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深圳、广州,最真诚的购房建议!
科技
2024-10-13 08:01
广东
一系类救市新政及财政大会后
,深广二城楼市购房建议。
1、深圳
上一波房地产周期,深圳市是领涨先锋,我给送了一个外号,炒房第一城,结果全网都火了。
那时候的确太疯了,深圳房价最高涨到7.5万多每平米,核心区干到9-10万每平米,比北京都贵。
当地涌现各种炒房团,从全国各地拉客,加好几倍杠杆去买深圳的房子。甚至还把深圳的房子证券化,分开股份集资购买。
楼市有一个定理:
一旦出现超配杠杆炒房现象,那么就离大跌不远了。
最后深圳楼市政策速冻,房价从最高7万多每平米,一路跌到4万左右,一地狼藉。搞房产证券化的被抓了,带头炒房的一把手直接下马。
一朝楼起,一朝楼塌,最惨的是土里埋的累累白骨,被忽悠到深圳高位接盘的购买力,这两年断供法拍的核心人群,就是他们。
其实深圳的基本面一直都没怎么变过,一直都是全国经济活跃,创新能力最强的头部城市之一。
当初的大跌,主要是因为房价过度泡沫化+金融贸易战+过度调控,三者合力打崩了预期,导致出现恐慌踩踏行情。
不过也正是这次房地产硬着陆,让深圳人开始学会敬畏市场,知道房价不是想多高就多高,脱离实际,可以妄涨。
所以即使去年一二再再而三的刺激,深圳楼市都比较保守,迟迟不见反弹,这种慢节奏其实正在说明,深圳走入了价值成长的通道。
正是这种低调踏实的走线,让我觉得深圳已经实现了筑底逻辑。所以今年上半年,我告诉大家,深圳的房子可以上车了。
具体原因有三点:
1、深圳房价从最高位7.5万每平米,下调至4.5万/平米,大跌了40%,基本跌回了2016年6月的水平,四大一线城市内属于回调较充分的城市。深圳2016年GDP在2万多亿,而2023年是3.46万亿,涨幅高达67.7%,人均增速也在全国位列前茅。
(数据:好好选房)
2、今年上半年,深圳经济增速高达5.9%,四大一线城市之首,进出口贸易创造历史新高,规模居全国首位,而且接下来全球QE,意味着深圳作为最大的进出口城市,经济增量将继续抬升。
同时还有电动汽车、锂电、太阳能电池“新三样”和手机、电脑、家用电器“老三样”的合力,让深圳先进制造业与传统产业一样吃香。北上通道打开,香港人到深消费,又进一步提高了居民收入。
3、因为城市面积有限,这些年深圳的库存并没有出现大的增量,人口也在持续流入的趋势,那么按照人均购买力来讲,深圳楼市出现了健康化发展态势。
综上三点,深圳楼市为人们打开了窗口期,今年黄金周楼市火爆,新房认购量暴涨664%,开发商收回折扣,销售忙到没空吃饭,也在意料之中。
虽然深圳很难复刻2015年领涨行情,但接下来一定会紧跟北京和上海,走出反弹趋势。按照深圳目前的热钱体量,很可能局部板块的价格反弹力度要更高一些。
所以想在深圳买房的一定要赶在2025年3月小阳春到来之前,而想卖房的,也一定要等到2025年的小阳春,这是一个关键节点。
根据目前的价值判断,深圳这波涨起来,很难再回调了,价值成长和泡沫成长的逻辑还不一样。
不过深圳也存在板块效应,分化也明显,那么到底买哪里呢?以下是我的一些建议:
1、第一梯队是南山和福田。但南山不买南头、南油、南山中心和西丽这四个板块;而福田不买华强南,这个板块太老了,有很多港式楼,圈层感较差,不买八卦岭,这个地方学区溢价太高,而且居住环境一般。
2、第二梯队是宝安、龙华、罗湖,光明。
宝安的价值仅次于南山和福田,因为深圳是向西发展的,未来核心产业都会在这边。但宝安发展时间也很长了,只有宝中、新安和碧海三个地方可以买。
龙华沿着梅林关-北站-红山和上塘选择,红山、北站是重点,不买观澜。罗湖是老区,但整体位置没问题,要关注城市界面因素,不买泥岗、国贸、清水河和草铺这几个地方。
光明是新区,兑现时间比较长,但如果未来发展起来,势能要超越宝安很多板块,光明目前能买的就是光明大街到凤凰城沿着光明大道这一带的范围。
3、第三梯队,龙岗、盐田、坪山、大鹏新区、深汕地区等。
龙岗的区域划分很奇怪,其实一部分价值不错,属于第二梯队,跟龙华相抗衡,其中可以买的是大运、龙岗中心城、坂田和南岭、百鸽笼、布吉关、石芽岭一带,其中石芽岭比较新,14号线加持直达福田,百鸽笼的学校和商业都不错。
盐田、坪山、大鹏、深汕地区则需要慎重考虑,如果预算有限,不如往核心区买小一点的住房,起码保值。
