浙商重点推荐||招商蛇口·杨凡

科技   2024-11-10 21:25   上海  

决胜24布局25

做多土壤已恢复,继续作战买什么?浙商研究认为当下应“做多思维看市场,策略思维选标的”“先虚拟后现实”、“先分母等分子”,优选风险偏好提升驱动的券商科技和风险评价改善催化的优质白马,全新推出【决胜24布局25】系列,助力机构投资者掘金。

重点推荐

房地产——招商蛇口(001979.SZ)

推荐起始日期:2024年11月8日

推荐首席

2023年金麒麟菁英分析师、Choice最佳分析师。2022年Wind金牌分析师。2016-2021年新财富第三和第二团队核心成员。2014-2016年在伦敦从事欧洲房地产收并购。覆盖AH两地房地产开发、物业、中介和REITs研究。各个板块有体系化的研究框架。

浙商证券房地产团队

团队特色:做深度研究,铸年轻品牌

标签推荐:新城控股,保利发展,招商蛇口,越秀地产,建发国际

团队成员:杨凡,吴贵伦

推荐理由

招商蛇口是头部优质房企,城市聚焦战略带动销售弹性。

超预期点

1、海外扰动因素减少,地产政策预期走强。

9月26日政治局会议强调要促进房地产市场“止跌回稳”,此后10月17日住建部等五部门联合推出房地产市场政策“组合拳”以提振市场信心。11月6日,随着美国大选结果落定,短期海外扰动因素变量减少。虽然我们认为中国地产行情的持续主要是受中国政策的影响,但是特朗普当选美国总统可能会加强市场对国内政策发力的预期。出于对出口的担忧,市场对国内拉动投资政策的预期会升温。此外,特朗普在选举过程中提出的施政方针,始终强调降息提振美国经济,美国进一步降息的预期升温,等同于预期人民币汇率对中国降息的约束会下降,中国货币宽松空间加大。这些预期的演绎我们认为助推地产板块的Beta行情。在此背景下,优质头部房企开发商,例如招商蛇口,有望受益于政策发力带来的基本面修复以及压制估值的风险因素化解。


2、核心城市十月表现强,聚焦核心城市策略有望率先受益。

926新政后,核心城市回暖趋势良好。从新房端来看,根据中指研究院数据,10月(1-27日)30城新房网签面积环比增长35%。11月第一周(10月28日-11月3日)成交同环比均上涨,涨幅约15%,周度数据来看市场保持较好恢复趋势。从核心城市二手房数据来看,根据冰山指数统计,10月1-27日,一线城市中北上深广四个城市二手房认购套数环比及同比增幅分别为+31%/+36%、+54%/+59%、+90%/+99%、+100%/+80%,同环比均保持高增;挂牌量来看,北京、上海及广州挂牌量均有所下降,分别下降457、570、1316套,表明市场抛压减弱,我们认为这将有助于市场房价企稳。2023年招商蛇口在“核心 6+10 城”的投资金额占比达 88%,2024年1-9月公司拿地100%位于核心一二线城市。公司在核心城市持续深耕和补充土储,我们认为这将使得公司在核心城市基本面修复时期率先收获销售回暖。


3、打响房企“股票回购增持再贷款”第一枪。

2024年10月13日,公司董事长蒋铁峰先生提议回购公司股票,回购金额在3.51亿元-7.02亿元,回购的股份拟全部予以注销并减少公司注册资本。10月18日中国人民银行设立股票回购增持再贷款支持维护资本市场稳定运行,首期额度3000亿元,年利率1.75%,期限1年,可视情况展期。10月20日,公司正式宣布与招商银行深圳分行签署《合作协议》,并获得该行出具的《贷款承诺函》,将为公司股票回购项目提供不超过7.02亿元的贷款,成为房企股票回购增持再贷款第一家公司。我们认为公司回购增持股份,既体现了管理层对公司市值的积极维护,也显示出管理层对公司发展的信心。

驱动因素

1、调节政策出台及落地;

2、地产行业基本面回暖;

3、海外扰动因素减少。


检验指标:定期公布的公司经营情况,包括销售额、拿地等基本面数据;公司减值压力情况。


催化剂:地产行业宏观调控支持政策出台及落地;市场销售量价持续企稳回升。

盈利预测

我们预计公司2024-2026年归母净利润为57、67、77亿元,对应EPS为0.63、0.74、0.85元。

估值分析

公司在深圳前海妈湾片区拥有大量未开发的土储,我们此前在招商蛇口跟踪报告《宝剑锋从磨砺出,梅花香自苦寒来》中的测算,招商蛇口在妈湾及太子湾未售货值合计约3835亿元,对应权益净利润约137亿元,未来能够有效增厚公司净资产,带动公司估值重塑。截至2024年9月末,公司归母所有者权益为1103亿元,11月8日公司总市值为1093亿元,对应PB(LF)为1.11倍,若计算上妈湾及太子湾片区的资产价值,则公司实际PB约为0.86倍。我们认为,公司持续聚焦核心城市,有望率先受益于核心市场企稳带来的销售增长,维持“买入”评级

风险提示

房地产政策放松效果不及预期,销售超预期下滑。


相关报告:

《浙商房地产 || 招商蛇口:聚焦核心,厚积薄发》

路演详情:

《浙商重点推荐||招商蛇口·杨凡》

关于浙商重大推荐/重点推荐

产品级别:AAA(最高)

产品亮点:研究员最强信心推荐,研究所最严格把关,全所最高标准的推荐。

认准【浙商重大推荐/重点推荐】标识。

产品定义:

「重大推荐」①逻辑特别清晰;②股价位置合适,一般底部推荐。

「重点推荐」①逻辑特别清晰;②上涨趋势明朗,一般右侧推荐。

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