◎本文作者 | 岚姐
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首先说土耳其房产市场和经济现状。
丑话说前头，这土耳其的一些数据摆出来，专业炒房人士应该是看不上的。我向来不喜欢把黑的说成白的。
先看销售情况。
2024年一月到八月，土耳其计成交806317套，其中八月一个月，成交134155套。意料之中，伊斯坦布尔交易量稳居榜首。和往年相比，全国的交易量都是很平稳的。暑期的交易量在历年也都是小高峰，今年也不例外。
在八月，外国买家共成交2257套，成交量占总成交量1.7%，其中俄罗斯买家购买量稳居榜首，共计381套。从交易量前三名的国家尤其可以看出，土耳其的护照解决的都是什么样的需求。当然，前三名国家的需求，可以说是肉眼可见的极端和急切。重大国际冲突事件发生的期间，完全可以体现出土耳其身份的重要性。
咱们中国都不在这前十名范围内。（估计都在抢希腊呢）
居然看到漂亮国在第十名。
相比于往年外国购房者的数量，从2022年起，购买量都是下降的。
我只能说土耳其的身份在地区上的需求可能没有那么猛烈了。首先2022年的那次涨价，很多需求都抢在那个时间点之前解决了。另外，直到现在，“国际冲突地区”的人士可能是该躲的都躲差不多了。但是结合刚才提到的，近两年土耳其全国的购房需求一直都比较平稳，说明他们国内的住宅需求量还不错，照这个势头下去，等到和身份绑定的房产到了可出售期，有需求的本土买家还是会稳定存在。
你再觉得虚，那至少比东加勒比五国的捐赠模式的成本或者是东加勒比购房模式（加勒比没有房子卖不要问我哪儿买加勒比的房子）二次销售的市场要有前景多了吧。
但要说句老实话，土耳其楼市暴涨的年代过去了。接下来我就给你上两个狠图。别的移民中介不太可能给你看的。
上图是土耳其央行今年8月份发布的土耳其房价走势图。在减掉通货膨胀/货币贬值后，土耳其的住宅价格指数实际上是跌了11%的（蓝色）。
害，花无百日红。
但和过去10年比较，这似乎只是全球公共卫生事件产生的期间地产的泡沫破了。回到了2020年以前的水平。再看这张折线图，和2022年6月前土耳其投资入籍政策涨价时高位入手相比（同年2月俄乌冲突爆发），2024年的价格是跳水了。和2020年之前比，其实也还那样。也就是说从十年间的数据看，今年有小跌，但没跳水。
这个故事告诉我们，不要指望买了这个房子三年以后当法律允许它和你的土耳其身份解绑之时卖价会暴涨了。虽然2018-2019年以前买房子并且成功在2023年脱手了的投资人都可以说是赚翻了。但这属于意外之财。谁能想到2020年以后接二连三有这样那样的国际事件发生呢。
咱就是说投资移民真是不能既要又要。就算你想炒，能抛售的时候也要看政策是否允许你保住你的身份先。对吧。现在要把营销亮点设定为“抄底”可能还差不多。
房产市场离不开本土经济。下边补一下土耳其的经济状态。
根据国际货币基金组织(IMF)发布的数据，土耳其经济在2019年增长了0.8%，在2020年增长了1.9%，在2021年增长了11.4%，在2022年增长了5.5%，2023年增长了约4.5%，整体经济仍在增长。（上图是减去了通货膨胀的实际增长率）
IMF预测，土耳其经济在2024年将适度增长3.6%。与世界银行3%的增长预测相比更为乐观。
上表是颇为著名的统计学实用网站statisticsTimes.com发布的2024年的世界GDP排名（表中数据实际为PPP购买力平价，可以等同为减去通货膨胀的实际增长率）。这套数据预测的土耳其经济也比世界银行的数据更乐观，在3.1%。从表中可以看出，2024年，土耳其的GDP在世界范围内排名第11，它的前面两位是英国和法国。意大利排第十三，土澳排20. 前三名不出意外是中美印。
接下来diss一波土耳其的另一个办理公民身份的途径：存款。
关键词：diss。利益相关：我本人就是中介！！！
上边一行看懂了的可以继续往下看啦。
2018年土耳其将存款入籍的准入门槛从300万美元降低至了50万美元。为的是有效地吸纳美元储备（同年里拉出现了一次大幅贬值）。而且这个政策有一个核心要点是存美元，取里拉。三年后方可取出（我直播的时候说成5年了，我在这里给大家道歉了。至于是谁给我的错误数据，等我查出来就去揍他）。
2021年土耳其的里拉再次出现大幅贬值，2022年，为了让外国人放心存美元，土耳其央行出台了Yuvam保本政策。这个政策大概的逻辑是这样的：
客户在土耳其的银行里，存入50万美金并转换成里拉后，与银行签署Yuvam账户协议
若里拉升值：
存款里拉等值美金>50万美金，则客户赚取汇率差，加上央行支付的额外回报；
若里拉贬值：
存款里拉等值美金<50万美金
则客户进行存款的银行将弥补汇率差至50万美金的等额里拉，且客户赚取央行支付的额外回报。
