北上广深楼市新政：从“有没有”到“好不好”转变，普通与非普通住房标准成历史

近日，北京、上海、深圳、广州等地相继宣布取消普通住房和非普通住房标准，这一政策变动标志着中国一线城市房地产市场进入了一个新的阶段。

▲北京：取消普通住房和非普通住房标准

▲上海：取消普通住房和非普通住房标准

▲深圳：取消普通住房和非普通住房标准

▲广州：取消普通住宅和非普通住宅标准

取消普通与非普通住宅标准，

不仅简化了住房交易的税收政策，

还降低了购房成本，

为市场注入了新的活力。

资料图。图源：图虫创意

自2023年以来，中国房地产市场经历了显著的变化。

一方面，随着经济的持续增长和城市化进程的加快，居民对住房的需求日益多样化；

另一方面，房地产市场的供需关系发生了深刻变化，特别是在一线城市，高房价和高库存并存的现象较为突出。

为了解决这些问题，中央在2024年7月通过了《中共中央关于进一步全面深化改革、推进中国式现代化的决定》，明确提出要“充分赋予各城市政府房地产市场调控自主权，因城施策，允许有关城市取消或调减住房限购政策、取消普通住宅和非普通住宅标准。”这一决定为此次楼市新政提供了政策依据。

普通住宅和非普通住宅有何区别？

普宅与非普宅是根据住宅的特定条件来划分的两个类别，这种分类主要在中国大陆地区使用，尤其在房产交易过程中涉及税收、贷款等方面时显得尤为重要。

尽管各地的具体标准可能存在差异，但大多数情况下，普通住宅（简称“普宅”）和非普通住宅（简称“非普宅”）的划分依据主要包括住宅小区的建筑容积率、单套建筑面积、实际成交价格等因素。

普通住宅和非普通住宅这一标准在过去的“有没有”时代，为了满足人们的基本住房需求，税务政策对普通住宅给予了更多的支持，对非普通住宅采取了相对较高的税费政策，鼓励人们购买普通住宅，解决基本的居住问题。

政策的调整不仅仅是对购房者的利好，更是对整个房地产行业的重新定位。

长期以来，普通住宅与非普通住宅的区分标准，使得市场上的大户型住宅面临着较高的交易成本，这在一定程度上抑制了改善性需求的释放。

房地产市场已经进入了“好不好”的时代，人们更加关注住房的品质、环境和舒适度，改善性需求成为主流，普通住宅和非普通住宅之间的差异在税务政策上的意义逐渐降低。

资料图。图源：图虫创意

随着经济的不断发展，人们的生活水平不断提高，对于住房的需求也从简单的“有没有”转变为对品质、环境和舒适度的追求。普通住宅与非普通住宅标准的取消，正是为了适应这种需求变化，大户型住宅的交易成本将大幅降低，有助于刺激市场需求，尤其是改善型需求的释放。推动房地产市场的高质量发展。

普通住宅标准主要涉及增值税和土地增值税。政策里说的取消，实际上主要是指增值税和个税部分，以前出售住房缴纳增值税和个人所得税，对普宅和非普宅有不同的要求，现在都取消了，只要购买2年以上的，就免征增值税，只要住了5年以上并且是家庭唯一住房，就免征个人所得税。

说到这里，可能有人会疑惑，既然说取消了，为何收取住房契税还要区分多大面积呢？

这就是这次新政策当中的另一个调整的地方。

新政策中，契税的收取与面积有关，分为首套房140平方米以内和以上、二套房140平方米以内和以上。也就是说，“140平方米”是征税的一个标准，并不是普宅和非普宅的标准。

根据新政策，在个人购买住房契税方面

个人购买家庭唯一住房：

面积为140平方米及以下的，减按1%的税率征收契税。面积为140平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。

个人购买家庭第二套住房：

面积为140平方米及以下的，减按1%的税率征收契税。面积为140平方米以上的，减按2%的税率征收契税。

按深圳楼市新政，以深圳过户价1000万元，建筑面积在90到140平方米的二手房举例，购买首套住房可以节省5万元契税税费，购买二套住房节省20万元契税税费。

2024年以来，北京相继推出了多项楼市政策，政策推动下，近段时间，北京二手房市场交易活跃度有所提升。

北京市住房和城乡建设委员会统计数据显示，10月，北京二手房网签1.7万套、均价5.23万元／平方米，环比分别增长31％和2.4％，1.7万套的网签量也创下近19个月新高，回归二手房交易“荣枯线”以上。

