曦表示，“沪七条”中涉及普通住宅标准取消，当初市场给予很高期待。因为涉及增值税、个税等相关税收标准变化，可以省下很多交易成本。上海此次发布的楼市政策及时落地回应了广大市民关切，可以进一步巩固和强化市场预期及信心。
卢文曦举例称，作为房东而言，以购买一套面积150平方米，买入总价800万元，卖出总价1000万元的房源，持有年限3年来计算，新政后无需缴纳增值税。而原政策需要缴纳增值税（1000-800）x5%=10万元。这样直接省下10万元增值税。
个税方面，该套房房东现在只要支付1000x1%=10万元。调整前则需要收1000x2%=20万元。个税也比政策前节约10万元。
可以看出，普宅和非普宅差异弱化对大户型房源是利好，降低房东的销售成本。
卢文曦表示，上周国家统计局刚刚公布10月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况，上海已经出现积极信号，存量市场已经由连续下跌转为环比小幅上涨。截至11月17日，上海本月二手房成交已经达到1.5万套，且连续三周的双休日单日网签数据都破千套，说明在政策推动下，市场活跃度保持得相当好。前期受政策利好推动，刚需项目交易活跃，眼下大户型产品降低交易成本，利好改善需求释放，这样可以形成热点接续。所有利好全部兑现后，买家出手速度或会加快，二手房市场这股交易热情有望延续到年底。并且随着交易量维持在高位运行，价格有望得到巩固，加快筑底过程。
作者：张良 郭晓萍 钱佳滢（实习）
