镇雄县农村宅基地管理(暂行)办法公众征求意见稿

镇雄县农村宅基地管理(暂行)办法

（公众征求意见稿）

第一章 总 则

　　第一条 为规范农村宅基地管理，改善农村村民居住条件，促进宅基地节约集约利用，维护农村村民和集体的合法权益，助力乡村振兴，根据《中华人民共和国民法典》《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国土地管理法实施条例》《云南省土地管理条例》《云南省人民政府办公厅关于全面加强农村宅基地建房管理的通知》《昭通市农村宅基地管理（暂行）办法》等有关法律法规和政策规定，结合镇雄县实际，制定本办法。

　　第二条 本办法适用于本县行政区域内农村宅基地布局、用地标准、申请、审批、使用、出租、转让、收回、监督等农村宅基地管理。本办法所称“农村宅基地”是指农村村民依法取得用于建造住宅及其附属设施的集体建设用地，包括主体住房和与住房相连的厨房、卫生间、车库、储物间等附属设施及庭院等用地。农村村民是指具有农村集体经济组织成员身份的人员。

　　第三条 农村集体经济组织代表集体行使宅基地所有权，农村集体经济组织不健全的，由村民小组或村民委员会依法代表集体行使宅基地所有权。

　　第四条 农村宅基地遵循“成员申请、集体审议、按户取得、一户一宅、面积限定、规划管控、内部流转”的原则，依法依规无偿分配给本农村集体经济组织成员、以户为单位占有使用。

　　第五条 农村宅基地坚持依法依规、程序规范、公平公正公开，正确处理国家、集体和个人利益关系，尊重村规民约，妥善处理历史遗留问题，坚决遏制新增问题，确保土地公有制性质不改变、耕地红线不突破、农民利益不受损。

　　第六条 乡镇人民政府承担农村宅基地管理属地责任，农业农村、自然资源、住房城乡建设等部门依照本办法规定履行好各自职责。

　　（一）县人民政府负责统筹协调农业农村、自然资源、住房城乡建设等部门、乡镇人民政府、村民委员会依法履行职责，合理保障农村村民宅基地需求，并将农村宅基地管理工作经费、村级宅基地协管员报酬纳入财政预算。

　　（二）乡镇人民政府负责农村宅基地审核批准、监管及违法建房查处。统筹协调宅基地联审联管；指导农村集体经济组织开展宅基地管理；建立一个窗口对外受理、多部门内部联动运行的农村宅基地审批联审联办制度，在受理场所公示宅基地申请审批办事指南，明确申请条件、申请审批程序、办理时限和所需材料等内容；开展农村宅基地动态巡查；鼓励农村集体经济组织通过村规民约、依托各类自治组织、设立宅基地协管员等方式，加强农村宅基地日常监管。

　　（三）农村集体经济组织负责本集体宅基地管理。严格落实农村宅基地建房申请核实、讨论、公示等要求；建立健全完善本村村民宅基地民主管理办法，把村民建房建筑风貌管控列入村规民约，规范管理、体现特色；加强日常监管，及时发现、劝阻、制止和报告农村宅基地建房违法违规行为。

　　（四）农业农村部门负责起草农村宅基地管理和使用相关文件，建立健全农村宅基地分配、使用、出租、退回、收回、监督管理和统计调查等制度，指导优化宅基地空间布局、规范管理程序、依法对违反农村宅基地管理法律法规的行为进行监督检查，指导农村闲置宅基地和闲置住宅盘活利用。

　　（五）自然资源部门负责国土空间规划、村庄规划、规划许可、土地整理复垦和不动产统一确权登记等工作。在国土空间和村庄规划中统筹安排农村宅基地用地规模和布局，满足合理的农村宅基地用地需求，依法办理农用地转用审批和规划许可等相关手续，组织补充农村宅基地占用的耕地，确保本行政区域内耕地总量动态平衡；参与农村宅基地联审联办联管工作。

