凉山州征地地上附着物和青苗补偿标准公布→

关于《凉山州人民政府关于公布凉山州征地地上附着物和青苗补偿标准的通知》的政策解读

一、修订背景

我州现行征地青苗和地上附着物标准是省政府2020年11月3日公布实施的。根据《中华人民共和国土地管理法》第四十八条“征收农用地以外的其他土地、地上附着物和青苗等的补偿标准，由省、自治区、直辖市制定”和省自然资源厅《四川省人民政府办公厅转发国土资源厅关于调整征地补偿安置标准等有关问题的意见的通知》“地上附着物和青苗的补偿标准由各市（州）人民政府每3年修订并报省政府批准后执行”文件要求，2022年以来，四川省自然资源厅印发了《关于开展地上附着物和青苗补偿修订工作的通知》（川自然资函〔2022〕242号）和《关于印发《四川省征地地上附着物和青苗补偿标准修订技术方案（2022年版）》的通知》（川自然资办函〔2022〕171号），要求在全省范围开展制定新一轮征地地上附着物和青苗补偿标准更新工作，并及时公布实施。若不及时制定公布地上附着物和青苗补偿标准，会影响土地征收工作，影响被征地农民的合法权益。为了维护被征地农民合法权益，落实上级征地改革要求，推进征地工作顺利开展，凉山州自然资源局按规定程序指导各县（市）开展完成我州的地上附着物和青苗补偿标准修订工作。

二、修订原则

（一）衔接平衡原则。相邻区域之间的补偿标准应价差合理、平衡协调，修订后的补偿标准要符合实际情况、与经济社会发展水平相适应、与现行补偿水平充分衔接，原则上不得低于现行补偿标准。各市（州）做好本辖区内县（市、区）间补偿标准的平衡工作，省级做好各市（州）间补偿标准的平衡工作。

（二）实事求是原则。补偿标准修订要紧密结合各地社会经济发展、价格变动等客观实际，补偿项目类别和补偿标准要与各地的具体实际高度匹配。修订测算过程要充分调查、合理采样，确保基础资料真实可靠、确保方法使用科学合理。其中，地上附着物补偿标准测算主要考虑区域内经济社会发展水平、物价指数、GDP增长等因素；青苗补偿标准测算主要考虑区域内土地资源条件、利用水平和农作物产值变化等因素。

（三）维护权益原则。地上附着物和青苗补偿标准的修订要在遵循相关法律法规的基础上，始终坚持被征地农民原有生活水平不降低且长远生计有保障的原则。修订过程要充分听取有关职能部门、农村集体经济组织、农民群众以及社会各方面意见，修订后的补偿标准要在经过广泛的征求意见、听证论证、逐级报批后形成，并主动向社会公开，接受公众监督。

三、测算方法

1.地上附着物补偿标准测算

地上附着物补偿标准可分为房屋类补偿标准、设施类补偿标准以及林（果）木花卉类等类别，可采用重置成本法、价格指数法、市场价倒算法、收获现值法等方法进行测算，地上附着物补偿标准测算参考如下：

（1）建（构）筑物补偿标准测算

建（构）筑物补偿标准测算可通过选取不同区域具有代表性的典型案例，通常采用重置成本、价格指数法、案例比较法测算各典型案例评估时点的补偿标准，然后确定县域建（构）筑物补偿标准。

①重置成本法：是按现实的工价及生产水平，重新营造与被评估资产类似的资产所需的成本费用，作为被评估资产的价值的一种方法。在测算县域建（构）筑物补偿标准时，可分别选取不同结构的建（构）筑物典型案例，分别评估出不同典型案例的重置成本价，按照《四川省建设工程量清单计价定额》中的相关标准开展测算，然后采用算术（加权）平均确定不同结构建（构）筑物补偿标准。重置成本法测算县域地上附着物补偿标准时不考虑折旧。

