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香港樓市：坐艇買家有救、地產商成功高位套現‎ 有本錢搞「片區發展」｜燈神

民生 2024-12-07 14:00 广东

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近兩、三年樓市大插水人所共知，樓價大跌導致一連串問題，困擾全香港。近年高位入市的小業主就變負資產，發展商賣樓又要以蝕讓價開賣，至於政府就要面對賣地賣唔出的情況。

面對嚴峻情況，燈神估唔到金管局又再出招，而且仲要係罕見的一次性特別安排，局方就容許放寬最高按揭貸款成數至8成，和「供款與入息比率」上限的監管要求，但係對象就係樓市高位（2021至2023年）的建期樓花買家。

燈神聽落新措施似乎令一眾高位接火棒的小業主成功上會，睇嚟可以打救佢地避免撻訂，不過諗深一層，其實去到尾，咪就係幫咗一班高位賣樓的發展商成功套現！睇嚟遲啲政府大搞北部都會區的「片區發展」，發展商都會有彈藥入下標。

講返最新措施，金管局就話容許放寬最高按揭貸款成數和「供款與入息比率」上限的監管要求，包括銀行可以向合資格用家提供最高八成的按揭貸款，以及上調「供款與入息比率」上限至六成，以便銀行可以靈活地協助於2021至2023年選擇了建築期付款的樓花住宅物業用家完成物業交易。

不過大家唔好誤會，上述意思並不是話銀行一定會以樓市高位簽約時的成交價，作為向新盤買家提供按揭的根據。因為銀行批出按揭，一貫做法都係以最新估價作為參考。

不過什麼是「最新估價」呢？其實市面上就沒有一個統一定義，可能你話中原CCL指數由高位跌咗超過27%，而差估署指數就由2021年9月歷史高位398.1點，同樣累積插水逾27%。不過某啲地區受歡迎，樓價硬淨啲，跌幅就冇咁多，可能只係跌咗15%，又或者某啲地區住宅租金企硬兼維持高位，樓價跌幅同樣少啲。

以最新估價批出按揭　惟每間銀行取態不一

所以「最新估價」都係視乎每一間銀行的取態，而金管局今次作出一次性特別安排，相信銀行都會進取一點。如果有銀行想做生意，估價就算自然進取啲；又或者有小型銀行想爭生意，甚至可能會以樓市高位的成交價作為參考，向買家「估足價」以提供按揭，咁樣就皆大歡喜啦。

若銀行估價進取　自然調高息率平衡風險

不過銀行又點可能無視過去兩年樓價下跌超過27%的風險，照舊為買家承做按揭。所以有按揭界人士就向燈神透露，呢方面銀行會自行平衡風險，如果真係要批出一個進取的估價，或者「估足價」，佢地向買家提供的OFFER就算自自然然會加多啲息，咁樣做都無可厚非。

新措施如及時雨　惟新買家照上會或要捱「負資產」時刻

對於高位接咗火棒的新盤樓花買家而言，如果係用家，上述新措施真係「及時雨」，可以較為容易上會，雖然都要硬食近兩年樓市大跌浪的兩成跌幅，但係成功上會上車，都叫完成交易，唔使擔心被發展商殺訂，甚至係被追收差價咁慘情，不過就有機會要一段時的「負資產」。

發展商成功高位套現、有利資金回籠

新措施似乎相當體諒高位入市的新盤樓花買家，不過燈神諗深一層，其實新措施對發展商更加有利。如果銀行願意以進取一點的估價讓買家承做按揭，相信一般買家都願意完成交易，即係話發展商在樓市高位賣出的單位，全部都可以套現，資金自然回籠。

發展商擔憂大規模撻訂　警告追收差價

老實說，目前發展商最驚就係面對大規模撻訂潮，因為佢地在高位所賣出的價錢，若果呢一刻重新推出市場再賣一次，成交價肯定大幅折讓，賣平至少一成至兩成。所以在今年5月份長實（1113）賣樓猛將郭子威就已經警告，如果有買家撻訂，嚴正聲明話將會追收差價。

近期多個樓盤押後入伙、讓買家有空間籌集資金

而部份發展商則採取另一做法，例如部份新樓盤不停押後樓盤入伙日期，咁樣做就可以讓建期買家「採用建築期付款辦法」有更多喘息空間，可能會等到樓價回升反彈的時刻，或者讓買家有更多時間籌集資金「枱錢上會」。

所以，如果銀行願意進取估價為買家提供按揭，受惠的不單止至高位入市小業主，發展商同樣受惠。不過唔知發展商成功套現後，又會不會願意把資金重新競投官地、甚至是競投北部都會區的「片區開發」呢？

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