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近年来，购物中心市场跨入存量时代，城市化红利消失竞争加剧。据行业数据显示，2024年1季度新开业的商场数量相比2022年高峰期下降了50%。随着开发量的减少，越来越多的开发商将更多的精力放在现有的存量项目上。对于大多数存量项目而言，随着年轻消费者对场景创新、体验感和满足感提出了更高的要求，自身的发展已经难以适应市场年轻化步伐，在此背景下，只有开展改造焕新，迎合市场需求，才能夯实项目竞争实力。
众所周知，需要调整自身适应市场的购物中心项目往往有着以下特点：项目定位不符合区域需求；商场规划理念陈旧，没有合理商业空间；配套设施严重不足。以上几点可以说是购物中心存量改造常见的难点，也是最戳购物中心所有者的困扰。
那么，购物中心应该如何进行存量改造呢？本文，飙马商业地产将为大家分享六个经典案例，为行业带来参考。
重庆观音桥大融城是重庆首家青年购物中心，拥有13万㎡总体量，商业面积9.6万㎡，项目客流长期居于全国购物中心客流规模指数榜单TOP3，峰值客流达21.9万人次。品牌引入上，持续秉承首入及引领概念，2024年引入BEERBRO等西南首店，拥有多个时尚潮流品牌及千万级店铺，持续为消费者带来更多的时尚感受，让年轻潮流更具规模；营销活动上，以打造新青年文化厂牌为营销策略，持续引入引领时尚的营销活动，2024年上半年引入“第五人格ONLY”西南首展、“斗破苍穹”西南首展得活动，近80+场年轻圈层活动，观音桥大融城已成为当下年轻人群最具潮流文化体验的线下娱乐的第一选择。24Hours主题街区，前身为建筑面积0.53万方的国美电器区域。随着观音桥项目日趋明确的“年轻力购物中心”定位的深入打造，原区域业态已不符合项目年轻潮流地标属性，于2023年末对该区域项目进行全面升级调改，旨在打造区域内最具时尚力的首个品质美食主题街区。全新的主题体验式街区设计+具备逛吃属性的小餐饮业态，成为具备潮流新青年社交属性的聚集地。24HOURS街区由两个互通但相对独立的空间组成，因此主题设计上贴合当今青年人早8小时工作与晚8小时新潮流生活的特性，将两个空间打造为早8区及晚8区，用极具打卡属性的内装表达两种不同的青年生活方式，早8区多以轻食、饮品为主，小铺划分，统一天地墙，即符合工作时段短频快的需求，又解决了原空间低矮狭小购物体验感不佳的痛点。晚8区多以潮流品牌餐饮符合年轻人聚餐需求。街区吸引61个品牌商户入驻，截至目前，周末日均已达3万+，平日客流已达1.8万+，接近于一个小型2万方左右商业的整体客流。结合24Hours美食街开业，至今已开展新青年滑板大赛/K-Pop城市限定市集/zunmba爆汗派对等年轻圈层活动共计17场+，获得市场的高度认可。海德·汇一城自2022年起启动全面升级改造工程，今年更是着力从“硬件形象”“空间主题重构”上进行提升，以打造高品质城市公共空间擦亮城市商业名片。以“光影立方”为设计风格，项目针对二区二层平台区域、三区主入口及中庭、空中连桥进行升级改造，打造更符合现代审美的流线型铝板设计及通透玻璃幕墙，提供面向城市的昭示感明晰的展示面。在品牌布局及内容焕新升级方面，强化项目三区的商业品质属性，调改聚合了男装区、黄金珠宝区、女装区、餐饮区、运动集合馆、新能源汽车区，并通过原店升级、扩店进一步提升市场势能；引进城市/区域首店，填补片区消费空白，扩大商场辐射半径，如引进了摩打食堂、阿嬷手作、Eueu、潮品挚尚、极越汽车等东莞首店；调整优化业态品牌结构，在原品牌矩阵之上进行品类扩容、优化品牌级次、做强优势品类。在内装及软服务提升方面，统一灯光序列、增设绿化布景及主题休闲设施，优化VIP泊车指引服务、宠物友好配套服务等，完善了会员服务体系，实现深度黏合。