从“老房子”变“好房子” 既有住宅系统性更新研究与实践

进入新时代，随着我国社会主要矛盾变化，住房和城乡建设发展形势发生了深刻变化。住房发展已经从总量短缺转为结构性供给不足，进入结构优化和品质提升的发展时期；城市发展由大规模增量建设转为存量提质改造和增量结构调整并重，进入城市更新的重要时期。^[1]

因此，大力提升既有住房品质，把“老房子”变成“好房子”，提高人民群众的获得感、幸福感是目前需关注的重要问题。

党的二十大报告提出要增进民生福祉，提高人民生活品质，不断实现人民对美好生活的向往。倪虹部长在2023年全国住房和城乡建设工作会议上也明确，当前和今后一个时期做好住房和城乡建设工作的总体要求之一是要牢牢抓住让人民群众安居这个基点，努力让人民群众住上更好的房子。

2023年12月21日，在全国住房城乡建设工作会议上，倪虹部长提出4大板块18个方面工作，其中在“房地板块”提出：下力气建设好房子。像汽车行业打造电动车一样，在住房领域创造一个新赛道。

2024年4月30日中共中央政治局召开会议，会议强调，要结合房地产市场供求关系的新变化、人民群众对优质住房的新期待，统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施，抓紧构建房地产发展新模式，促进房地产高质量发展。

在经历40年快速的城市化进程后，中国城市开始从以增量扩展为主的大规模城市建设阶段转向了以存量地区提质发展为主的城市更新阶段。存量住宅已成为我国城市居住供给的绝对主体且数量巨大，占到存量建筑面积的一半左右，其中老旧小区约17万个，涉及约2亿居民。参考统计局的住宅竣工数据以及文献资料中的住宅数据，北京现有存量住宅规模约6-7亿平方米，2000年以前建成的住宅约1.6亿平米^[2]，其中尚有40-50年代建设的住宅，距今已超过70年。房屋老旧、设备设施老化、现状居住条件与当代生活方式不匹配、历史遗留问题未得到及时化解等，都是老旧小区中最为突出的问题。

自2010年起，北京市全面启动了老旧小区改造工作，开启以政府投资为主的老旧小区改造模式，重点聚焦基础类改造，包括结构加固、节能改造、上下水管道更新、小区室外环境综合整治等，并计划于2035年完成2000年以前建成住宅及居住区的更新改造。

老旧小区改造虽然解决了不少百姓急难愁盼的问题，但由于老旧小区房屋产权关系复杂、居民诉求多样化、非政府投资来源匮乏，管理部门协同能效待提升、基层治理体制待健全，使得以政府投资为主的改造很难面面俱到的一次性解决所有问题，离住宅的系统性品质提升还有较大的差距。

随着信息技术时代的到来和快速发展，人民对于“好房子”的追求，对于美好生活的向往与日俱增。

建筑业是国民经济的支柱产业，为我国经济持续健康发展提供了有力支撑。但建筑业生产方式仍然比较粗放，与高质量发展要求相比还有很大差距。为推进建筑工业化、数字化、智能化升级，加快建造方式转变，推动建筑业高质量发展，住房和城乡建设部等部门发布了《关于推动智能建造与建筑工业化协同发展的指导意见》。围绕建筑业高质量发展总体目标，以大力发展建筑工业化为载体，以数字化、智能化升级为动力，创新突破相关核心技术，加大智能建造在工程建设各环节应用，形成涵盖科研、设计、生产加工、施工装配、运营等全产业链融合一体的智能建造产业体系，提升工程质量安全、效益和品质，有效拉动内需，培育国民经济新的增长点，实现建筑业转型升级和持续健康发展。^[3]

