住房交易税收新政正式出炉。
11月13日，财政部、税务总局、住房城乡建设部发布《关于促进房地产市场平稳健康发展有关税收政策的公告》，明确多项支持房地产市场发展的税收优惠政策。对个人购买家庭唯一住房（家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同），面积为140平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为140平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。
公告明确，加大住房交易环节契税优惠力度，积极支持居民刚性和改善性住房需求；降低土地增值税预征率下限，缓解房地产企业财务困难。
△图片来源：图虫创意
不超140㎡按1%缴纳契税
具体来看，契税方面，将现行享受1%低税率优惠的面积标准由90平方米提高到140平方米，并明确北京、上海、广州、深圳4个城市可以与其他地区统一适用家庭第二套住房契税优惠政策。调整后，在全国范围内，对个人购买家庭唯一住房和家庭第二套住房，只要面积不超过140平方米的，统一按1%的税率缴纳契税。
土地增值税方面，将各地区土地增值税预征率下限统一降低0.5个百分点。各地可以结合当地实际情况对实际执行的预征率进行调整。
此外，明确与取消普通住宅和非普通住宅标准相衔接的增值税、土地增值税优惠政策，降低二手房交易成本，保持房地产企业税负稳定。
增值税方面，在城市取消普通住宅标准后，对个人销售已购买2年以上（含2年）住房一律免征增值税，原针对北京、上海、广州、深圳4个城市个人销售已购买2年以上（含2年）非普通住房征收增值税的规定相应停止执行。
土地增值税方面，取消普通住宅和非普通住宅标准的城市，对纳税人建造销售增值额未超过扣除项目金额20%的普通标准住宅，继续实施免征土地增值税优惠政策。
假设已持有一套房产的业主，再购买一套1500万元总价的住宅，原来要缴纳45万的契税，按照新政算法，现在只需15万元，减少了30万元。有购房者表示“省到就是赚到”“（省下的税费）也可以算进今年收入了”。
财政部、税务总局、住房城乡建设部有关司负责人就促进房地产市场平稳健康发展税收政策答记者问时表示，此次调整，将各地区土地增值税预征率下限统一降低0.5个百分点。调整后，东部地区为1.5%，中部和东北地区为1%，西部地区为0.5%。
一线城市率先反弹
今年9月以来，中央政策持续加码，推出一揽子宏观政策“大礼包”，积极提振房地产市场。
9月29日，上海、广州、深圳先后宣布调整房地产政策。第二天，北京也宣布调整首付比例、优化限购政策。
北上广深集体“出手”，叠加此前央行宣布下调存量房贷利率、中央政治局会议发声促进房地产市场止跌回稳等一系列举措，购房热情瞬间被点燃。
11月12日，广东河源发布稳楼市新政，其中提出，可提取公积金支付购房首付款，提高公积金贷款最高额度，推行阶段性购房每套最高7000元补贴，购房赠送消费券红包最高2万元，支持港澳居民来河源市购房等。
湖北鄂州也在优化房地产政策，其中提出“新鄂州人”购新房每套奖补购房消费券5万元，多孩家庭购新房给予最高10万元的购房消费券并且新购住房认定为首套房，农村居民进城购新房的每户给予5万元购房消费券，高层次人才发放5折购房券，在住房“以旧换新”中对购买新房部分的契税予以全额补贴等。
有分析指出，本次一线城市房地产政策调整积极且迅速，房价“止跌回稳”路径显现。2025年或将成为新一轮去库存的起点，预计政策将带动销量反弹，并逐步改善房价预期，从而逐步实现行业基本面止跌回稳。同时，随着更多地区房产优惠政策的推出，房地产行业基本面将企稳或加速。
对于房价“止跌回稳”的几种路径，开源证券分析指出，首先是政策，首付比例和存量利率下调有望修复购房预期，四个一线城市限购政策调整后，房价预期改善传递到低能级城市；其次是供应，从严控增量角度而言，322城1月至9月宅地成交面积和金额分别同比下滑20%、36%，后续去库存措施不断推进，供需关系扭转有望使房价企稳。
针对新房户型优化层面，“7090政策”的限制放开、各地建筑新规出台，优质产品有望获得更多溢价，实现新房价格的企稳；再者是需求，估算居民住房资产负债率12.65%，处于较低区间，同时我国2025年以上房龄住房占比27.5%，后续改善空间较大；最后是租金收益率，百城租金收益率持续提升，成都、武汉、长沙等二线城市及部分三四线城市租金收益率水平超过3%，基本接近甚至超过房贷利率水平，提升进一步提高了房产配置性价比。
有行业人士指出，目前地方政府的化债工作已经起步，后续稳经济稳地产的逻辑或将更加顺畅。整体来看，当前国家稳定房地产行业的信号明确，直指行业“止跌回稳”。在政策加持下，市场对于行业回暖的可持续性有信心，预计四季度整体购房情绪将持续边际复苏，行业基本面也将有所恢复。
与此同时，一线城市也先后调整限购政策。新政实施一个月后，多地商品房销售数据和房价数据出现积极变化，部分城市的成交量甚至出现了翻倍式增长。
北京方面，其二手房成交量上升明显，相关市场机构的统计数据显示，截至10月27日，北京二手房住宅网签量已达到13156套，预计全月网签量将创下近19个月来的新高；截至10月26日，10月份上海二手房成交总量已突破2万套，比9月同期上涨52.3%。
广州市住建局数据显示，截至10月27日，全市新建商品房网签108.32万平方米，比去年同期增加33.3%，环比9月全月商品房网签增加45.5%。
深圳方面，自9月29日深圳发布房地产新政后，市场反响热烈。
11月上旬，深圳一手住宅认购量累计达到4314套，环比10月1～10日上涨了34%，日均认购431.4套；同时，一手住宅预售网签量达到2732套，环比上涨12倍（10月初国庆假期较少开发商办理新房网签）。
二手房方面，本月全市二手住宅累计网签量2410套，环比上涨200%；日均网签241套，二手房累计录得量已达到2561套。
业内人士表示，此次深圳楼市利好政策与此前相比，对楼市成交刺激效果更佳、持续性更强，预计政策效果能够持续至今年年底。
（时代财经叶曼至综合自21世纪经济报道、极目新闻、金融投资报、金融界等）
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