　　（六）住房城乡建设部门负责农村房屋图集编制、农村民居室内功能提升技术指南的制定，房屋质量安全、建筑风貌管控等工作。根据村庄规划和村庄建筑风格风貌规划编制成果，提出风貌管控条件，指导乡镇按经审批的建设图集审核审批农村村民建房的建设风貌和风格，确保与当地民族特色、乡土风貌、地域特点等协调一致。结合当地抗震设防要求对农村房屋设计、质量安全开展指导工作。按照农村民居室内功能提升技术指南，引导完善卧、厨、卫、厅等居住功能，方便水、电、气、信使用，提升保暖、隔音、防火等性能，规范太阳能安装，使农村住宅逐步具备现代化生活条件。

　　（七）农村村民建住宅联审涉及环境保护、农村道路交通、 河（库）管理范围、林地、水电、网络通信等方面的，应征求生态环境、交通运输、水务、林草、电力、通信等部门意见。

第二章 规划管控与用地保障

　　第七条 乡镇、县国土空间规划和村庄规划应当统筹考虑农村生产、生活需求，突出节约集约用地导向，科学划定宅基地范围。农村村民住宅用地选址应当符合乡镇国土空间规划、村庄规划。已编制村庄规划的，严格按照村庄规划选址建设；尚未编制村庄规划的，应当在村庄建设边界内统筹安排农村宅基地用地规模和布局，引导集中建设；涉及城镇开发边界内的农村宅基地建房，按照各地详细规划或管控要求进行审批。

　　第八条 农村村民一户只能拥有一处宅基地，村民申请宅基地建房不得超过规定标准：

　　（一）城镇开发边界内，4人及4人以下每户最多可申请90平方米，4人以上每户最多可申请100平方米；

　　（二）城镇开发边界外，4人及4人以下每户可申请120平方米，4人以上每户最多可申请150平方米；

　　（三）建筑层数零标高上不得超过3层，建筑高度不得超过12 米，设梯间高度不得超过14米。

　　第九条 农村宅基地计划指标实行单列，专项用于符合“一 户一宅”和国土空间规划要求的农村村民住宅建设，合理保障农村村民宅基地需求。

　　第十条 人均土地少、不能保障一户拥有一处宅基地的村组，在充分尊重村民意愿的前提下，可以通过统建、联建和建造公寓式住宅等方式保障户有所居。

　　第十一条 农村村民家庭户的认定原则以公安部门户籍登 记为准，有以下情形需申请建房的也可认定为一户：一是已婚已分家或已婚需分家的；二是未婚但年龄已满十八周岁分户的；三是夫妻被判离婚一方无住房的。

　　第十二条 农村村民宅基地审批家庭人口数原则以户籍登 记为准，可结合以下要求进行计算：

　　（一）现役军人、在校大中专学生、服刑人员可计入建住宅人口；

　　（二）年满十八周岁的未婚男女确需分户建房的，可根据该户住房现状、人员结构、生育计划和住房实际需求核算建住宅人口；

　　（三）长期在一起生活并经本集体经济组织认定为集体经济组织成员的可计入建住宅人口。

　　第十三条 住宅占地面积为房屋四至（含滴水、台阶）垂直投影面积，按照以下方式进行计算：

　　（一）建筑物和构筑物以外墙为界，拼接的以墙中或柱中为界；

　　（二）挑出的阳台和楼梯等以凸出部分垂直投影计算占地面积；

　　（三）两户或两户以上使用同一宗土地的，占地面积按房屋产权的建筑面积与总建筑面积的比例分摊；

　　（四）通过购买商品房和以公开有偿出让方式取得国有土地使用权或集体有偿流转取得的集体土地使用权不计入宅基地面积。

　　第十四条 农村村民申请宅基地建房，应当按照建设图集、风貌管控条件、抗震设防要求和农村民居室内功能提升技术指南进行设计、施工建设，确保建筑风貌有特色、房屋质量安全、住房功能现代化。

