（关键词：成都房产历史遗留问题政策，房改房/拆迁房/烂尾楼/关于切实解决历史遗留房地产/三张清单/遗留办/产权证办理/34号文/历史遗留问题化解/处理思路/处理方案/成都房产历史遗留问题案例）
常见答疑第五期：不动产权证登记相关历史遗留问题
这一期大概率会有点啰嗦、有点乱，小伙伴们海涵。
一、前言
很多小伙伴来就问我，项目10多20年没有拿到产权证，有没有教程哇快给我一个。这个真没有。
历史遗留问题涉及的面很广，很杂.我从2009年开始处理历史遗留问题，大大小小处理了一堆，都是一事一议，一个项目对应一个解决方案，真没有固定的教程。
这一期我从我不专业的角度，尽量多摆一哈，希望对大家有启发。
我们以常见的“因历史问题没有办理产权证，以达成办理产权证为目标”进行阐述。
二、不动产登记历史遗留问题主要咨询渠道
1、不动产登记中心
主城区：
不动产中心城东服务大厅专门有一个机构，叫“遗留问题办事处”，主要负责不动产登记历史遗留问题处理。地址:锦江区汇泉北路323号。
各区县：
区县项目咨询，就去各区县相应不动产登记中心，别跑拐了哈。
比如：郫都区项目就在郫都区不动产登记中心咨询。
2、其他主要责任部门
各级政府（管委会）、社区、住建局、规自局、税务局、经信局、人防、消防等。
咨询前准备工作
1、资料要齐备，阐述要清晰，目标明确可行、诉求要有法可依。
2、上班时间去，错开午饭午休时间，周一上午和周五下午别去。
3、人尽量少，不要吵，行政单位都是依法办事，合法肯定会办，反之你闹上天也没用。
三、不动产登记历史遗留问题分类
按遗留原因分类：
原始资料缺失、建设主体灭失、消防问题、欠税欠出让金、跨红线、抵押查封等。
按用地性质分类：
商业、住宅、办公、工业等。
按主导类别分类：
商品房、安置房、棚改房、经济适用房、房改房、集资房等。
按建设主体分类：
商品房开发商、机关、企事业单位、公益性组织、拆迁安置单位等。
四、涉及文件
从“分类”就可以看出，历史遗留问题类别很多。不同类别对应的遗留问题所涉及的文件又有区别；从顶层到区市县都有文件涉及，不同的主管部门又有不同的文件或规定或办法或会议纪要这些。要完全罗列工作量很大，很多文件又是内部不公开文件。所以以下只作部分展示，提供一个大致文件范本给大家：
1、《中华人民共和国民法典》，公开文件，网上可查。
2、《不动产登记暂行条例》（国务院第656号令），公开文件，网上可查。
3、《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》（自然资发〔2021〕1号 ），自然资源部文件，网上有，点击↑可查阅，推荐重点翻阅。
4、《关于纳入不动产登记遗留问题项目消防验收工作的通知(试行)》（成住建发〔2019】314号），成都市遗留问题项目涉及消防的文件，网上有，点击↑可查阅。
5、《关于做好“历史欠交项目”和“问题楼盘”维修资金交存相关事宜的通知》，成都市住建局2022年文件，网上没有，应属于保密文件。
6、《成都市郫都区处置土地历史遗留问题实施意见》，区上的文件，网上没有，应属于保密文件。
出处http://liuyan.people.com.cn/threads/content?tid=19155141
7、《郫都区土地历史遗留问题2019年第2次工作例会纪要》（郫处遗领阅〔2019〕3号），区上的会议纪要文件，网上没有，应属于保密文件。
出处http://liuyan.people.com.cn/threads/content?tid=18789943
8、《成都市郫都区不动产登记历史遗留问题处理工作领导小组办公室关于进一步明确加快解决成都市不动产登记历史遗留问题实施办法有关事项的通知》（郫登遗处领办〔2023〕3号），区上处室文件，网上没有，应属于保密文件。
（声明：网上查不到的文件我也没有，文件名我都不晓得，以上提及的文件名我都标明了出处的，懂？）
以下是已废止文件：
