三亚市国有建设用地使用权挂牌出让公告
三自然资告字〔2024〕16号
根据三亚市人民政府《关于挂牌出让三亚中央商务区凤凰海岸单元控规YGHA02-02-01/03地块国有建设用地使用权有关事项的批复》（三府函〔2024〕718号），经市政府批准，现将一宗国有建设用地使用权挂牌出让及有关事项公告如下：
一、挂牌出让宗地基本情况和开发建设要求
（一）挂牌出让宗地基本情况
本次挂牌出让宗地位于三亚中央商务区凤凰海岸单元控规YGHA02-02-01/03地块，面积9298.00平方米，用地四至及界址坐标详见地块勘测定界图。经核查《三亚市国土空间总体规划（2021-2035年）》“三区三线”划定成果，三亚中央商务区凤凰海岸单元控规YGHA02-02-01/03地块位于城镇开发边界内，不涉及占用永久基本农田、生态保护红线。根据三亚市人民政府《关于三亚中央商务区凤凰海岸单元部分地块规划修改图则的批复》（三府函〔2021〕443号），该宗地规划用地性质为商务金融混合零售商业用地（用地代码：0902/090101），其中：商务金融用地面积为6508.60平方米；零售商业用地面积为2789.40平方米。
2024年9月10日，三亚市人民政府出具了《关于三亚中央商务区凤凰海岸单元控规YGHA02-02-01/03地块用地具备净地出让条件的证明》，证明三亚中央商务区凤凰海岸单元控规YGHA02-02-01/03地块内约13.96亩用地土地征收及“两公告一登记”工作已完成。三亚市天涯区人民政府已与被征地单位签订了《征用土地补偿协议书》，土地补偿款、安置补助费、青苗及地上附着物补偿费用等款项已支付到位，相关征地材料现存于天涯区人民政府。目前地块上的附着物已清表，无法律经济纠纷，土地开发利用规划条件明确，符合土壤环境质量要求。地块周边可以满足施工建设所需的水、电供应，相关设备、机械可以进场施工作业。该宗地具备净地出让的条件。
该宗地概况及规划指标等情况详见下表：
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根据《海南省产业用地控制指标》的规定，结合三亚中央商务区管理局《关于三亚中央商务区凤凰海岸单元控规YGHA02-02-01/03地块竞买资格条件和开发建设要求的复函》（三商管函〔2024〕492号）要求，该宗地拟用于建设商务办公及商业项目，项目达产后引入不少于2个中华老字号餐饮品牌。该地块投资强度指标不低于1600万元/亩，年度产值指标不低于1000万元/亩，年度税收指标不低于120万元/亩。以上出让控制指标按规定列入《海南省产业项目发展和用地准入协议》，属该协议内容的组成部分。
结合该宗地所在区位及土地用途情况，本次拟出让用地适用的基准地价情况如下：商服用地土地级别为Ⅱ级，基准楼面地价为5680元/建筑㎡，折合土地单价为757.33万元/亩（基准地价内涵容积率为2.0）。
根据有资质的土地评估中介机构评估，并经评估专家小组评审通过，该宗地土地评估总价为32344.7666万元。其中：商务金融用地评估单价为33804元/㎡（折合2253.60万元/亩），土地评估总价为22001.6714万元；零售商业用地土地评估单价为37080元/㎡（折合2472.00 万元/亩），土地评估总价为10343.0952万元。
该宗地为凤凰海岸片区棚户区改造拆迁完成的国有存量建设用地，不涉及耕地开垦费、耕地占用税等费用。因此，确定该宗地挂牌出让起始价为32345万元。
（二）开发建设要求
1.竞买人须在竞买初审前与三亚中央商务区管理局对接，完全知晓该宗地《海南省产业项目发展和用地准入协议》内容。同时，竞买人须在签订《挂牌出让成交确认书》后5个工作日内与三亚中央商务区管理局签订《海南省产业项目发展和用地准入协议》，并严格按照《海南省产业项目发展和用地准入协议》约定内容进行开发建设和经营管理，否则将承担相关违约责任。
2.竞得人取得土地使用权后，要严格按照规划要求和合同约定，及时动工兴建，并按合同约定期限建成，若在规定的期限内不能建成，应向市人民政府申请延期。否则，市人民政府将依法无偿收回土地使用权。