第三章 申请、审批与登记

　　第十五条 农村村民有下列情形之一的，可以户为单位向农村集体经济组织申请宅基地：

　　（一）家庭无宅基地的；

　　（二）成年子女确需分户居住，现有宅基地无法满足分户居住需求的；

　　（三）因自然灾害、政策性搬迁、政府规划实施等原因，需要重新选址建设住宅的；

　　（四）已办理结婚登记的新婚夫妇无宅基地的，可按照村规民约或当地风俗习惯，选择具有集体经济组织成员身份的其中一方申请；

　　（五）国家征收只对房屋进行补偿的；

　　（六）原宅基地占地面积未达到本办法规定的宅基地面积标准的 80%，需要在原址改建、扩建或异址新建的；

　　（七）法律法规规定和省规定的其他情形。

　　第十六条 农村村民申请宅基地，有下列情形之一的，不予批准：

　　（一）不符合国土空间规划、村庄规划的；

　　（二）年龄未满十八周岁或其它不符合分户条件的；

　　（三）原住房出卖、出租、赠予他人或者改作生产经营用途又要求建设的；

　　（四）不符合“一户一宅”有关规定的；

　　（五）违法占地或违法建住宅未处理结案的；

　　（六）法律法规规定和省规定不予批准的其他情形。

　　第十七条 农村宅基地分配按照村民申请、村民小组讨论和公示、村集体经济组织或村民委员会审查、乡镇人民政府审核审 批的程序办理。

　　（一）村民申请。村民有建房需求的，填写农村宅基地和建 房（规划许可）申请表（以下简称建房申请表），以户为单位向村民小组提出宅基地建房申请，同时提供农村宅基地使用承诺书、宅基地坐落平面位置图（具有测绘资质条件的中介机构提供）、申请人身份证、申请人户口簿（异址新建的先提供原址户口簿复印件，待按新址办理完落户手续后再补交新的户口簿复印件）、申请人结婚证（未婚不提供）等需要提供的资料。

　　（二）村民小组讨论和公示。村民小组收到村民建房申请后，及时组织成员（代表）会议讨论，符合建房申请的将申请理由、拟用地位置和面积、拟建层数、建筑高度和面积等情况在本小组范围内公示不低于7日。公示无异议或异议不成立的，从收到建房申请后10日内将村民申请、讨论会议记录和征求相邻权利人意见、公示情况等材料交村集体经济组织或村民委员会审查。公示有异议且异议成立的，自收到建房申请表10日内书面告知申请人，并说明理由。

　　（三）村集体经济组织或村民委员会审查。村集体经济组织或村民委员会收到建房申请后，及时组织对申请材料的真实性、用地四至、用地地类以及是否征求相邻权利人意见等情况进行审查。审查通过的，自收到建房申请表10日内将村民申请、审查记录、签署意见等审查材料，由村集体经济组织或村民委员会盖章后，报乡镇人民政府审核；审查未通过的，自收到建房申请表10日内书面告知申请人，并说明理由。

　　（四）乡镇人民政府审核批准。乡镇人民政府收到建房申请后，及时组织联合核查，填写农村宅基地和建房(规划许可)审批表。未通过联审的，乡镇人民政府自收到建房申请表15日内，书面告知申请人，并说明理由。通过联审的，按照是否涉及农用地转用2种情形进行办理。

　　1．不涉及农用地转用的建房申请。乡镇人民政府自收到建 房申请表20日内，核发《农村宅基地批准书》和《乡村建设规 划许可证》。

　　2．涉及农用地转用的建房申请。乡镇人民政府自收到建房 申请表15日内，将农村宅基地建房农用地转用申请报县级人民 政府，并抄送县级自然资源部门。县级人民政府收到农村宅基地建房农用地转用申请15日内完成审批并通知乡镇人民政府。取得农村宅基地建房农用地转用审批手续的，乡镇人民政府5日内核发《农村宅基地批准书》和《乡村建设规划许可证》；未取得农村宅基地建房农用地转用审批手续的，乡镇人民政府 5日内书面告知申请人，并说明理由。