1、《关于解决我市不动产登记遗留问题的实施意见》(成国土资发[2017]124号)
2、《成都市不动产统一登记工作领导小组办公室关于明确不动产登记遗留问题处理工作有关事项的通知》(成统登领办[2019]1号)
（市场上还有很多人还在按废止了文件思考问题，所以友情提醒一下，不谢。）
五、解读一号文件
《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》（自然资发〔2021〕1号 ）（以下均简称“一号文件”）
网上有很多解读，搜索就可以查阅，我就不过多赘述。我重点讲讲我的思考。
（一）机遇
从这么多年接触历史遗留项目的情况看，以前很多项目是无法推进的。一号文件后，很多历史遗留问题得以推动。
如“证缴分离”原则。解决了权利人的权利矛盾。在有关部门追缴土地出让价款和税费的同时，可以办理不动产登记手续。对已“入住”的遗留问题项目是最大的利好，能有据推进完成不动产登记。
如“建设主体灭失”。解决了原来没有主体，登记办理难的情况。一号文件针对建设主体灭失的不同情况，作出了不同针对处理意见，大部分因主体灭失原因历史遗留项目可以向前推进。
（二）时间窗口
根据网上可查阅到的其他省市县遗留问题相关文件，均提到了2025年12月31日前。
链接如下，复制到浏览器可以查阅，或个人网上搜也能搜到很多。
http://www.linfen.gov.cn/zc/zcjd/zctj/202310/t20231011_252330.html
http://www.quwo.gov.cn/zfxxgk/zcwj/zfbwj/202401/t20240112_302957.html
由此，我的推断是窗口期是自“自然资发〔2021〕1号文始，2025年12月31日止。过了窗口期，再来处理遗留相关问题，可能会困难一些。逻辑上你可以简单理解为，2025年12月31日前各地要交作业，懂？
（三）范围划定
1、时间范围
其他省市县文件很多都提到了2016年12月31日前。网址同上。
由此，我推断此次的受益范围，更多适用于2016年12月31日前的遗留问题项目。
2、类别范围
其他省市县文件，都涵盖了“商业、住宅、办公、工业”。由此，我推断此次的受益范围，不限产权性质。
六、历史遗留问题一般处理思路
（一）人员准备
处理历史遗留问题是一项集经验、技术、资源、人脉多方综合协调的工作，团队搭建没有做好，大概率结果会是折腾几年都徒劳无功。
1、对项目熟悉的人。要有说得清楚项目具体情况的人，最好是从项目立项到沦落为历史遗留问题全程参与的人。
2、选出代表。在我接触的很多项目中，来了一堆人，都说了算，又都说了不算。没有话事人是办不成事情的。特别是几百户的小区，要先选出代表，法律上授权代表有决策方向、敲定方案、经费使用、签章权等。不能啥事都到时候再商量，超过三个人意见都很难统一，更何况是几百人的小区，如果代表都没有选出，就不要折腾其他的了。
3、专业人士。具备处理历史遗留问题能力和经验的人。专业人士不止能节约时间，有效抓住窗口期，最大程度保证诉求达成。更多的是减少费用支出，第一笔是减少不必要的支出。第二笔是支出的费用能达到节点落地，不花冤枉钱。网上很多失败案例，花了很多冤枉钱，几十几百上千W的花，啥也没有搞成。
有成功处理历史遗留问题案例的专业人士不多，如果有需要可以咨询我，联系方式在文末。
（二）项目情况梳理
对项目由来，参数、历史成因，事实原由等；还有项目原始资料，要件都要做全面统计，有啥，还差啥等。
（三）可行性研判
项目梳理完成后，缺啥要件这些大致就清楚了。这个时候就开始对全流程可行性做全面、充分评估。如果落地概率很低，那就别瞎花钱折腾了。如果落地概率高，那就可以做方案排节点开始启动了。
以上不完全，希望对大家有帮助，文中没有提及的地方私聊吧。
最后，祝大家事事顺遂，登记顺利。
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