近年，我国已初步建立了住宅产业化结构体系、部品体系和技术保障体系，部分单项技术和产品的研发已经达到国际先进水平。在建筑结构方面，预制装配式混凝土结构体系、钢结构住宅体系等都得到一定程度的开发和应用，装配式剪力墙、框架外挂板等结构体系施工技术日益成熟，设计、施工与太阳能一体化，设计、施工与装修一体化项目的比例逐年提高；在围护结构方面，屋面、外墙、门窗等一体化保温节能技术产品越来越丰富；在技术集成方面，节水与雨水收集技术、建筑垃圾循环利用、生活垃圾处理技术等得到了较多应用，这些产业化技术提高了住宅质量性能和品质，提升了整体节能减排效果，带动了工程建设科技水平全面提升。

而在城市更新及老旧小区改造过程中，通过新设计、新技术、新工艺、新材料、新基建、新模式，结合新的生活理念和生活方式，实现从物理空间到思维场域的全面更新，是行业对“好房子”理念落地实现的持续追求，也是科技创新及应用的重要场景。

居住是人类与生俱来的基本需求，而宜居的“好房子”是全世界人民共同的追求，亦是人类智慧的结晶，其内涵定义随需求变化和科技发展不断演进。

世界各国本着对“好房子”的追求，建立了不同的建筑标准、认证和评级系统，比如美国的“能源之星（Energy Star）”建筑认证、绿色建筑评价体系LEED、健康建筑标准WELL，英国的绿色建筑评价体系BREEAM及住宅品质标识HQM，德国的被动房标准、可持续建筑评价体系DGNB，新加坡的绿色建筑评价体系Green Mark，日本的长寿命优良住宅认证等。都是在可持续发展基础上，聚焦建筑品质提升和人类健康保障，而提出的对当代住房设计、建造和运维的要求。其中，美国“能源之星”建筑认证、德国被动房标准主要从建筑节能降耗角度提出要求，日本长寿命优良住宅认证从主体耐久、抗震性能、易于维护更新、节能对策、居住空间、居住环境、维修计划、灵活可变、高龄者对策等方面提出要求，主要关注建筑的安全耐久、舒适、便捷等方面性能。

中国近年来也在不断致力于推进建筑品质提升，节约资源、保护环境、减少污染、改善使用空间。目前尚未针对“好房子”形成专门的评价体系，不过也有一部分标准与住房综合品质提升相关，比如中国绿色建筑评价标准、中国住宅性能评定标准、健康建筑评价标准等。

而什么是“好房子”这一疑问，我们在探索和实践中逐渐找到答案。评价定义“好房子”要坚持两个基本点，一是人民性，坚持以人民为中心的价值取向，安居是幸福的基点，群众需要的、认可的、满意的才是“好房子”。二是时代性，“好房子”是动态的、发展的，人民群众对“好房子”的需求会随经济社会的发展、科技的进步、生活水平的提高而变化。2023年11月，倪虹部长在央视访谈中提出：“好房子好在哪儿？就是要绿色、低碳、智能、安全，让群众住得健康，用得便捷，成本又低，又放心安心”。倪部长讲话充分体现了“好房子”的人民性、时代性。

经初步研究分析^[4]，就房子本身而言，我们提出了“好房子”的四个核心要素，即安全耐久、健康舒适、绿色低碳、智慧便捷。

“好房子”核心要素示意图

3.2.1 安全耐久

“安全耐久”是指“好房子”要主体结构安全，设备设施运行稳定，材料构配件耐久，具备过硬的建筑质量。同时对于房屋运行使用安全有监测，做到让居住者使用者放心、安心。

安全耐久作为“好房子”的首要特性，其相关技术旨在保障建筑的结构稳固、设备设施可靠、居民生命财产安全。在结构方面，包括检测精度高、工作效率高及不受人为因素干扰的智慧监测技术，不损坏结构和适用性能的无损检测技术等。在设备设施方面，包括通过增设消能部件或隔震装置提高抗震性能的减隔震技术，提升日常设备检修便利性和施工透明度的管线分离技术等。在材料方面，包括高强混凝土和高强钢（筋）技术，新型耐腐蚀防火材料技术等。

