裁判要旨
案涉建设项目的实施是以出让合同载明的所有地块作为统一载体进行统一规划、统一实施、规划指标统筹使用的，不具备分割处置的基础。该项目虽存在多个地块，但案涉土地从出让土地之时已经确定规划设计条件，项目下各地块统一规划、统一实施，规划指标统筹使用。因此，本案的查封虽然是超标的查封，但被查封的三宗土地使用权属于无法分割的标的物，且分割会严重减损其价值。案例索引
《重庆某房地产有限公司、西藏某投资管理有限公司等委托合同纠纷案》【（2023）最高法执复25号】
争议焦点
涉案的标的物是否可以分割并只对部分土地采取查封措施？
裁判意见
最高人民法院认为：《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十九条第二款规定：“发现超标的额查封、扣押、冻结的，人民法院应当根据被执行人的申请或者依职权，及时解除对超标的额部分财产的查封、扣押、冻结，但该财产为不可分物且被执行人无其他可供执行的财产或者其他财产不足以清偿债务的除外。”《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第十五条第二款规定“可供保全的土地、房屋等不动产的整体价值明显高于保全裁定载明金额的，人民法院应当对该不动产的相应价值部分采取查封、扣押、冻结措施，但该不动产在使用上不可分或者分割会严重减损其价值的除外。”本案中，某公司被执行的本金、利息、违约金、律师费、公证费等约9.2亿元，而法院查封的土地使用权价值68.45亿元，查封财产价值显著超出申请执行标的额，从形式上看属超标的查封。但根据重庆规自局的《情况说明》《补充说明》载明的内容，《重庆市主城区法定城乡规划全覆盖整合南坪组团D标准分区控制性详细规划分图图则》为现行有效的控制性详细规划。其中，江湾国际项目用地涉及的控规地块共5个，分别是D4-7-1、D4-7-2、D4-7-4、D4-7-5、D4-4-3地块。该控制性详细规划的强制性要求中规定了上述五个地块的总计容建筑面积不大于140万平方米；D4-7-2地块只能作为项目集中绿地建设，参与计算容积率指标，并保证24小时对外开放。控制性详细规划未对单个地块单独确定容积率。上述规划要求纳入了规划条件并作为了出让合同的组成部分。即江湾国际项目土地的出让合同、补充协议，以及南岸区南坪组团D分区控制性详细规划，建设项目的实施是以出让合同载明的所有地块作为统一载体进行统一规划、统一实施、规划指标统筹使用的，不具备分割处置的基础。江湾国际项目虽存在多个地块，但案涉土地从出让土地之时已经确定规划设计条件，项目下各地块统一规划、统一实施，规划指标统筹使用。而106D房地证2012字第0××6号、0××7号、0××8号证无控制性详细规划确定的可建建筑规模，无法单独评估其价值，客观上不具备分割处置的条件。如果将已经确定的规划指标分配到江湾国际项目的各个地块，不仅涉及容积率规划指标的调整，还涉及绿地率、公共服务设施及基础设施的相应调整，属于规划变更。江湾国际项目规划条件和方案至今未发生正式变更或调整，案涉三宗土地如办理分割，将违反控制性详细规划的强制性要求和作为土地出让合同组成部分的规划条件，违反《城乡规划法》的规定及江湾国际项目土地出让的初衷。且因分割导致各个地块均需要与城市道路进行连接，将成倍加剧周边道路交通负担，地下建筑退让用地间距也使可建用地减少、小区内部环境品质降低，上述不利后果都将严重减损项目价值。因此，本案的查封虽然是超标的查封，但被查封的三宗土地使用权属于无法分割的标的物，且分割会严重减损其价值。故，某公司请求指令执行法院查封不超过15亿元价值的土地使用权面积，并重新委托评估不能得到支持。重庆规自局作为政府机关，是涉案土地的主管部门，其根据已有土地规划和土地出让情况出具的《情况说明》和《补充说明》，重庆高院采信该证据，并无不当。某公司提出重庆规自局应当回避的理由不能成立。
执行法院在拍卖公告上如实披露案涉江湾国际项目将会进行建筑规模减量修改系法院履行法定说明和告知义务，明确提示相关竞买人注意规划调整的影响，依法保障竞买人的知情权，符合本案的实际情况，亦符合法律规定。