空间场景主题重构方面，项目三区的空中连桥——“星光桥”今年经过结构封闭、内装翻新、幕墙改造等，现已被重塑为生活慢步调的“疗愈空间”，改造后迎来“BIGGER艺术书展东莞站”的首秀也深度融合青年文化，感知城市温度。项目二区的“钻石广场”前身为地面停车场和步行梯，现通过旧改成为开放式舞台，并赋予了新的场景功能——“年轻社交引力场”，通过异业合作举办落地多场主题音乐会、潮流街舞、文创市集、二次元垂类、品牌跨界联动等类型的活动，强化了项目的“潮玩”及“社交”的标签属性。项目三区6号门的运动休闲与新能源汽车区域，今年与国内知名IP《超能猫空间》合作，投入改造引进“华南首个「超能人宠生活空间」PetPetPark”主题概念空间，实现了与萌宠兴趣客群的深度情感链接，也进一步推动了项目“宠物友好商圈”的发展。
广州黄埔大悦汇的前身是存量改造项目，以“年轻人的聚集地”为定位，曾因疫情原因未能成功开业，后转手大悦城控股商业，于2023年7月15日正式开业。开业当天，项目以99%的招商率、93%的整体开业率正式亮相，实现总客流突破5.6万人次，总销售额超650万元的业绩“开门红”。“大悦汇”定位主要面向25-45岁城市新中产及家庭客群，以满足区域客群对高频美好生活的需求为经营导向，项目团队历时近一年，对动线重新规划，优化店铺切分，重新规划消防分区，重新规整机电条件，建立环形动线，打造了通透整洁的商业场景。外立面通过打造黄埔区首个裸眼3D折角大屏及灯光亮化的改造，使项目从外观上与原来园区千篇一律的外观形成显著差异，建筑整体视觉效果更加年轻时尚。改造贯穿神舟路地铁站、购物中心乃至整个园区的三大下沉广场，将日光、清流等生态元素浓缩其中，铺满松弛感。值得一提的是，自盒子主体延伸至园区边缘的B1层，受餐饮条件不足、动线长、铺位较多等因素影响，硬件改造和前期招商存在极大挑战，大悦汇团队对该区域的业态内容进行重组划分，引进轻餐小食、盒马鲜生以及体验业态品牌，覆盖品质生活刚需、体验娱乐与休憩小食等不同需求。现B1层的品牌数、销售额、客流量，都是目前商场表现最好的一个楼层。品牌方面，广州黄埔大悦汇以“8大主力店+口碑餐饮+网红茶咖+品质零售配套、30%首店”的策略，集合丰富的生活方式，成功带动区域品质消费升级，诠释“得意生活”的内涵。同时，依托大悦城控股商管成熟的运营管理经验，团队会通过运营策略指导、活动赋能等举措助力商户提升业绩。如：品牌矩阵分级，对不同类别商户进行针对性管理；高标准高统一的现场管理检查程序，深度把握商户情况。
自广州天河领展广场焕新以来，商场空间质感有了肉眼可见的提升，变得更具氛围感和体验感，品牌级次和商场软硬件也有了明显的升级，商场与商户实现双赢的同时，也斩获消费者广泛认可。项目在2023年实现焕新开业，重开后实现了外立面和室内设计在视觉层面焕然一新，绿地面积提升了1.4倍，花园式休憩空间、星空步道、环保主题亭子，与休闲轻餐的外摆区相得益彰，进一步凸显外广场的休闲氛围。与此同时，整个项目还增加了约450㎡立体绿化面积。空间改造充分考量便捷出行需求，改造出近1000个停车位，并在停车场每个楼层设计了不同主题色，提升寻车便利性。此外，项目在东翼打造了全新洗手间，除了时尚的空间设计、满足化妆空间需求，还同步兼顾亲子客群使用场景，特别添加亲子洗手间。为资产提升项目注入可持续发展元素，推动可持续绿色建筑。更特别的是项目对户外广场进行重新规划，定义为“平川夜巷”，打造了一个 “Z 字型”户外生活街区。与此同时，广州天河领展广场还营造“品质轻餐+微醺酒馆+文艺咖啡”的24小时休闲社交场景，初步建成人宠共享空间，并且结合场景打造，引入品牌主理人快闪“ampm全日营广州站”。此外，广州天河领展广场不断回应核心客群需求，出租率提升至96%，引入40+品牌，含餐饮、儿童零售、潮流数码、运动健身、美容护理等品牌，近半数为城市或区域首店及特色门店，如浅草堂衍生品牌浅草松花堂全国首店、八合里衍生品牌八合里全牛盛宴全国首店、老湘村衍生品牌衡1300全国首店等，进一步满足消费者多元化的餐饮社交需求。