房地产业内人士：明年房贷利率大概率继续下行，房价大涨可能性小

时事 2024-12-24 22:33 湖北

再过几天，我们将迎来新的一年，2025年。

过去一年里，我们持续见证了一系列变革的发生：股市、楼市政策调控发力，人工智能等新质生产力茁壮生长，中国经济回升向好势头持续增强。面对新的时间开启，我们对未来有着更多的憧憬和期待。九派新闻“九派智库”和光谷实验室“稻香湖智库”推出“猜想2025”年终策划，关注它们的发展趋势，希望在新的一年里给公众提供专业意见。

回顾今年楼市，从517央行几千亿再贷款收储，到4万亿白名单，再到10万亿地方政府专项债，以及楼市政策里降首付、降利率等，所有的政策基本上应出尽出。2025年，楼市会迎来怎样的变动？

我们邀请到华中科技大学教授房超，不动产私募股权投资基金投后管理部总监李小路共同发起“楼市接下来会怎么走？”的讨论。

以下是本期节目内容摘录：

【1】今年出台一系列“组合拳”，长期才能见效

九派新闻：中央提出，对于楼市要有效防范化解重点领域风险，牢牢守住不发生系统性风险底线。这一方针背后可能会出台哪些政策？

房超：中国楼市发展了这么多年，已经成为了一个非常大的系统，这个系统涉及到购房人、开发商、地方政府和国家，非常庞大，非常完备。

虽然不一定是牵一发动全身，但里面任何一个环节出了问题，可能就会有非常不好或负向的影响。现在要解决系统性风险，一定要用系统性手段。我们设计了很多方法，其实都是为了化解系统性风险所做的组合拳。背后可能会有两种考虑，一是这些方法是不是已经构成了解决风险的完备的组合？二是这些组合拳的效果如何？很多政策并不是制定实施后一定立刻有效。在我们国家，老百姓好像已经习惯了一个政策出台要立竿见影，房价止跌回稳也要立刻看到，实际上这是比较困难的。

李小路：为了防止房地产的风险向金融系统传导，最后变成系统性的风险。我觉得，未来政策从近到远可能会包括金融方面的政策，比如进一步降息降准、房地产白名单进一步扩围增效，给整个市场提供更好的流动性。国家也会继续推行更加积极的财政政策支持，比如发行特别国债。除了调整限购、限售政策外，房地产行业也会再进一步给楼市松绑，科学规划城镇、农村改造，盘活存量，这些方面都会提出更长效、更具完备的基础性制度，也会出台一些创新政策，这些都是可以期待的。

九派新闻：今年以来，多地推进住房“以旧换新”措施，该政策的实施效果如何？特别是“国企收旧换新”模式，对市场的影响如何？这一政策是否有效促进了新房市的库存去化？

李小路：今年的广义房地产库存差不多达到了120亿平米，这就相当于人均差不多10平米，库存是非常大的。我们虽然出了一些政策，但实际上这是一个长期见效的过程。以旧换新政策主要是为了应对现在新房市场疲软，二手房挂牌量持续攀升的现象，是希望将合理的改善置换的需求释放出来，同时降低买房人在交易过程中的风险。

刚才说到两个模式，一个是中介优先买卖，这是个人房产置换里比较多的形式，可能更多针对房产置换的客户。另外，国企收旧换新，收购旧房，提供一些补贴，用于购买指定的新盘。这个政策是一个创新，在一些城市确实取得了一定效果，提升了楼市的活跃度，像宁波、郑州等城市，新房的销售得到了一定改善。但实操中，这个模式还是有一定难度，比如在北京，这个政策实际上是一个倡议性策略，它是北京房地产协会和中介行业协会牵头组织，政府在这个过程中更多的是起一个指导性的作用，就实际效果来讲，这有点像一种行业自救行为，也是为了提振整个商品房销售，支持购房家庭“以旧换新”。

九派新闻：5月17日监管部门落地多项举措，从贷款利率、首付比例两方面进行调整。今年政策调整后，首付比例和房贷利率均处于历史低点。这些调整对提振居民购房意愿和实际购房行为有何具体影响？

李小路：这个政策非常及时，而且是历年来力度最大的一次调整。目前，首套长期个人公积金的贷款利率已经降到了2.85，商业贷款也可以有更大的自主调整；住房商业贷款的首付比例目前首套房只有15%，二套已经降到了25%，之前像北京二套房可能要 60% 的首付比例才能购买，肯定会一定程度激活大家的购买意愿，也降低了购买门槛。

