菲律宾欲没收中国人非法交易土地？这三个问题值得探讨和警惕！

文摘 2024-11-08 12:01 重庆

当地时间11月7日，菲律宾众议院提交新的法案，从法律层面授权政府没收外国人非法获得的地产，其中包括与菲律宾离岸博彩运营商（Pogos）有关的地产。该法案一旦通过，不少中国人此前在菲非法购买的土地很可能将被没收！

作者：独木不成林

【菲龙网撰稿】当地时间11月7日，菲律宾众议院提交新的法案，从法律层面授权政府没收外国人非法获得的地产，其中包括与菲律宾离岸博彩运营商（Pogos）有关的地产。该法案一旦通过，不少中国人此前在菲非法购买的土地很可能将被没收！

其实，这个事情并非毫无征兆。早前，菲律宾副总检察长梅纳多·格瓦拉（Menardo Guevarra）就表示，总检察长办公室已开始审查众议院四方委员会移交的有关中国公民以欺诈手段获得菲律宾公民身份并非法获取土地和经营企业的文件。他指出：“一旦我们收集到足够的证据，将采取适当的法律行动，包括民事没收、归还、充公、取消出生证明、驱逐出境及刑事/行政投诉。”有关此事的详细报道可见：中国人在菲律宾的土地堪忧？四方委员会：给我查！查了好没收！

对此，菲龙网友们纷纷发表评论。一些人质疑菲律宾政府为何现在才发现这一问题，认为这是新一轮的“割韭菜”行动，并猜测政府或是在某些利益面前选择性执法。另一些网友则表示，华人在菲律宾经济发展中贡献良多，政府此举显得针对性较强，令人不安。此外，还有人提醒华人投资者在海外经营时应遵循法律，避免抱有侥幸心理。

这些评论反映出在菲华人的普遍担忧，但调查是否会影响其他规矩做事华人的利益，或扩展至其他领域，目前尚不明朗。但本人看来，此事件中有三个问题值得探讨和警惕。

一、历史问题不应扩大化

如网友所言，菲律宾政府为何在此时提出这个问题，其中的两国关系因素不可忽视。菲方争不过，打不赢，最后拿在菲中国人撒气也就没什么好奇怪的。近期，菲律宾频繁查抄中国人的仓库，显示出该国在处理与中国关系时的敏感性。

事实上，各国对土地的保护法律普遍较为严格。以周边国家为例，泰国和印尼均严厉打击非法土地拥有行为。2023年，泰国清迈就发生过一起中国人非法拥有土地的事件，最终导致土地被收回。这一案子被知情人士认为是杀鸡儆猴，以此警示更多非法持有土地并进行交易的外国人。

菲律宾宪法第87条明确规定，外国人不得直接拥有土地，最长可通过租赁方式拥有50年的使用权，期满可续签25年。因此，近期的非法土地案件并非新问题，而是一个历史遗留问题，政府之前并未严厉查处。

尽管如此，这种个案并不能代表大多数在菲华人的情况。华人在菲律宾的投资与发展对经济的贡献不可忽视，政府应当审慎处理此事，避免影响正常的商业活动，甚至伤及无辜。同时，需反思当前的制度是否对于海外投资者足够友好。比如，国外投资者在菲经商肯定会遇到土地问题，政府是否提供了可靠的解决路径？目前的法律、政府效率、税收政策是否利于保护外来投资者？是否创造了好的投资环境？都需要当局反思。

二、法律后果及合规建议

梅纳多·格瓦拉指出，违法者可能面临的后果包括民事没收、归还、充公、取消出生证明、驱逐出境及刑事/行政投诉。对于许多在菲律宾购地的中国投资者而言，相信当初拿出真金白银买地的时候，也大概了解菲律宾的法律，但存在侥幸心理，觉得法律不会那么严格。然而菲律宾的特点是，虽然灰色地带很多，但有时候也很透明，一旦问题被曝光在聚光灯下，那可能只能面对法律了。

违法的部分也很清楚：首先，出生纸是假的；其次，外国人不能拥有土地。

第一部分如果坐实，估计很难逃脱法律制裁；第二部分据说转让或变更法人可能会减少一定损失，但如果朔源的话，有可能在法律上也是违法的，需要考虑法律后果。最好是请一个好的律师，咨询一下法律对策。一旦法院审理此案，需要律师来帮你打官司。

相信这对很多人是一个教训，其实每个中国人，都还是要有对法律的畏惧感，遵重驻在国的法律，合法的生活，合法的挣钱，才是长期发展的真理。

三、合法获得土地的途径

据行家介绍，尽管菲律宾宪法规定外国人不得拥有土地，但仍有合法获取土地的方式：

1. 历史问题或者继承：如财产在1935年宪法之前获得，或通过世袭继承。

2. 公寓购买：外国公民可在公寓项目中购买单元，但外国拥有权不得超过40%。

3. 公司购买：外国人可在菲律宾注册公司以公司名义购买土地，但外国股东需保持在40%以下。

4. 与菲律宾公民结婚：如与菲律宾人结婚，外国人可购买土地，然而所有权需以菲律宾配偶的名义登记。

对于中国投资者而言，据说目前最常见的方式是通过法人公司或与菲律宾人结婚。这些方法虽可合法获取土地，但仍需遵循相关法律规定，以确保投资的安全与合法性。

比如，一旦注册公司获得批准，公司可以购买任何房地产，包括土地、房屋和地块、公寓单元或商业建筑。作为该公司的部分所有者，外国人可以享受所购财产的使用和利益。然而，外国人在所有权中的总股份仅限于 40%。公司解散后，外国人有权按比例获得公司剩余资产的份额，但这并不意味着外国人可以拥有公司拥有的土地。土地可以出售，现金收益分配给所有者，包括外国人。

如果外国人与菲律宾公民结婚，则该外国人可以购买土地，但是土地所有权（称为 TCT 或所有权转让证书）将在菲律宾配偶的名下。外国人的姓名可以包含在合同或销售契约中，但不能包含在 TCT 或土地所有权中。所以，外国人不得单方面处置土地，即未经土地所有权实际“所有者”的菲律宾配偶的明确许可无法处置土地。如果菲律宾配偶死亡，外国人会成为财产的自然继承人。由于不允许外国人拥有土地，可用的选项包括：

在合理的时间内处置财产并收取出售收益；
将所有权转移给子女或合法继承人；
将所有权转移给菲律宾配偶的亲属等。

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