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《创业往事》

陈阜生

2020年底，我们注册了一家物业公司，一头扎进了这个“前世作孽，今世做物业”的行业。

说到为什么选择这个行业，是因为我和我的搭档看到上海很多的老旧小区管理差强人意，居民觉得物业服务不到位，坚决不同意调整物业费。物业公司觉得物业费多年不变，人员工资连年上涨，无利可图，只能通过减少人员配置来苦苦支撑，这样的恶性循环，使双方形成了一个对立的态势。我们觉得如果物业公司拿出态度来，把小区的各项工作先做好，得到居民的认可，后续调整物业费还是有希望的，我们也坚信上海作为一个超一线的城市，政府也不可能放任这种矛盾不管。拿定主意，马上实施：注册公司，租借办公室，招兵买马……

从零到一的突破是最困难的，我和家毅这两个物业小白，凭借一腔热情开始在市场上寻找机会，我永远也忘不掉我们去谈的前三个项目，三个项目给了我们深刻的感悟和思考！在我们后来的业务发展过程中起到了重要的作用。

第一个项目在徐汇某街道，是一个名字很好听的公寓，1998年建成的三栋小高层，中间有个1700多平方的中庭景观绿化带，小区体量不大，地理位置优越。业主对当时物业在环境卫生、停车管理、维修服务、绿化养护方面颇有怨言。业委会主任是一位60多岁的王姓阿姨，说话非常和蔼，做事很认真。我们接触沟通的这段时间，恰逢2021年1月初上海罕见的低温，我和家毅第一次约了王主任看现场，当时的气温是零下九度，我们冒着刺骨的寒风查看记录小区情况，制定管理方案，至今我还保存着这一叠手写的方案，王主任也是第一次做业委会主任，对物业管理方面也不是很懂，但是她对我们的态度和精神表示认同，就在我们认为即将迎来突破的最后时刻，王主任发来一条短信：“小陈：实在不好意思，这段时间辛苦你们了，我是想给你们做的，但是今天街道情况有了变化，以后有机会，我会在周边的小区帮你们留意的”，当时我们的心比那零下九度的气温还要冷，但是不怨她，在绝对的人脉关系面前，努力一文不值！两年后的一天，我们在徐汇其他的街道已经承接了7个项目，我和家毅开车又到小区转了一圈，里面除了在第一栋楼的转角处加装了一个路灯，一切如昨，没有任何改变！

第二个项目位于嘉定南翔的酒店式公寓，保温层漏水，设施设备瘫痪，当时在管的物业公司有心撤离，我们通过现场项目经理找到他们公司的一位副总，他坦诚的告诉我们，这个项目年亏损26万元，问我们还想接吗？我们肯定的答复他：想！可惜后来主管部门不允许他们撤场，如果要撤场，先把所有的设施设备恢复正常。项目虽然没接到，这位印总对我们却很好奇，他不知道我们哪来的勇气和自信要接这个项目，特意约在他家附近聊了一次。说实话，我们俩当时对什么是售后房、维修基金的分摊、使用都搞不清楚，在一个从事物业管理二十多年的老法师面前，马上就暴露了，他当时原话是这样说的：“就凭你们俩还想做物业？难！我觉得你们还是想办法找一些售后房小区，或许还有机会！”当时听了印总的话，我们不但受到了不小的打击，还有现场大写的尴尬，但似乎也找到了突破的方向。他在不久后热情的帮我们引荐了行业第三方代理公司的专家朱总。转眼4年过去，朱总不但常常在业务上指导我们，还在友谊的不断增进下和我和家毅在九华山结拜为兄弟，成了我二哥，缘份真是妙不可言！上海有很多小区存在着各种各样的问题，有挑战有机会，要想在一个行业扎根，你就必须了解这个行业的现状并预测它的未来，多跟业内人士交流，多接触市场。