政策于刚需和改善的购房者都是实质性的利好。首付门槛下调使得更多的人可以上车，房贷利率实质性的改善也释放出大家的可支配收入，对消费有一定的提振作用。5月17日出台了全国性的政策，6月26号北京实施了降首付额、降利率，可以看到，7月北京的新房和二手房的成交量都有一个明显的提升。但是同时随着政策时间推移，8月、9月的销售数据又开始有一些回落。这种短期的金融手段对于存量的购房需求有一定的释放，但是从长期看，买房的决策因素主要还是来自于大家对于就业和收入的这个信心，以及对未来房价稳定和上涨的预期。

图源：视觉中国

九派新闻：“好房子”建设和供给已经成为未来行业发展共识。在实际操作中，哪些措施被认为最有效？还存在哪些挑战？

李小路：好房子旨在指导和建设满足人民美好生活需要的居住环境，目标是为了提升人民群众的安全感、获得感和幸福感。绿色、低碳、智能、安全是好房子政策的核心特征。现在，人们不再像以往仅仅关注建筑的结构安全，而是进一步关注一些通风、采光，甚至是隔音的舒适度条件。并且把智能化管理、智能家居、智能社区融入到新建住宅的过程中，提出更优化的公共社区建设要求。关注生态环保，关注节能，这些都是在原来的基础上对行业提出的更高要求。住建部也在逐步完善好房子的标准体系，包括新材料的应用、智能建造、绿色建造的推广。

11月，北京市发布了《北京市高品质商品住宅设计导则（试行）》，我觉得这就是一个非常好的落地措施，它对整个商品住宅未来的规划和建筑设计的规则做了很多突破和松绑。比如可以不计容首层架空层，鼓励用好首层建架空层，提供更多的公共空间；鼓励建设风雨连廊，鼓励立体绿化，甚至鼓励房屋层高可以根据户型进深、面宽的特点，有更灵活的设置。这些实际上都是更多以居住者的利益和感受为核心，给商品住宅未来的产品研发、产品打造提供了更大的发挥空间。

之前，北方很多住宅在设计上限制较多，比起长三角或珠三角的住宅，产品丰富度和形态上都有一定差距。这一次可以说是将南方化的指引落地到北方的一个政策。它也引导开发商，除了关注指标，关注标准化的推广，还要更精细地打磨产品。这也使得未来北京新入市的商品房有更多的亮点可以期待。

此外，住建部也提到了，除了新建住宅，我们实际上大量的城市也面临着城市更新的问题。有很多老旧住宅未来也可以借着城市更新的政策，以好房子的原则标准为指导，比如说加装电梯，解决停车难的问题，逐步完备公共的配套，也会给这些老小区的居民提升幸福感。

未来，我们所说的“好房子”建设也是好社区、好城区的建设。除了硬件，好社区未来也要更加关注物业管理服务的提升。好城区的建设也参考了发达国家的发展路径，我们未来也会面临城市管网的老化，需要升级改造和换新；我们未来可以运用智能化的手段来管理城市，提高城市的运行水平，提高防灾和抗风险能力。

【2】明年利率有继续下行趋势，房贷利率稳中有降

九派新闻：媒体报道，多地将“取消公摊”，“取消公摊”是否大势所趋？对房价是否会造成影响？

李小路：公摊在不同地区执行的具体情况是不太一样的，不同城市在房产买卖时都有自己的一套面积规则。行业里，我们还是希望把这个事情统一。咱们的国家不像美国，一人一栋房子，买房时没有公摊的概念；我们更多的是集成住宅社区，不同规模的小区的可能公摊也不一样，而且开发商早期在开发小区的时候可能还代建了幼儿园、学校、医院等服务设施，这些成本实际上都需要有一个整体的分摊，羊毛出在羊身上，不论哪种形式，最终还是需要大家共同分担。

但我觉得用套内的方式可能会让大家觉得计价更加透明，也能敦促开发商把公共面积用到真正有用的地方，用到大家真正满意的地方。

九派新闻：房贷利率政策调整后，市场的反应如何？成交量、房价以及市场预期有哪些变化？

李小路：存量房的利率下调倒不一定对新购房有多少影响，但对对化解市场风险是有帮助的。

比如提前还贷问题，或者有些人把它置换成经营贷，因为这些实际上是真正的问题，反而会引发更多的连锁风险。所以对安稳定民心是有很大的好处。

九派新闻：继10月底11月初，一波城市相继回调房贷利率，首套房贷重回“3字头”之后，杭州首套房贷利率在11月再度上调，最低涨至3.1%。杭州在一个月内两次上调房贷利率，这一决策背后的经济逻辑是什么？