3.该宗地应严格按照《海南省绿色建筑发展条例》《海南省自然资源和规划厅 海南省住房和城乡建设厅 海南省市场监督管理局关于优化调整商业、办公类建设项目管理工作的意见》（琼自然资规〔2024〕2号）《三亚市建筑节能与绿色建筑“十四五”专项规划》及《海南省住房和城乡建设厅 海南省发展和改革委员会 海南省自然资源和规划厅 海南省市场监督管理局 海南省工业和信息化厅关于进一步稳步推进装配式建筑有关事项的通知》（琼建科函〔2021〕155号）等规定和文件要求执行。同时，项目建设需符合相关环保要求。
4.本项目应按照地块控规图则和实施细则要求进行方案设计和实施。同时，本项目规划和实施应符合《三亚中央商务区绿色园区专项规划及建设管控》《三亚中央商务区消防专项规划》等专项规划要求。
5.土地竞得人应于签订《国有建设用地使用权出让合同》后1个月内按照三亚中央商务区管理局要求完成建筑概念性比选方案编制及送审。竞得人应在设计全过程中使用BIM技术进行设计，在申请建设工程报建时，提交相应阶段的BIM模型及相关设计成果。
6.竞得人需在控规YGHA02-01-01/03/04/05/06/08/09/11地块内配建公园、配套管理用房、天线迁建项目，配建金额不低于2507万元。竞得人须于签订土地出让合同后1个月内与天涯区人民政府或其指定单位签订具体配建协议。本项目配套设施应与地块项目主体工程同步规划建设、同步验收、同步交付使用。竞得人须在项目完成竣工验收合格及备案后，按实际情况将上述设施无偿移交天涯区人民政府或其指定单位。
7.根据三亚中央商务区管理局《关于三亚中央商务区凤凰海岸单元控规YGHA02-02-01/03地块竞买资格条件和开发建设要求的复函》（三商管函〔2024〕492号）要求，该宗地项目建成后，建筑自持比例不低于30%，自持部分不得对外整体或者分割销售。
8.根据《海南省水务厅 海南省自然资源和规划厅 海南省住房和城乡建设厅 海南省生态环境厅关于印发<关于加强房地产项目生活污水处理工作的指导意见（试行）>的通知》（琼水城水〔2024〕151 号）的要求，该项目地块内应按照雨污分流建设排水管道、按《建筑给水排水设计标准》GB50015要求设置预处理设施等。同时，根据三亚市住房和城乡建设局《关于征求三亚中央商务区凤凰海岸单元控规YGHA02-02-01/03地块污水排放有关问题的复函》（三住建函〔2024〕3085号），该地块周边雨污水排放设施配套齐全。在项目建设过程中及完工后，办理相应的手续后可接入和平街市政管网。
二、竞买事项
（一）竞买人资格范围：凡在中华人民共和国境内外的法人、自然人和其他组织（法律另有规定除外）均可申请参加竞买，申请人单独申请，不接受联合申请。失信被执行人不得参加本次竞买。该宗地竞买人资质由三亚中央商务区管理局初审。三亚中央商务区管理局出具初审文件的截止时间为2024年10月15日。
具有下列行为的法人、自然人和其他组织不得参加本次土地出让挂牌：1.在三亚市范围有拖欠土地出让金行为，并未及时改正的；2.在三亚市有闲置土地、违法利用农村集体土地建设商品住房、擅自改变土地用途等违法行为，并未及时纠正的。
（二）根据2021年2月17日三亚市人民政府对《三亚市自然资源和规划局关于调整我市国有建设用地使用权出让竞买保证金缴交比例、土地出让金缴纳额度及缴款时间等有关问题的请示》的批示精神，该宗地竞买保证金为人民币19407万元整（即挂牌出让起始价的60%）。
竞买人竞得该宗地使用权，签订《挂牌出让成交确认书》后，其所缴纳的竞买保证金自动转作受让宗地的成交价款。竞得人应自《国有建设用地使用权出让合同》签订之日起60日内缴纳完全部土地出让金。逾期未付清土地出让金的，自然资源行政主管部门有权依法解除合同，并由竞得人承担相应的违约责任。
根据2022年9月29日海南省自然资源和规划厅印发的《关于海南省土地交易市场竞买保证金可使用银行保函的通知》（琼自然资规〔2022〕7号），该宗地可采用银行保函方式缴纳土地竞买保证金。
（三）交易资料获取方式
本次挂牌出让的详细信息和具体要求，见挂牌出让手册及其他相关文件。手册和文件可从海南省建设用地使用权和矿业权网上交易系统（以下简称“网上交易系统”，网址：http://lr.hainan.gov.cn:9002）查看和打印。
（四）竞买申请方式
本次交易活动竞买申请环节采取线上方式进行，有意向的竞买人可登录“网上交易系统”提交竞买申请，按要求上传竞买申请相关文件，不接受电话、邮寄、书面、口头等其他形式的申请。
竞买申请时间：2024年9月14日09时00分至2024年10月18日18时00分（以“网上交易系统”服务器时间为准，下同）。