　　第十八条 经批准的宅基地申请，村集体经济组织或村民委员会在本集体范围内及时公告。

　　第十九条 农村村民依法取得的宅基地进行住宅翻建、改建或扩建的审核批准参照本办法执行。

　　第二十条 农村村民应当按照批准的宅基地位置、面积、层数、高度、四至范围、质量标准、规划许可建造住宅及其附属设施，不得擅自变更或扩大建设。建设完工后，向乡镇人民政府申请验收。

　　第二十一条 乡镇人民政府收到村民建房竣工验收申请后，要及时组织农业农村、自然资源、住房城乡等部门工作人员进行竣工验收，实地检查是否按照批准的宅基地位置、面积、层数、高度和质量标准进行建房。符合要求的，自收到验收申请15日内，出具建房竣工验收意见表；不符合要求的，指导督促村民进行整改，直至符合验收要求。

　　第二十二条 农村村民合法取得的宅基地使用权、利用宅基地建造的住宅及其附属设施，可向当地不动产登记部门依法申请不动产登记。

　　第二十三条 经依法批准取得的农村村民宅基地，申请人应当在二年内完成住宅建设并通过竣工验收，因不可抗力等特殊原因不能如期竣工的，报乡镇人民政府同意，可延长竣工日期，但最长不得超过一年。竣工验收后申请人在一年内持不动产登记相关材料向不动产登记机构申请办理房地一体的不动产登记。

　　第二十四条 已拥有一处宅基地的本集体经济组织成员、非本集体经济组织的农村或城镇居民，因继承房屋占用农村宅基地的，可按规定登记发证。在不动产登记簿和权属证书附记栏注记“该权利人为本集体经济组织原成员住宅的合法继承人。”

　　第二十五条 宅基地使用权被依法收回的，当事人自接到宅基地使用权收回决定之日起三十日内，向不动产登记机构申请办理宅基地使用权注销登记。逾期不办理的，由不动产登记机构对该宅基地使用权进行注销公告，公告期满后直接办理注销登记。

第四章 流转与退出

　　第二十六条 宅基地使用权转让须征得集体经济组织或村民小组同意，在本集体经济组织或村民小组内部进行，且受让人须为符合宅基地申请条件的农村村民。

　　第二十七条 农村集体经济组织及其成员可以通过自主经营、合作经营、委托经营等多种方式，依法依规盘活利用合法取得、权属清晰的农村闲置宅基地和闲置住宅。

　　第二十八条 城镇居民、工商资本等租赁农村村民住房居住或开展经营活动的，出租人和承租人要依照相关法律法规订立租赁合同，明确双方当事人的权利义务，约定租赁期限、用途、租金及其支付方式等内容。租赁合同的期限不得超过二十年，合同到期后，双方可以另行约定。出租人应当将宅基地出租情况向集体经济组织或村民小组报备。

　　第二十九条 经集体经济组织或村民小组同意，宅基地使用权可以在本集体经济组织范围内互换，也可以转让或赠与符合宅基地申请条件的本集体经济组织成员，附着于该宅基地上的住宅及其附属设施要一并处分。转让人、赠与人不得再申请宅基地。宅基地使用权互换、转让、赠与的，应当向登记机构申请变更登记。