房超：实际上像杭州这种新一线城市对这种政策的调整非常迅速。杭州也有其自己的地域特点，因为现在的数字电商落户扎根都会选择在杭州。因此这种决策是可以理解的，要防止出现控制不了的局面。但是这个反应速度是不是过快？因为任何政策调整得快，它的效果不一定更好，在执行的过程中，一是会对政策本身产生影响，二是会影响政策给公众的信心。

李小路：房贷利率商业银行是有一定自主调降的浮动点数的，实际上，这些回调的城市是之前利率已经降到非常低了，一些地方商贷利率已经同公积金形成了倒挂，比公积金利率还低。公积金利率本身应该是一个国家政策性的利率，它有一定的福利性质，理论上应该是要低于这个商业贷款利率的。今年因为LPR下调了三次，很多地区客观上商贷已经过低了，这是这些城市商贷利率回调的一个原因。

另外，明年我们大概率可能还是处在一个降息的过程，也给明年的政策留出一定的空间。所以我觉得这个回调是合理的。

九派新闻：明年的居民房贷利率是会继续上升还是下降？大概会维持在哪个数值？为什么？

李小路：（利率政策）需要和别的政策配合，并不是在是单纯在一个点发力。央行大概率还是会采取一个更加宽松的货币政策来刺激经济和防范金融风险。加上外部环境，未来美方的压力会给国内转型发展带来一些困难，所以适度的降息是可以提振消费和有效带动投资的，因此明年利率继续下行可能还是一个相对比较确定的趋势。

但是目前房贷利率已经是在一个历史的低位了，所以未来有可能还是会继续维持在这个较低的水平，或者继续围绕 LPR 进行小幅的波动，总体趋势应该是稳中有降。

九派新闻：2024年以来各地首套个人住房公积金贷款仅调整一次，目前5年期以上贷款利率为2.85%。调整的不同步，使得具备低利率优势的公积金被商贷利率赶超，甚至出现“倒挂”现象。为何会出现这种现象？商贷和公积金利差为何缩小？公积金贷款利率还能再降么？

李小路：商业贷款的利率是由商业银行根据LPR来确定的，所以它有更强的灵活性。而现在，LPR、存款利率都在下降，央行给商业银行的资金成本比较低，所以商贷的利率有不断下调的空间。公积金的贷款利率是国家制定的，所以它需要一定的政策稳定性。另外，它的定价机制也和商业银行贷款率不太一样，不仅要考虑资金成本，还要考虑公积金管理中心的资金状况、政策导向、整体市场的走势，以及公积金管理中心目前的运营成本和风控考虑。

目前公积金是分布在各个地市县的公积金中心自行管理的，因城施策，彼此间并没有完全打通，所以这个资金还没有做到统一的运营，使用效率也还有待提升。所以公积金政策制定上会相对保守。但是从长期看，还是应该保持公积金利率和商贷利率有一定的利差优惠，这样才能体现公积金普惠金融的特点，也能有更好政策引导。

随着公积金实际上使用出现一定改革，我觉得下降空间还是有的。只不过政策的制定有一定复杂度。实际上公积金还是要把国家的一些政策吸收进来，在这个过程中，怎么能够落实到这个指标？要考虑的东西也特别多。

九派新闻：近日，财政部、税务总局、住房城乡建设部发布《关于促进房地产市场平稳健康发展有关税收政策的公告》，明确自12月1日起，购买首套、二套住房面积为140㎡以下的房子，一律减按1%的税率征收契税，而购买140㎡以上的房子，则分别减按1.5%、2%的税率征收契税。这一变化对新房购买者的实际益处如何？这些政策与房贷利率调整之间有何关联？

李小路：对于新房购买者来讲，肯定是降低了购房成本，也降低了交易环节的现金流。我觉得这比较利好90-140㎡这个区间的房子，这也是目前改善需求主力的面积区段。原来，比如说1000 万的二套住宅，3%的契税就是30万，现在降到1%，实实在在节省了20万。这个不论是给到卖方还是买方，房价都有一个非常明显的让利。增值税的减免，非常直观地节省了交易阶段的成本，会提升大家的购房意愿。