4、深圳这个地方,新贵比较多,城市整体人口结构年龄非常年轻,对板块的居住氛围,界面品质,房屋年龄结构要求较高,所以买新不买旧基本是共识。
5、要么不买,要么买价值高一点的房子。因为深圳虽然比较赚钱,但整体的财富差距很大,富人和普通人的划分界限明显,低端人群接盘能力有限。所以买太便宜的房子,流动性太差,很容易砸在手里,不如租房。
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二、广州
广州是我比较喜欢的一个城市,美食多,有文化底蕴,相对于深圳的高级感,这里更踏实朴实一些。
生活节奏相对较慢,物价相对较低,也给了更多外地人生存空间,不至于压力那么大。
但广州这些年在发展层面出现了一个致命问题,摊大饼。东搞搞西瞧瞧,南沙想成为大湾区第一新区,结果北面又想有一番作为。
没有任何一个城市能摊出大饼,就连帝都北京都不行,这不仅考验一个城市的财政实力,更多是企业是否能成群,资源是否能集中发展,得到更强力的反馈。
在这一点,深圳就做的很好,玩命向西,先把西面搞起来,再折返向东,集中力量办大事,这样有助于经济的增长效益。
其次,广州在产业发展方面,有些找不到方向,高溢价的科技产业和金融被深圳抢走了,更关键的进出口贸易和汽车工业,也被深圳挤压。就连跨境电商,也存在与横琴新区的角逐。
所以广州今年上半年,经济增速只有2.5%,跑输大盘,被重庆超越,痛失全国第四经济城的位置。
叠加房地产库存属于四大一线城市规模最大的一个,所以这次推出政策,一次性脱光了,基本跟二线城市对齐了。
但一线城市毕竟是一线城市,广州虽然短期失速,但底子厚,城市能级高,在大湾区建设中一直都是老大哥的身份,拥有财政调度权,现在出现了问题,未来大概率会修复。
所以在房地产层面,不能做出长期看空逻辑,而是继续以全国第四的身份,作为价值对比。
按照周期角度,广州在上一轮的表现中,属于不是特别出彩的一个,最高房价跑到4万多,然后兜兜转转均价跌回至2.4万左右的水平。
又因广州面积实在太大了,一些边远郊区房价基数太低,拉低了均值,所以抛开花都、从化这些地区讲,整体广州的房价在3万左右的水平,基本属于健康价。
但也要分区域,这些年广州摊大饼,注定大部分区域会出现长期横盘的现象,换句话说,在广州买房,要更谨慎一些。
以下我的建议:
1、广州是四大一线城市分化最撕裂的地方,如果买到从化、花都、增城,基本就是房住不炒了。
2、不好看南沙,虽然广州没少花钱,但距离主城区太远了,人才不愿意过去,企业也不愿意过去,在新区打造的逻辑上,距离就是资源,如果主城区无法导入,那意味着这块土地发展会是一个超长期过程,可能10年也可能是15年,再加上广州摊大饼的逻辑还未实质改变,这种纯新土地打造的新城,概念兑现很可能是长期大饼。
3、第一梯队是天河和越秀。天河的价值梯度是珠江新城、金融城-鱼珠、天河公园、天河北、员村、智慧城-奥体、广氮、五山龙洞和其他。
越秀的板块梯度是二沙岛、环市东、东风东、东山、市府、五羊新城、五羊西、桂花岗。越秀区的板块分化没有那么大,买什么房根据自己的资金量选择。
4、第二梯队海珠、荔湾。
海珠:琶洲东西南中、滨江东、广州大道中、滨江西、滨江中、同福西、工业大道北中南。荔湾:白鹅潭、广钢新城、老荔湾、花地湾、西塱。
5、第三梯队:番禺、白云、黄埔
番禺:万博、汉溪长隆、番禺广场、广州南站、创新城和大学城。白云:白云新城;嘉禾望岗、设计之都、梅花园、京溪和同和、金沙洲、白云湖、南湖、三元里、罗冲围。黄埔:老黄埔(鱼珠、大沙东、大沙地、文冲)、科学城核心区;香雪、黄陂、金峰、开发区等。
6、在广州买房,核心与非核心区的价值梯队差距较为分裂,但核心区内,各个板块的价值梯队差距较小,具体小区,鸡头要比凤尾强。
7、广州地段,好的过于好,差的过于差,好像是两个城市一样,外围区域有且仅有自住价值,而核心价值梯队,基本以广州“珠金琶”黄金三角向外辐射。因为产业比较聚集,所以外围基本都以地铁通勤为核心卖点。
8、番禺、白云、黄埔尽量买第一板块,第一板块和第二板块价值差距巨大。
9、广州不限购后,短期会带来全国买房客较大的冲量,导致边郊新盘价格上涨,但基本未来都会被套牢,所以要分清楚长期价值和短期价值,不要被气氛带偏。
文/子木
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