下图是Ziraat银行当年的Yuvam账户协议样本。
我用不恰当的大白话举个例子。
比如你要存100美金给银行并且和银行签订了一年的yuvam协议。协议规定定期存款利息是3%，央行奖励1%。你存款当下的美金：土耳其里拉=1：35。存进银行的美金会变成3500里拉在你户头躺着。
一年后，你取款了，但是取款的时候，美金：土耳其里拉=1:50了，此时加上3%的利息，3500里拉会变成3605里拉，但是此时只折合72.1。央行会补偿你：(100-72.1)*50=1395里拉，加上央行本身会给你的额外奖励，3500*1%=35里拉，你手里就一共有3605+1395+35=5035里拉。折合美金100.7美元。
我的计算是最简单粗暴的，但是从我粗暴的计算中，也能很明显体现出在Yuvam的保驾护航下，Yuvam有效期内你户头上的货币不会少于100美元。
在过去的两年中，Yuvam政策确实帮助土耳其吸引了不少的美元存款。
但办理了土耳其存款移民的客人，不是说在办理时签订了Yuvam协议就能三年都高枕无忧了。Yuvam协议的有效期是分为3个月，6个月，和1年。协议到期但存款还未到期时，如果Yuvam政策还在，则可以和银行续签。如果这个土耳其央行宣布政策失效了，则不可再续期。
目前，由于土耳其央行拿到了足够金额的外汇储备，渐渐不鼓励各个银行设立Yuvam账户了。目前是否开立保汇率账户完全取决于各银行自己的政策，尚能够提供Yuvam的银行也越来越少。Zirrat已经已经确认关闭，Türkiye Finans等目前还有这个保汇率账户。
对于想要办理存款移民的新客户，还是可以选择一些还提供Yuvam的银行，但是基本都只能保一年，一年之后政策未知。
而对于已经开始Yuvam存款但是还不到三年的老客户来说 ，无论存款期限还剩一年还是两年，现有的Yuvam到期后要跟银行续签，银行可能在续签时要求降低年利率，甚至停止提供Yuvam。
好消息是土耳其里拉在过去的两个月里贬值有所放缓。（那可能也和美元降息有关）
但是由于这个汇率不确定，以及本金占用时间也是比较长。当来访者问我们的顾问同事怎么保证里拉三年后不会贬值得一塌糊涂，那我们都没办法回答他。
这个问题我真回答不了。到底是买房还是存款，还是看您诸位的风险承担能力。
这个时候您就得反问自己，这本土耳其的护照，是不是您咨询的主要目的，是的话，咱们往下聊，不是的话，那您回去再想想。自己的需求到底是投资获利还是身份。土耳其给您解决的是身份。
那么接下来就讲土耳其身份和世界上其他同类产品进行对比。
土耳其的优势在于姓名、开户和性价比；加勒比岛国的优势在于通行多个西方国家和可随同申请的家庭成员较多。
瓦努阿图现在通行属性没有，新增的登陆和打指纹的步骤没有明确的操作指导，我压根就没把他写在这个表上。它就是比表上的所有国家都快而已。
我春天写的《瓦努阿图，想说爱你不容易》目前还是有很高的参考价值的。如果想了解我对瓦努阿图的态度，请参考此文。
我是岚姐。一个潜伏在M叔和大所长背后多年的移民圈宅女。infp。我做移民项目经理好几年。
由于岗位职责多为判断风险，个案评估，项目筛选的关系，我养成了看啥都不顺眼的职业病。
因此我的文风属于唠叨和吐槽类。
目前我还在微信视频号移民参谋M叔进行每周一次的直播，我担任嘉宾的捧哏。欢迎关注我们视频号的朋友们来直播间瞧热闹。
这文章写得像流水账一样，从我行文的风格其实可以看出来，我每天都过着一个什么样的日常。来访者们要么既要又要，要么自己心里清楚但是非要我们中介从业人员给打保票。
咱们中介的工作是把适合的产品介绍给需要的客户并且为客户的出海服务。政策上和经济上咱们人微言轻打不了保票的呀。T_T
每天我们收到的很多疑问，以及对政策本身的质疑，我都快要吐血了。那我这篇文章就告诉你，买土耳其，你买不到的都有啥。
其实购房移民这件事儿，理智的投资人都清楚它到底是个什么产品。
花这么多钱纯粹购买一个童话和梦想来说太奢侈了。意林和读者当年描绘的都是乌有乡。现如今，花大价钱买实用价值才算是比较清醒的布局。
你要说土耳其的经济怎么怎么好，那真是有点夸张了。土耳其经济是一般的。M叔自己在介绍土耳其的时候，对于其经济都是调侃揶揄的态度。
但是这年头谁家经济好啊？美国怎么还降息了？
一个项目 ，行业圈子里的移民公司不打它的广告，不代表这个项目没有价值。M叔还从来没有跟我说土耳其必须作为或者必须不可以作为接下来的主推项目。写文章也好，定直播主题也好，我只看这个项目对来访者和客人们存不存在潜在价值。
我认为土耳其护照目前为止依然存在极高的价值，这是你能在市面上找到的最好的护照。营销产品热度是市场部的事儿，我的任务是说明它存在的优势。
都是办理公民，一个新名字的公民再搭一套住宅，你选不选？
以上。
