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转载自：正解局（zhengjieclub）
作者：正解局
最近，“李嘉诚5折抛售楼盘”的消息刷屏地产圈。
这家楼盘位于东莞市的厚街镇，名叫海逸豪庭。
楼盘开发商为东莞冠亚环岗湖商住区建造有限公司，确实为李嘉诚旗下公司。
海逸豪庭小区 图片来源：乐有家
媒体报道称，海逸豪庭这批产品毛坯备案价约2.4万-2.7万元/平方米。
目前是现房销售，打完折后项目销售均价在1.4万元/平方米左右。
以此计算，该项目每平方米售价下降近1万元，相当于对半砍。
这么看来，5折的说法没错，但“抛售”一词就言过其实了。
因为，这个楼盘的地块，李嘉诚已经囤了25年。
1999年，李嘉诚出手，在东莞厚街镇横岗水库旁，购买了占地约7000亩的土地。
这个地块，就是今天的海逸豪庭项目，拥有2000亩高尔夫国际锦标级球场，被誉为亚洲最大高尔夫别墅群。
拿地后，李嘉诚却迟迟不开发。
2014年的一则新闻报道显示，彼时，海逸豪庭项目历时15年，仅开发了一半，还有一半的土地仍不见动工。
媒体报道
媒体当时预估，整个地块，预计要2020年才能开发完成。
现实却是，李嘉诚比外界预料中的更有“耐性”，直到今天还没开发完。
拿了土地不开发，实为李嘉诚的常规操作。
囤地的好处是，能够坐等土地升值带来的收益。
这部分收益，甚至能超过按期开发获取的利润。
这也是海逸豪庭项目囤地96个月后被征收7915万元土地闲置费后，依然“我行我素”的原因。
那么问题来了，囤了25年，海逸豪庭项目为何又打折销售？
这是基于楼市行情作出的促销选择。
房地产研究机构提供的数据显示，2024年上半年，东莞共成交8129套新房，同比下跌39%，创6年来新低。
2021年至今东莞商品住宅供需量价季度走势 图片来源：中原地产研究院
成交均价也从2023年同期的3.22万元/平方米下滑至2.66万元/平方米，同比下跌17%。
与去年相比，东莞今年上半年土地供应量大降八成，土地成交规模连续4年下滑。
商住地，更是出现了10年未有的成交挂零情况。
楼市量价齐跌、土拍市场冷清，表明东莞的楼市正陷入低迷。
整体行情如此，海逸豪庭的销售自然也大受影响。
降价促销，实为海逸豪庭应对市场之举。
因为囤地囤得早，即使打5折，也是只赚不赔。
李嘉诚在商业上，以眼光犀利、嗅觉敏锐著称。
这一点，可从其在东莞的投资略见一二。
今天的东莞，被称为“世界工厂”。
这座城市的制造业，要始于上世纪90年代末。
乘着改革开放的东风，东莞凭借便利的区域位置和开放的商业环境，吸引大量企业来投资，逐渐形成了外向型经济。
李嘉诚，正是来东莞投资的一员。
1995年，看中东莞的玩具产业链优势，李嘉诚旗下的和记港陆有限公司在东莞创办了冠越玩具，成为“东莞玩具企业的标杆”。
2008年9月，李嘉诚作价3645万港元，卖掉了东莞冠越81%的股权。
按照和记港陆的说法，这笔买卖亏损了近80万港元。
接手方以为捡了个便宜，没想到金融海啸袭来，直接让冠越玩具的原材料和半成品价值至少缩水6成。
接手方又先后投入了近2亿港币，奈何冠越玩具的合作方欧美企业又出了问题。
2012年6月，冠越玩具黯然倒闭了。
在投资制造业的同时，李嘉诚又在东莞开设了百佳超市，并拿下了海逸豪庭项目。
前者，成为李嘉诚在内地零售业版图的重要支撑点；后者，至今仍然带来源源不断的利润。
李嘉诚的眼光，确有独到之处。
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