沪上楼市六月份刷屏全国，成交量暴增。原因是从三月起，不断累积利好冲击。最后由“5.27新政”彻底引爆市场，因为通过新上海人的不限购，以及二胎送房票，突然增加了数十万张房票。直接点燃了上海楼市，成交量环比暴增40%
资产的世界，其实背后有共通性。所谓“一荣俱荣，一损皆损”，在中国资产这个盘子里也是成立的。股市和大宗商品，都是做预期的。而上海“5.27新政”彼时，正是A股和国内大宗商品，阶段性的价格顶点。比如有色金属，沪铜三月起飙涨20%。贵金属虽然盘面跟从外盘，但国内因素已起很大作用，如沪金+25%，沪银+40%
但上海楼市在六月份爆量后，七月进入一个相对平静时期。即成交量下降，而且更为关键的，是部分房源又开始“以价换量”。其实并不奇怪，六月份本来即一个结构性的“牛市”。成交量飙涨，但基本以500万以下刚需为主，改善房成交比较阑珊零落。可能决策层本意，推动多米诺骨牌第一张：即通过刚需房源成交，拾级而上，打通上海楼市置换链条。毕竟上海作为全国能级最高的市场，主要是以改善房（800～2000万）房源为主。但市场给的答案是，目标只实现了一半，多米诺骨牌推到了前两张，后面暂停了。改善房成交仅略有起色，尚未达到量价齐稳的效果
具体来说，魔都楼市是一个纺锤形。两头小，即刚需和豪宅所占比例均小。中间大，即改善房源才是上海楼市基本盘。就恰似中产阶级，才是沪上消费市场的中坚力量一样。
为什么六月份刚需的天量，没有推动改善房的成交？如果说以前置换链条，缺乏的是“从零到一”的启动资金，那么现在这个条件已满足。即刚需房源大卖家，本该是改善房的卖家，以此为序，逐级而上置换
答案是最稀缺的资源，即钱有了。但是还差预期，即一个向上的市场，天时地利人和缺一不可。楼市的天时即周期，地利即资金，人和即预期。目前来看，大众普遍知道是地产周期底部，但不知道周期有多长。所谓“地利”可以勉强比拟资金面，目前准购房人群现金充沛，因刚需房源卖爆后，有大批持币人群。而且按揭利率一降再降，目前这个不是问题。“人和”即预期，这方面方面比较复杂：一方面需要政策不断强化，给支撑信号；一方面必须市场价格企稳，毕竟有的颠破不灭的真经，即“买涨不买跌”
目前政策强化方面，其实是节奏稍缓。三中全会提出“新质生产力“为最主要方面，对楼市定位“防风险”，显然并未有太多利好。市场价格方面，改善房仍然在以价换量。以下是上海浦东联洋社区，魔都最具代表性的中产社区，没有之一。显而易见，整个社区，还在走“以价换量”路子
后续能够改观的，主要有几方面。一是政策继续提振，比如上海八月，出台房产交易环节减税。二是美储降息，刺激国内资本和资产市场，一般九月降息，八月各个层面的资产价格，已经开始反映了。
毋庸置疑，后面的走势大致如此。地产对经济有多重要，上海楼市对全国楼市情绪有多重要，下半年GDP保“5”有多重要。相信每个大学生即使稚嫩，都能回答。是以，虽然目前政策上稍缓，但不会影响托举楼市的步伐。“托而不举”，显然对楼市来说，不可能根本性改变。“又托又举”，即政策呵护，利好释放不能停、而且要有重磅有实质性举措的。通过央行本月急不可耐的降息，抢在美储前面。央行的动作语言似乎可以显示，还有很多刺激政策，下半年会鱼贯而出。
上海楼市，距离全面回暖，只差一口气 。对于待价而沽的卖家来说，需要的是耐心和等待。对于置换的买家来说，核心地段核心区位的房子，可以入手了。毕竟这个信息差打到零的时代，一旦变盘向上，没有几个买家能够侥幸。代价就是购房成本的增加，这是为认知在缴费
Ps: 央行本次超预期降息，即从五年到一年的LPR，半年到一年的借贷便利MLF，一个月到三个月的借贷便利SLF。所有期限的资金借贷全面降息，这是史上首次
即虽然重要会议，对逆周期调控（典型就是救助楼市）没有太浓墨重彩。但央行这个动作，抢先美储一步降息，已经充分显示对下半年经济刺激的态度。由于上半年消费、出口支撑起了经济，下半年未必。即使有大规模的消费补贴，恐难一两年内见效。那么可见预见必然有大规模经济刺激。最终兜兜转转，还是要回到楼市来
这话说的比较佶屈聱牙，懂得意会即可