3.2.2 健康舒适

“健康舒适”是指“好房子”要有良好的空气质量、采光、隔音和通风等室内环境，可变的空间适应性以及健康舒适的室内配置。

健康舒适技术是人民群众最关注、体验感最强的惠民实用技术。在空气品质方面，包括实时追踪和评估室内空气质量的污染监测技术，新型空气消杀净化技术等。在声环境与光环境方面，包括优化光环境的光照控制技术，采用隔声材料或措施提高室内空间声学舒适性的隔声技术（如楼板隔声和墙板隔声）。在水质方面，包括保持水质清洁、有效隔离污染、减少细菌繁殖的饮用水水箱技术，水体质量实时在线监测技术等。在空间及材料方面，包括能够根据需求、环境或用户变化而调整的空间可变技术，提高装修质量和效率的装配式装修技术，能够创造更健康、舒适环境的绿色建材等。

3.2.3 绿色低碳

“绿色低碳”是指“好房子”应最大化利用可再生能源、可再循环材料，提高建筑能效，降低碳排放，助力实现“碳达峰、碳中和”目标。

绿色低碳技术作为适应“双碳”目标的时代要求，在围护结构与暖通空调方面，包括外墙保温结构一体化技术，高能效门窗技术，采用磁悬浮空调、变频空调系统、高效压缩机等的设备能效提升技术等。在可再生能源建筑应用与电气化技术方面，包括建筑光伏一体化技术，建筑光热一体化技术，清洁采暖技术，光储直柔技术，产能建筑技术，节能环保、无噪音且使用方便的全电厨房等。在资源回收利用方面，包括有效减少资源消耗的建筑废弃物资源化利用技术等。

3.2.4 智慧便捷

“智慧便捷”是指“好房子”应在设计、建造、运维全生命周期充分利用信息化、数字化、智能化技术，提供智慧便捷服务。

智慧便捷是既满足人民群众高品质生活需求又促进行业高质量发展的应用技术。在设计阶段，主要包括数字化智能化设计工具和技术，如建筑信息模型（BIM）和虚拟现实（VR）增强现实（AR）技术。在施工阶段，主要包括建筑机器人、建筑产业互联网以及先进的建筑施工管理系统和实时数据分析，实现施工过程的智能化监控和管理的智能建造技术。在运营阶段，主要包括家电、家俱家私、照明、冷暖新风、遮阳、影音娱乐、安防、用水、能耗等的全屋智能技术等。

理论层面的研究梳理出了清晰的框架和方向，而实践是检验真理的唯一标准。“好房子”不是停留在理论层面的名词，应是广大人民群众认同的生动实践。积极鼓励各地打造“好房子”样板，集中展示安全、健康、绿色、智慧等方面成果，让百姓能走进去、看得见、体验得到，通过实际场景加强“好房子”理念成果的宣传，是推广“好房子”理念，推动住房系统性品质提升的必要路径，尤其是针对基数庞大的既有住宅。

中心联合北京市建筑设计研究院股份有限公司等单位，在北京建院南礼士路62号院区内老旧住宅楼，共建一处“好房子”实体样板间。这是北京市首个“好房子”实体样板间，立足于既有住房开展高质量改造，具有重要意义。

4.2.1 样板间改造前概况

样板间所在楼栋为1997年建设的高层住宅，距今27年。该住宅楼地上22层，地下2层，建筑面积约1.7万平米，共176户居民。

样板间区位示意图

样板间位于建筑顶层（22层），是朝南的两室一厅一厨一卫户型，建筑面积89平米，套内面积约75平米。改造前主卧室、阳台屋顶局部渗水，户型单朝向、通风不畅，主要居室临主干道、噪声大，设备设施老化。但该房屋于2020年改造过地暖和地砖，目前地暖和地砖使用情况良好。