之前房地产有很多限制，例如限购、限贷、限价、限售、限非普。随着这个政策的出台，这些限制都得到一定程度的松绑。从整个救市的逻辑来讲，首先要尽可能释放购买力，有了量的支撑才能够促进房价回稳，进一步带动房价的稳定和上升，这样才能给购房者带来未来预期的改善。

契税和房贷利率应该是一个相互配合的组合拳，现在看来所有的利好都出来了，购房者基本可以下定决心买了。

【3】2025楼市止跌回稳是主基调，未来可能产生分化

九派新闻：项目融资“白名单”政策对房企项目获得融资支持的机会有何影响？这一政策是否有效缓解了房企的资金压力？

李小路：白名单政策实际上是基于项目提供的一个融资协调机制，是通过筛选合具备良好发展前景的房地产项目向金融机构推送，以保证这些项目的融资的需求，所以它不是一个保房企的政策。但客观上，这些房企的项目得到了融资支持之后，本身的资金压力也会得到缓解。

年底，住建部提出了白名单的信贷规模要扩大到4万亿。但实际上，目前获得了银行实际融资支持的金额只有2000亿，授信额度和实际放款之间还存在一个比较大的差距。这中间有几个问题，一个是房地产企业会选什么项目加入白名单？如果真的卖得非常好，是否会加进来？还是会优先选一些销售比较困难的项目？所以一个是项目选择上的问题。

另一个，银行虽然要给这些项目提供更多的保障，但是银行本身也有自己的项目审批和内部风控考虑，这些考虑并不因为政策要求就可以放松。对于银行来讲，保证信贷质量和信贷资金的安全是他们的重要职责，商业银行一旦贷款出现风险，当事人、所有参与者都会被追责，这个追责并不会因为有政策支持就网开一面。所以金融机构目前的约束激励机制和个白名单的要求还是有一些不匹配的。

另外，白名单仅仅是解决一个项目的一个资金问题，后续整个建设环节还应该继续加强监督，因为老百姓后期不仅是要收到房，也期待能够收到一个有品质的好房子。如果监管不严，造成房屋质量问题，可能给未来购房人和房企，甚者和金融机构之间都会带来新的矛盾。

九派新闻：2025年楼市会怎么走？

李小路：房住不炒还是目前房地产市场的一个核心指导思想，房子作为投资品的时代差不多已经结束了，所以房子大涨的可能性是很小的。随着今年政策持续密集的出台，市场信心也正在恢复。我对明年楼市也是持一个谨慎乐观的态度，觉得止跌回稳应该是主基调。

政府如果能够持续加大力度去救市，在货币、财政和楼市的其他政策上持续发力，特别是能够提供一些额外的财政支持，加速改善行业供求，给房地产企业更多流动性的支持，那么经济能够触底回升，带动就业和收入改善，楼市也有望止跌回稳。

楼市未来可能还是会发生一些分化，一线城市和较热的二线城市有更强的吸引力和经济支持，会更快企稳，有一个示范效应。实际上，现在很多三四线城市就业的支撑不太够，人口在持续流出，客观上去库存的压力和房价的挑战还是很大的。

九派新闻：2025年之后的人口结构变化将如何影响楼市的供需关系？

房超：高素质人口对于好房子的需求可能是未来房地产增长的新的点，要掌握未来这批人的特点，而不能像过去一样，单看人口的数量来判断房子够不够。

实际上，现在年轻人对于房子的居住质量，房子购买，以及贷款偿还等过去的模式，是不认可的。现在有很多人去当全职儿女，认为在家里无非是添双筷子，不然要掏空6个钱包贷款去买。说明他们对于过去的购房和居住是不认可的。如果这个问题不解决，还用过去的思维，可能不会产生太好的效果。

李小路：年轻人是不是要在很早的阶段就买房？这也值得探讨。很多发达国家初次置业可能要到三四十岁，未来我们国家可能也会逐渐向这个方向转，因为你年轻的时候固定在一个地方，就失去了在其他地方发展的机会，房子还是很大的一个支出，会限制一个人的活动范围。目前，我们国家也在推出更多样化的住房保障制度，包括保租房和各种类型的人才公寓，实际上也是给到年轻人一个更加稳定的租房可能性，未来大家会结合自身的需求有更多的分化选择。大家对居住公共区域的功能需求也在发生变化，年轻人期待有更多的社群的互动，或是一些健身娱乐功能补充，确实要不断跟着新一代的需求去建设。

来源：九派新闻

记者：李清扬

微信编辑：齐铭

审核：凌山

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