第三个项目就是二哥提供的信息，普陀某小区要选聘物业。2003年建成，建筑面积47000平方，经历几任业委会，几家物业公司，小区现状混乱不堪。里面还有个普陀有名的女物闹，为了反对而反对，每天不是投诉，就是在去投诉的路上，反对物业，反对业委会，反对一切，我当时感觉到她即将在小区登基称王。这个小区不但在街道有名，在区房管系统也是有名的，为了突破，我们别无选择，也没有资格选择。积极跟业委会沟通，我们各种改善小区的想法业委会都认可，就是我们一个项目也没有，所说的一切能不能实现，他们顾虑重重。就在开标前一晚，我和业委会主任一个电话沟通了一个多小时，最终他被我们的执着打动，争取到了业委会这关键的一票，我们也如愿拿下了第一项目，签字时主任跟我说“现在我们是一根绳上的蚂蚱，如果你们做不好，最多拍拍屁股走人，我在小区里要被业主骂”。2021年6月30号进场交接，上家物业的项目经理好心提醒我们：在这个小区做事，一定要学会吵架，否则没办法做。我听了愕然失措，为什么要跟业主吵架？！在一个简单的进场仪式后，我们跟这个小区里的“女王”有了第一次交锋，她气势汹汹的带了十几个人，一张口露出两颗门牙中间巨大的牙缝质问我们：“我查过了，你们一个项目也没有，凭什么把我们小区做好？你跟业委会什么关系？”我没有跟她多说，让她看我们是怎么做的。为了尽力弥补我们的劣势，在物业公司成立不到三个月时，我们就成立了自己的保洁公司，还入股了一家园林绿化公司，我们当时想用这两家公司，统筹安排服务我们以后所有的物业项目，补充因为物业费不足而导致的人员不足问题，每个新项目入场，免费组织一次开荒保洁，绿化养护，在短时间内给小区带来面貌上的改变，让业主对我们有信心。这个小区建成17年来，楼顶上，地下非机动车库累积的各种垃圾，各种杂物甚至还有人畜粪便，整整清理清运十几卡车，绿化带内简直就是一个隐蔽的垃圾桶，有一次我心血来潮，在一个楼栋下的绿化带一平方左右的范围内数了一下烟屁股，有三百多个……我们进场的第一天，首先安排施工队翻新装修物业管理处办公室，我和家毅带着我们卫经理和工程贾师傅，客服小李、保安、保洁，大家分工不分家，不停在干，小区每天都在变化，绿化修剪完，进出楼栋没有阻碍了，一楼也亮堂了，随处都是的石头、砖块、杂物也全部清理干净了，楼道堆物也贴了告示，即将组织清理。我们一边干，有业主就在边上说，他搬进小区17年了，从来没有一家物业公司这样干过！外围环境卫生收拾干净后，我们开始小区疑难杂症治理，小区内部道路窄，随处都是胡乱停放的自行车、助动车，不但难看，还常常造成机动车无法通行，我们首先把地下非机动车库清理出来，装上充电设备，然后开始登记，一车一位，固定停放，路面上再发现非机动车，马上安排保安搬下去，有时候对一些屡教不改的人，就把他车子抬到隐蔽处，让他找到物业，跟他宣传好集中停放的规定再把车还给他，整整一年，大家才养成习惯，主动把车停到下面去。整治完业主的车辆，就开始拿快递、外卖开刀，他们平时不安规定停车，以为自己上楼送个东西下来也就两三分钟，不知道如果刚好有汽车被堵住，按喇叭没人回应，司机是多么崩溃。我们先在大门口立一块大牌子，告诉他们进入小区要规范停车，否则将禁止入内，谁知道他们依然我行我素，随即我们关闭通道，禁止入内，要求他们走路进去送东西。很快，这帮人用黑色的记号笔在小区所有电梯内壁写满诸如“物业经理老女人，死全家”“物业经理不是人”等等恶毒的文字。有些业主还帮他们说话，说什么弱势群体，不容易。我们不为所动，坚决不允许他们骑车进来，现在他们已经养成习惯，到了小区门口，停好助动车，拿着我们准备的小推车装好货物，吹着口哨去挨家送货去了！现在小区路面看不到乱七八糟停放的非机动车，非常干净整洁。随后我们又对小区楼顶的大型铁质装饰构建进行了除锈翻新，对损坏的机动车库顶上小花坛进行了修复改造等等工作，这一切工作的顺利进行，首先要有业委会的大力支持，居委和城建中心的指导，物业要顶得住压力，否则一切都是空谈！我们还创造了一个管理办法：每天中午午饭后，由项目经理或当班的管理员组织项目上所有有空的同事，大家一人一个小桶，一个夹子，组队在小区内捡拾白色垃圾，既是饭后运动，也能有效的协助保洁清理小区内的白色垃圾，也是一种正面的宣传，到现在这种模式还在银耀所有的项目应用。对于达到一定规模的项目，我们管理处每天制作管理日报，把一天里物业做的所有工作通过日报的形式转发给业主，让他们知道物业每天在干什么，里面还可以发布公示公告，友情提醒，突发事件通报等等内容，这些举措都取得了不错的效果。第一个合同三年到期续聘时，业主群内有一条评论：“小区从建成到现在，银耀是最好的物业，没有之一”下面是其他业主一条又一条的复制粘贴，真是让人感动！“女王”也变成了孤家寡人，被踢出群聊，难掀大浪。这个时候你会觉得，一切付出都是值得的，通过这个项目使我们懂得一个道理：没有做不好的项目，唯有真心才能换真心！

转眼四年过去了，这四年中有很长一段时间被口罩事件影响，我们依然也取得了一些进步，目前上海市内在管项目20多个，管理面积达到130万方，市物业行业协会评选的“三星级物业服务企业”等等。三言两语道不尽团队付出的艰辛，银耀的每一点进步，都是大家团结一致努力得来的，我们一边做一边学一边总结，要求团队“分工不分家”，“人过地净”“区域三包”，要求管理员“眼里有活、响应及时、心胸开阔、积极热情、持之以恒”，这些措施都在工作中发挥了重要的作用。企业最终要追求利润，但是对于我们这样的行业新兵，我们绝没有把追求利润放在第一位，我们坚信口碑是立命之本，是长久之计！我们也将秉持这一理念坚持走下去，希望有一天能实现我们的梦想和价值！