此外，还引入大众ID.UNYX华南首家用户体验中心、嫣岚然华南首店、24/7 FITNESS 广州首店、源氏木语天河直营首店等，后续还将开出柑隅号商超首店，拉比最新形象店，丰富和完善天河领展广场在娱乐、零售、生活的品牌矩阵。2024年10月，天河领展广场将预计投入1.2亿元人民币进行二期改造，将进一步强化项目的商业场景体验，以及侧重零售层面的品牌升级，如B1 层打造具有松弛感的“休闲食廊”。L3层实现儿童主题区域打造与提升，L8层打造中式美学与西方花园结合的“影食花园”等。师惠邻里中心是邻里中心公司开发运营的第3个项目，自2004年5月30日运营，2024年4月20日焕新开业。总建筑面积1.5万㎡，租赁面积9077.41㎡。师惠邻里中心原项目设施设备陈旧老化，停车需求不能满足，安全管理存在风险隐患。商业形象差，商业品牌层次较低，项目区域定位与商业收益、租金收益相矛盾。邻里中心公司经过多次研究讨论及外地考察学习，利用师惠邻里中心街区型商业优势，打造“wewalk”步行街区，引进多家“特色主理人品牌”，一步一店，一店一特色让人耳目一新。生鲜菜场体验升级，营造“街巷里”“市井气”的沉浸式场景体验，并不断升级、完善数字化管理、运营手段，从客流wifi、信息发布、邻里泊车、智慧菜场、能源管控、火灾预警、监控、资产管理等方面全方位部署。2024年4月20日，师惠邻里中心焕新开业，自项目开业以来，客流增加超50%，商户营业额增加30%，其中邻里生鲜菜场交易额增加15%。项目更新改造投入3000万元，收入增加超3%，投资回报率7%。师惠邻里中心现如今展现了园区城市治理的智慧与成就，彰显园区现代化、国际化、开放包容的城市品牌，逐渐成为有特色有活力的国际社区。
万菱汇位于广州天河路商圈，商业总建筑面积5.8万㎡。当代年轻人逐渐成为消费主力，只靠物质供应已经不能满足消费者越来越多元化、情感化的需求。因此，万菱汇在进行各种动线、空间、品牌的改造调整时，更着力于打造更丰富、更具精神文化内核的内容及场景。在2010年至2023年间，万菱汇进行了多次动线及硬件的升级改造工程，为深化万菱汇“潮流”“品质”的标签，在疫情期间更逆势进行了大规模的品牌调整，陆续引入EXI.T华南首店、Carhartt WIP华南首店、Café MUJI广州首店、ROARINGWILD广州首店、话梅广州首店、Blueglass广州首店等众多优质品牌，使商场经营环境及品牌质量获得了极大提升，每年营业额更实现了双位数提升。另外，万菱汇在2024年正式启动了对L4层露天平台及公区、商铺的升级改造，充分利用户外有机生态和天河路繁华夜景，打造更具松弛感的轻商务生活方式，进一步辐射自身及周边更多商务客群，增强客群黏性。而在环境氛围上，万菱汇亦陆续对公区环境、洗手间等进行提质改造，进一步优化顾客消费体验。不难发现，存量改造不仅是新兴赛道，更是许多商业体实现扭亏为盈、资产价值最大化的有效手段。未来，购物中心的空间改造和业态调整将更为频繁，而那些擅长打造独特空间且难复制的资产管理者，将为购物中心注入顽强“生命力”。
从市场形势来看，公园式商业、下沉广场式商业、兴趣、社交式商业、艺术商业、策展型商业等商业模式已经成为新的发展趋势，并且都紧紧围绕着“在有限空间创造更大价值”这一核心理念。目前来看，仅仅是差异化招商已经不足以摆脱同质化，需要购物中心在商业规划、空间场景、品牌矩阵、运营理念、数智化等多方面发力，提前规划甚至孵化新业态，结合城市和区位优势创造难复制的空间，强化服务价值，只有如此，才能在激烈的市场竞争中脱颖而出。![]()
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