楼市异常信号来临
近期，维多利亚州的房地产市场出现了引人关注的变化，越来越多的投资者选择出售房产，导致租赁房源数量快速减少。这种现象引发了市场的广泛关注，被视为楼市异常信号的到来。
随着成本上升和监管压力的加剧，澳洲的租赁市场正在经历重大变化，越来越多的投资者选择退出房产租赁市场。根据最新的澳洲房地产投资专业人士协会（PIPA）调查，14%的投资者在过去一年内出售了他们的出租物业，这一比例超过了去年的水平。
PIPA主席尼古拉·麦克杜格尔（Nicola McDougall）指出，投资者对当前的环境感到愤怒和失望。
“投资者已经厌倦了成为填补州政府财政赤字的‘金鹅’，同时，他们也在对不断增加的租赁改革和房产税作出反应，”麦克杜格尔表示。
新增的法规、合规成本以及更高的房产税，令许多投资者感到不堪重负，最终选择出售房产，从而减少了市场上的租赁库存。
PIPA数据显示，65%被出售的出租物业被自住业主购买，这进一步减少了租户的租赁选择。
这一趋势叠加其他成本上涨的因素，导致可供租赁的房屋数量不断减少。
调查还显示，近43%的投资者正面临现金流压力，其中一些人甚至需要动用储蓄来支付开支。
自疫情以来，房贷还款额每年激增1万至6万澳元，成本上升使许多投资者重新评估其投资选择。
数据显示，布里斯班的投资者抛售比例最高，达26%，墨尔本为21.7%，悉尼接近15%。
昆士兰州、维多利亚州和新南威尔士州的投资者构成了大部分房产出售的来源，而西澳州则成为最受欢迎的房产投资地区。
全澳范围内投资者的担忧加剧
维多利亚州被评为对房产投资者最不友好的州，其次是澳大利亚首都地区（ACT）和新南威尔士州，主要原因是这些地区的反投资者政策。然而，西澳州和北领地则被认为对投资者更具吸引力。
维州租赁房源大幅减少
根据维州家庭、公平与住房部（DFFH）的数据，2023年9月至2024年间，活跃租赁押金（作为租赁房源数量的参考指标）从677,492套减少到652,766套，意味着一年内维州失去了24,726套租赁房源，总量下降了3.6%。
这种减少速度正在加快：2024年前三个季度中，租赁押金分别减少了4,315套、7,820套和9,498套。这是自1999年记录开始以来，租赁押金数量下降最迅速的一年。
特别是在墨尔本大都会地区，租赁房源的减少更加显著，年下降幅度达到4.2%，一年内减少了23,108套；相比之下，地区性的减少幅度为1.3%，减少了1,588套。
租金下降与房价走低
尽管租赁房源减少，墨尔本的租金在过去六个月中却出现下降。根据CoreLogic的数据，墨尔本租金下跌了0.4%，其中单元房租金下降1.1%，而独立屋租金保持不变。与此同时，墨尔本的租赁空置率从2023年3月的1%上升到2024年的1.7%，接近疫情前五年平均的1.9%。
此外，投资者的抛售也对房价产生了压力。2024年，墨尔本房价下降了3%，是澳大利亚主要城市中跌幅最大的城市。与之相比，其他城市如珀斯、阿德莱德和布里斯班的房价分别上涨了19.1%、13.1%和11.2%。
投资者为何加速抛售？
多重因素导致投资者选择退出维州市场：
1. 高额土地税和印花税：维州政府为填补疫情后的财政赤字而提高税收，使投资者负担加重。
2. 高利率环境：利率上升增加了投资成本，导致房产收益率下降。
3. 租赁法规改革：取消无理由驱逐政策使租赁管理更加复杂。
4. 资本收益下滑：随着房价下跌，投资者转向资本增长潜力更强的市场，如西澳和昆士兰。
面对投资者的撤资，维州政府于2024年10月宣布了针对新公寓和联排别墅的印花税减免政策，试图提振市场信心。然而，这一政策被视为开发商反馈维州“不适合投资”的被迫之举。
CoreLogic研究负责人Tim Lawless指出，随着移民速度放缓和租户需求下降，2025年维州的租赁市场可能继续缓和。然而，如果国际学生人数回升，租赁需求可能再次攀升，导致租金迅速上涨。
澳洲特别是维州楼市的变化不仅反映出投资者对高税负和低回报的担忧，也凸显出政策调整对市场信心的影响。随着投资者转向其他州，墨尔本的房产市场正在经历一个重要的调整期。未来的关键在于政策如何平衡投资者的吸引力与租赁市场的稳定。
对于普通租户而言，虽然短期内租金压力有所缓解，但长期来看，市场不确定性仍然较高，需密切关注政策动向和市场变化。
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