改造前平面示意图

4.2.2 样板间更新策略

1）现状评估，“留改拆”并举

开展前期现状评估，针对突出问题，逐一梳理解决方式。计划的施工时段正值供暖季，现状地板砖较新，地暖运行情况良好，综合造价、施工难度、对周边相邻住户的影响等因素，确定采用“留改拆”并举的更新方式，保留户型空间结构，保留现状地板砖和地暖。

改造前实景照片

2）搭建更新改造技术框架

样板间从安全耐久、健康舒适、绿色低碳、智慧便捷等方面，制定了全方位的更新技术框架，进行全方位的房屋升级改造，

样板间技术框架示意图

3）打造“好房子”空间场景

根据样板间的自身户型，设置六大场景空间，力求完成一个具有科学性、经济性、可持续性和可体验性的真实“样板间”。

样板间场景打造示意图

起居室更新示意图

卧室1更新示意图

卧室2更新示意图

家政区和卫生间更新示意图

4)制定可推广、可复制的改造标准

样板间立足于北京市老旧小区住宅，针对全龄人群，通过不同的场景化设置，模拟需求并予以回应，以市场中等装修的造价标准，实现了“好房子”四大核心要素的系统性提升，具有较强的普适性。

4.3.1 建筑户型与时代需求不符

既有住宅的改造中，建筑户型作为改造的基底，尤为重要。但随着社会的飞速发展，建筑规范与标准逐渐提高、人民生活方式不断改善、新技术新设备层出不穷，而大量老旧小区住宅的建筑户型已不再适用当代的生活需求。如何在改造过程中，在保证原有建筑结构安全的前提下，通过新设计、新技术、新设备等，实现户内空间、功能的优化，这是未来重点探索的课题。

4.3.2 综合改造需继续加强统筹

既有住宅改造是一个综合的，多维度的更新。以老旧小区改造为例，其中包括了建筑楼本体的结构加固、节能改造、上下水专项改造、适老化改造、户内整体装修改造等，还包括了室外公共区域的环境改造、配套设施改造、停车空间改造、地下管线改造、海绵城市改造等。但上述改造涉及不同类型、不同产权、不同主体、不同政府主管部门、不同资金来源，因此如何加强统筹协调，通过一次改造系统性解决问题是要进一步研究和探讨的。

4.3.3 亟需建立“好房子”评估体系和激励机制

对于“好房子”的追求，是人民的共同意愿。但是什么是“好房子”，目前尚未形成相关的标准规范。既有住房评估体系的建立，有助于人民大众认识“好房子”、理解“好房子”、需要“好房子”。并通过激励机制的建设，鼓励大家积极追求“好房子”，刺激消费，拉动产业链。

4.3.4 发展新技术、新工艺、新设备满足多元化的改造诉求

既有住宅改造过程中，大众更新诉求是多元化的。如何在满足更新需求的同时缩短施工周期、降低更新改造对居民居住的影响、使后期便于优化维修，都对行业不断研发新技术、新工艺、新设备、新产品提出了更高的要求。

既有住宅系统性更新是当下亟需面对和着手研究的重要课题。基于对“好房子”的追求，在满足常规的空气、采光、噪音、通风、节水、环境生态等要求的同时，既有住宅应更加注重绿色低碳、健康舒适、智慧便捷、安全耐久四个方面的提升。在此理念基础上，通过设计数字化、建造工业化、运维智能化，聚焦现实问题，深入了解实际需求，以问题为导向、以解决问题为目标，实现空间维度和认知维度的更新，也促使传统建筑业向“智能好房”全面转型。

参考文献

[1]倪虹，《谱写住房和城乡建设事业高质量发展新篇章》，学习时报，2023年6月28日刊

[2]黄鹤，钱嘉宏、刘欣葵、张璐编著，《老旧小区更新研究》，中国建筑工业出版社，2021年11月

[3]《住房和城乡建设部等部门关于推动智能建造与建筑工业化协同发展的指导意见》,建市〔2020〕60号

[4] 林毅夫 . 新结构经济学的理论基础和发展方向 [J].经济评论 , 2017, (03): 4-16.