（五）竞买保证金
竞买人在网上交易系统提交竞买申请时，须按照挂牌出让手册的有关规定足额缴存竞买保证金或使用银行保函方式提供竞买保证金。缴存竞买保证金的，应在网上交易系统上选定一家银行，系统将自动生成唯一的随机竞买保证金账号，保证金缴存银行一经选定不能更改，保证金到账时间以银行信息系统入账时间为准；缴存的竞买保证金币种为人民币，不接受外币，且不属于银行贷款、股东借款、转贷和募集资金所得，并出具承诺。使用银行保函方式提供土地竞买保证金的，竞买人应向银行申请开立《土地竞买保证金保函》，纸质保函由银行将原件密封后直接指定专人送达或通过邮政特快专递寄送给出让人指定地点由指定联系人签收，需在竞买保证金到账截止时间前2个工作日送达，竞买人应审慎注意。
竞买保证金到账截止时间为：2024年10月18日18时00分 。
（六）资格确认
竞买资格审核开始后，出让人在2个工作日内、资格审核截止时间前完成竞买申请文件审核。竞买人提交竞买申请时应充分考虑网上交易活动的竞买资格审核时效，并进行审慎注意。竞买人的竞买申请文件审核通过，且竞买保证金已按要求交纳的，“网上交易系统”自动发放《竞买资格确认书》，确认其获得竞买资格。竞买资格审核时间：2024年10月9日09时00分至2024年10月19日18时00分 。
三、挂牌报价时间及地点
（一）挂牌报价时间：2024年10月11日09时00分至2024年10月21日09时00分。
（二）挂牌网址：网上交易系统（网址：http://lr.hainan.gov.cn:9002/）。
（三）网上挂牌报价时间截止时，无竞买人报价，挂牌活动自动结束；有竞买人报价，网上交易系统限时5分钟在线询问，有竞买人在此规定时限内表示愿意参与网上限时竞价的，系统自动进入网上限时竞价程序。
四、风险提示
（一）浏览器请使用IE11，其他浏览器可能会对网上交易操作有影响，竞买人在竞买前仔细检查自己电脑和网络运行环境。网上竞买申请、资格审核、报价竞价程序按网上交易系统预先设定的程序运行，竞买人应先到网上交易模拟系统练习，熟悉网上交易的操作流程、方法。由于操作不熟练引起的后果由竞买人自行承担。
（二）竞买人持CA数字证书实名登录网上交易系统进行相关操作，系统注册及证书办理详见《海南省建设用地使用权和矿业权网上交易系统用户手册》。竞买人应妥善保管CA数字证书，竞买人通过网上交易系统实施的任何行为，均视为竞买人自身行为或法定代表人合法授权的行为，该行为的法律后果由竞买人自行承担。
（三）竞买人应当仔细阅读并熟知交易规则和有关文件后，参加网上交易活动。竞买申请一经提交，即视为竞买人对交易规则、出让须知、建设用地使用权信息和使用条件、建设用地使用权现状和可能存在的风险提示等无异议并完全接受。
（四）竞买人应该谨慎报价，报价一经系统接受将即时发布，不得修改或者撤回。竞买人应尽量避免在竞价截止时间前最后1分钟内进行竞买报价，以免因网络延迟等造成网上交易系统无法接受导致报价无效，出让人对此不承担任何责任。
（五）因竞买人使用的计算机遭遇网络堵塞、病毒入侵、硬件故障或者损毁、遗失数字证书，遗忘或者泄露密码等原因，导致不能正常登录网上交易系统或进行申请的，其后果由竞买人自行承担。
五、确定竞得人原则
1.在挂牌期限内只有一个竞买人报价，且报价不低于底价并符合竞买条件，确定该竞买人为竞得人。
2.在挂牌期限内有两个或者两个以上竞买人报价的，确定出价最高且不低于底价者为竞得人，报价相同的，确定先提交报价者为竞得人。
3.在挂牌期限内无人应价或者竞买人报价均低于底价或不符合其他条件的，不确定竞得人。
4.在挂牌期限截止前仍有两个或者两个以上的竞买人要求报价的，则对挂牌宗地进行线上竞价，出价最高且不低于底价者为竞得人。
六、其他事项
（一）本次竞买活动进行线上报价，不接受电话、邮寄、电子、口头报价。
（二）成交价款含耕地占用税，其他相关税费由竞得人按规定缴纳。
（三）该宗地以现状土地条件挂牌出让。出让公告一经发布不得随意更改，出让公告或须知内容确需调整修改的，应按照相关规定办理。
（四）交易业务咨询。
http://lr.hainan.gov.cn:9002/
（五）CA证书办理咨询。
办理机构：海南省数字认证中心
办理地址：海口市国贸大厦C座B栋一楼海南省数字证书认证中心、三亚市政务服务中心17、18号窗口
咨询电话：0898-66668096
