专家解读 | 夏磊：城中村改造再提速助力房地产市场健康发展

时事 2024-11-15 21:01 北京

城中村改造是贯彻落实新发展理念的重要举措，关系城市发展，关乎民生保障。有利于消除城市建设治理短板、改善城乡居民居住环境条件、扩大内需、优化房地产结构。本次住房城乡建设部、财政部联合印发通知，明确了政策实施的具体细节，将加快推动城中村改造项目稳妥实施。

此次政策有3项新部署：一是扩大城市和项目范围。从最初的35个超大特大城市和城区常住人口300万以上的大城市，进一步扩大到了近300个地级及以上城市，让更多城市享受到城中村改造带来的城市发展红利，充分释放新型城镇化的巨大潜力。凡资金能平衡、征收补偿方案成熟的项目，均可纳入政策支持范围。二是增加项目支持力度。凡符合条件的项目，可以获得专项债券、专项借款、相关税费优惠等政策支持。而城中村改造相关的债务管理按照有关规定单独考核，可以调动地方政府参与的积极性。三是对项目方案提出基本原则。“一项目两方案”，确保每个城中村改造项目，既要有完整的征收补偿方案，也要有资金平衡方案，避免项目匆匆上马，项目既要经济可行性，避免新增债务风险，又要保障城中村居民的合理合法权益。

城中村改造意义重大。

一是提升居民居住品质，打造好房子、好社区，实现人居环境高质量发展。房地产新发展模式就是在高质量发展中满足人民的美好生活需要。当前城中村“脏乱差”的现实，与人民“住好房”需求相背离。建筑老旧，存在安全隐患，住房基础设施不完善，居住条件差，缺乏公共服务配套等现象普遍存在，优先改造群众需求迫切、安全隐患突出的城中村，可立竿见影的提升群众生活品质。

同时，城中村改造对提升居住安全性大有裨益。对于存在严重安全隐患的城中村房屋，可拆除新建；对于失养失修失管的存在一定安全隐患、居民改造意愿强烈的老旧房屋，实施修缮加固及升级改造。可以完善基础设施建设，提升居住舒适性。根据必要性以及可实施情况，可以通过重建改造住房格局，提高房屋成套率。可以重新对城中村区域进行规划设计，增设公共服务设施配套，增加便民设施，如推进无障碍和“适老化”改造，以及优化园林绿化。可以增设公共服务配套，提升居民生活便利性。

二是助力房地产库存去化。当前房地产市场面临库存高企。通过货币化安置等方式，扩大了居民可选择范围，城中村居民可直接到现有的商品房市场选择合适的房子，有利于消化存量商品房，助力房地产市场止跌回稳。

三是调节土地供应结构。当前购房者的购房需求回归城市核心区，而大量新房集中在市郊，造成住房供需错配，核心原因是城市的核心区域缺少可供应的土地。需要城中村改造盘活存量土地和核心区低效能土地，整理推出核心区土地，有效调整土地的供需格局。

展望未来，城中村改造是影响房地产市场的核心变量。以新增实施100万套城中村改造和危旧房改造估计，通过货币化安置将拉动2亿平方米商品房去化，同时通过对城中村区域土地规划条件的合理调整，能使其更好地适应市场需求，可拉动原址建设约5000亿元的建安投资。

城中村改造是推进以人为核心的新型城镇化的必然，既能增进民生福祉，又能弥补城市建设发展短板，兼顾了发展质量和效益。扩大城中村改造政策的支持范围后，各地在财税、土地、金融等方面提供支持，将有力有序有效推进项目实施，成为房地产稳定发展中必不可少的助力。

作者系国海证券首席经济学家

编辑：王晓晖

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