　　第三十条 允许进城落户的农村村民依法自愿有偿退出宅基地。可以多渠道筹集资金，给予适当补偿等多种方式鼓励进城落户的农村村民依法自愿有偿退出宅基地。

　　第三十一条 禁止违法收回农村村民合法占有的宅基地。有下列情形之一的，经乡镇人民政府批准，农村集体经济组织可以收回宅基地：

　　（一）乡镇、村公共设施和公益事业建设需要使用该处土地的；

　　（二）农村村民经批准异址新建住宅或通过集中安置实现户有所居，原宅基地依法应当收回的；

　　（三）村民消亡且无合法继承人继承宅基地上住宅及其附属设施的；

　　（四）被继承的住宅坍塌、继承人又不符合宅基地申请条件的；

　　（五）宅基地批准后两年未开工建设的，但因特殊情况经作出批准的乡镇人民政府同意延期使用的除外；

　　（六）不按批准用途使用宅基地的；

　　（七）骗取批准或非法转让宅基地的；

　　（八）因撤销、迁移等原因而停止使用宅基地的；

　　（九）空闲或房屋坍塌、拆除两年以上未恢复使用的宅基地；

　　（十）非农业户口居民（含华侨）原在农村的宅基地，房屋坍塌或拆除后没有批准重建的；

　　（十一）法律、法规规定的其他情形。

　　依照前款第（一）项规定收回农户宅基地的，对宅基地使用权人应当给予适当补偿，或再行分配宅基地。

　　第三十二条 退出、收回宅基地的，应当及时办理宅基地使用权注销登记。退出、收回的宅基地优先用于保障住宅建设用地需求，也可进行复垦或用于建设农村公共服务设施和发展乡村产业等；转为经营性建设用地入市的，依法履行相关程序。

第五章 监督管理

　　第三十三条 县农业农村、自然资源、住房城乡建设等部门要建立农村宅基地建房联席会议、协同联动等管理机制，健全定期会商、检查核查、违法处置、联合监督、信息共享、通报问责等制度，依据各自职责开展好监督管理。

　　第三十四条 乡镇人民政府、村集体经济组织负责辖区宅基 地违法违规行为监督管理。落实宅基地“申请审核到场、开工丈量到场、建设检查到场、竣工验收到场”四到场等管控措施，开展常态化巡查，狠抓日常监管，及时发现和处置涉及宅基地使用、建住宅等各类违法违规行为和房屋安全问题。

　　第三十五条 2020年7月3日以后新增的农村乱占耕地建房问题要及时发现、及时整治、及时处置，坚决遏制新增乱占耕 地建房行为；2020年7月3日以前的农村乱占耕地建房历史遗留问题，核准前期摸排成果，完善问题台账，按照国家的统一部署，依法依规、稳妥有序、统筹协调推进处置工作。

　　第三十六条 乡镇人民政府应当建立宅基地用地建住宅审批管理台账，及时归档留存有关审批管理资料，并将审批情况按季报县级农业农村、自然资源、住房城乡建设等部门备案。农村宅基地及房屋纳入不动产登记管理，建立完善的不动产登记档案。

　　第三十七条 县人民政府统筹农业农村等部门和乡镇力量组建专门的综合行政执法队伍，依法加强对农村宅基地违法行为的惩处。

　　第三十八条 禁止违背农村村民意愿强制流转宅基地，禁止违法收回农村村民依法取得的宅基地，禁止以退出宅基地作为农村村民进城落户的条件，禁止强迫农村村民搬迁退出宅基地、集中上楼居住，禁止擅自买卖或非法转让宅基地。严禁城镇居民到农村购置宅基地，严禁借流转、出租之名违法违规圈占、买卖宅基地。

　　第三十九条 非本村集体经济组织成员，因易地扶贫搬迁、地质灾害防治、新村建设、移民安置等按照政府统一规划和批准使用宅基地的，在退出原宅基地并注销登记后，依法确定新建住宅占用的宅基地使用权。

　　第四十条 任何单位和个人均有权对宅基地申请使用中的违法行为进行投诉和举报。乡镇人民政府收到投诉和举报后，应当及时核实，并按相关程序依法给予处理。

第六章 法律责任

　　第四十一条 在农村宅基地管理工作中玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的工作人员，依法给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。严禁党员、公职人员、村干部违法违规占用土地或超占、多占宅基地建房，对违法违规建房的当事人以及有关责任人，坚决依法依规依纪严肃查处。

　　第四十二条 阻挠、干涉、妨碍工作人员依法执行公务和对违法违规举报人打击报复的，依照《中华人民共和国治安管理处罚法》的有关规定予以处罚；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第七章 附 则

　　第四十三条 本办法与国家法律法规及相关规定相冲突的以国家法律法规和相关规定为准。

　　第四十四条 街道办事处对本行政区域内农村宅基地的管理职责参照本办法关于乡镇人民政府职责的规定执行。

　　第四十五条 本办法由县农业农村局负责解释。

　　第四十六条 本办法自    年   月      日起施行。