重置成本=建安综合造价+前期费用及其他费用+利息+合理利润

②价格指数法：亦称物价指数法，是基于参照物的成交时间与被评估资产的评估基准日之间的时间间隔引起的价格变动对资产价值的影响，以参照物成交价格为基础，利用物价指数（价格指数）调整参照物成交价从而得到被评估资产价值的方法。价格指数法测算地上附着物补偿标准公式为：

地上附着物补偿标准=历史补偿标准×价格指数或：

地上附着物补偿标准=历史补偿标准×（1+价格变动指数）

③案例比较法：选择近三年具有可比性的典型征地案例，分析比较待估建（构）筑物与征地案例涉及的建（构）筑物在补偿费用内涵及各相关影响因素方面存在的差异，对征地案例实际发生的补偿费用进行相应修正，测算建（构）筑物补偿标准的方法。

（2）林（果）木类补偿标准测算

林（果）木类补偿标准测算主要根据造林成本、林种、地类、起源、区域年龄、林木生长、市场等因素，根据林种不同进行测算补偿，可分为防护林、用材林、经济林、薪炭林和特种用途林，树龄可参照《主要树种龄级与龄组划分》（LY/T 2908—2017）进行分类。因龄级的不同可采用市场价倒算法、收获现值法、重置成本法、价格指数法、案例比较法等方法进行测算。

①市场价倒算法：又叫剩余价值法，是将被评估林木资产皆伐后所得木材的市场销售收入，扣除木材生产经营所消耗的成本和合理利润后，剩余部分作为林木资产评估值的一种方法。

②收获现值法：是将被评估林木资产稳定的周期收益作为资本投资的收益，再按适当的投资收益率求出资产的价值

③重置成本法：按现在的技术标准和工价、物价水平，重新营造一片与被估算资产同样的林分所需的资金成本和资金的投资收入（利息）作为林木资产的评估值测算。

④价格指数法：林（果）木补偿标准=历史补偿标准×价格指数或林（果）木补偿标准=历史补偿标准×（1+价格变动指数）。

⑤案例比较法：选择近三年具有可比性的典型征地案例，分析比较待估林（果）木类补偿标准与征地案例涉及的林（果）木类在补偿费用内涵及各相关影响因素方面存在的差异，对征地案例实际发生的补偿费用进行相应修正，测算林（果）木类补偿标准的方法。

2.青苗补偿标准测算

青苗补偿标准可参考市场价倒算法、价格指数法等方法进行测算。

①市场价倒算法

市场法是根据市场上与被评估对象相同或类似近期交易资产参照物的价格，通过直接比较或类比分析被评估资产与交易资产参照物的差异调整后以确定估测资产价值的一种方法。

②价格指数法

青苗补偿标准=历史补偿标准×价格指数或青苗补偿标准=历史补偿标准×（1+价格变动指数）

四、主要内容

（一）补偿标准划分情况。我州本次征地地上附着物和青苗补偿标准修订涉及全州17县（市），每个县（市）划分为5种不同类型补偿标准，其中房屋重置价标准10种10个项目，征收土地青苗补偿费标准1种1个项目，地上构筑物及其他附属设施补偿标准21种54个项目，零星林木补偿标准13种55个项目，成片林木补偿标准14种56个项目。

（二）与上轮补偿标准对比情况。本轮房屋重置价标准差异幅度8.38%，零星林木补偿标准差异幅度15.60%，成片林木补偿标准差异幅度10.13%，本轮征地地上附着物和青苗补偿标准与上轮间隔3年，满足“适度提高”的要求，符合我州经济社会发展实际。

五、适用范围

本轮标准适用于本州范围内集体土地征收的地上附着物和青苗补偿。

六、新旧标准衔接说明

我州征地地上附着物和青苗补偿修订标准已经省人民政府批准同意，自2024年7月20日起实施；原征地地上附着物和青苗补偿标准同时停止执行。2024年7月20日前，已经获得批准征收的土地，其征地补偿及征地程序按照原补偿标准执行。