“当前房地产供求关系已发生重大变化，按照住房面积、容积率和房价来确定普通住房和非普通住房标准，不尽合理。”首都经济贸易大学京津冀房地产研究院院长、北京市房地产法学会副会长赵秀池表示，在二手房交易中，普通住宅认定标准与税收优惠挂钩，其中最主要的就是增值税和契税。

此次取消普通住宅及非普通住宅认定标准，会减轻部分购房人的负担，普通住宅与非普通住宅将在税费缴纳等过程中执行同等要求，有助于降低购房者置业成本。“此前会对大户型收取比较高的税收，此次取消普通住宅和非普通住宅标准，大户型受益更多。”赵秀池认为。此前在北京买套面积很小的老破小也时常被“豪宅化”，购房人承担了较高的交易成本。

“此次房地产税收政策优化，也是基于房地产市场向好发展的背景之上。”上海易居房地产研究院副院长严跃进指出，根据近期国家统计局发布的全国70个大中城市房价指数数据，房地产市场呈现止跌回稳、向好发展的良好态势。其中，上海各项指标均在全国前列。当前上海贯彻落实房地产税收优惠政策，在房地产市场形势向好的基础上，将和行政、土地、金融等政策互动，持续释放组合拳效应。

严跃进认为，目前，上海房地产政策已进入历史最为宽松阶段，从去年“认房不认贷”政策开始，上海持续在行政、土地、金融、财税等领域调整优化政策，政策力度大、覆盖面广，有力支持刚性和改善型住房需求的释放。同时，叠加一系列利好的购房政策和环境，包括购房门槛低、首付比例低、房贷利率低、税费成本低等，预计政策效应将持续释放。

“系列利好政策下，上海房地产市场将朝着向好的方向发展，购房需求将有持续释放的空间。”他表示，自10月份以来，上海房地产市场的入市节奏明显加快、多样化购房需求积极释放。而此次税收优化政策虽然自下月起开始实施，但不影响11月中下旬的房屋买卖，各类尚未申报缴纳的税费亦可享受减税优惠。他同时还认为，当前“政策－市场”之间的互动效应明显增强，市场信心也持续增加，随着供给和需求两端的积极调整，上海房地产市场的供求关系将会优化，上海房地产市场也将朝着平稳健康的方向发展。

深圳普通住宅标准的推出要追溯到2005年。

彼时，广东省界定了最初的享受优惠政策的普通住房标准，随后20年时间里，深圳的普通住宅标准历经多次调整。

在此次新政前，深圳的普通住宅标准为：①住宅小区建筑容积率在1.0（含）以上；②单套住房套内建筑面积120（含本数）平方米以下或者单套住房建筑面积144（含本数）平方米以下。只要不符合两者中任一条件，都属于“非普通住宅”，尤其在福田与南山，众多房源都属于“豪宅”。

此次新政后，税费征收标准不再界定是否“普通住宅”后，此前为“非普宅”的增值税、增值税附加税和个税都会有大幅度的减少。据乐有家测算，以深圳过户价1500万元的二手住宅为例，总计可以节省66.64万元的税费。

资料图。图源：图虫创意

乐有家研究中心认为，房地产交易相关税费的减免对楼市是直接利好。一方面，降低交易成本，尤其是持有期超过2年的“原非普宅”交易税费大幅度减少，能直接降低购房者及业主的整体负担。其次，利好改善需求的置业群体，卖房与买房时都能享受到政策利好，进一步激活改善需求、豪宅需求的释放。

改善客群的入市不仅影响中高端市场，也会间接利好普通住宅的交易。同时对于新房市场来说，因为未来换房时交易成本降低，因此中大户型的新房也会迎来更多购房者关注。政策对深圳楼市整体都将形成托举，交易量的持续稳健助力房价止跌回稳。

北京市、上海市和深圳市取消普通住房和非普通住房标准的政策，标志着一线城市在房地产市场调控上迈出了重要的一步。

这一政策不仅大幅降低了购房者的负担，提高了市场的活跃度，还向市场传递了一个明确的信号：政府致力于促进房地产市场的平稳健康发展，而非单纯追求房价的上涨。

此次政策的出台，不仅是对当前房地产市场供需矛盾的积极回应，更是对中央“房住不炒”政策的进一步落实。通过精准施策，政府将更好地满足居民的住房需求，促进房地产市场的健康发展。房地产市场的健康发展还将带动相关产业链的发展，促进经济增长。特别是在当前经济压力较大的背景下，这一政策调整将有助于提振市场信心，促进经济的稳步增长。

未来，我们有理由相信，随着更多利好政策的出台，一线城市的房地产市场将迎来更加健康、可持续的发展。