大家好，我是火箭哥。
买房是一门科学，我来带你入门：火箭哥用科学买房理念帮你买到合适好房。
以下是正文：
买房时，我们常常会碰到这样的问题：
总价一样，到底选择更好区位或更好楼层，还是选择更大面积？
如果两个项目的地段和配套条件有明显差别，选择或许并不难；
但如果板块相近、配套相当的情况下，可能就比较难以抉择了。
近期，位于静安内环的保利永兴里和越秀静安天玥都将上市，作为板块相邻、售楼处和样板房在同一幢楼内的2个新房项目，两者不可避免的会被拿来进行直接比较，如何选择也是很多购房者都比较关注的——
虽然两者的小三房面积相差20平，但从总价来看仍然存在交集：
永兴里主力面积100平，价格预计12.5万/平，主力总价约1100-1400万；
静安天玥主力面积120-142平，价格预计12.1万/平，120平总价约1200-1500万。
在1200-1400万的预算内，既可以买到永兴里中高楼层的100平三房，也可以买到静安天玥中低楼层的120平三房，该如何进行选择？
在装修标准基本相当，总价段存在交叉的情况下，究竟该选择面积略小但楼层更好的永兴里，还是楼层更低但面积更舒适的静安天玥，还是得根据实际需求做出选择。
01 “保利永兴里”
【区位配套】
项目位于中兴路板块，目前主要不足在于缺乏大型商业配套，只能依靠苏河湾板块的大悦城、苏河湾万象天地等，一站地铁的距离。
项目南侧为现状6层的老公房，根据第三方机构模拟，预计5层以上每个户型就能有陆家嘴三件套景观：
项目7楼以上还能看到中兴路绿地景观和中兴傲舍，北向视野也不错：
项目东北侧就是正在建设中的中兴路壹号西地块，当时取证单价13.75万，至今都是板块最高价：
项目正东侧是板块内次新房：蒙特利名都城，楼龄大约15年左右，最高38层都能算是超高层住宅了：
项目西侧贴着就是闸北三中心小学：
另一个利好是，中兴路据说要引进静安第1中心小学的分校了，这可是老静安一梯队的学校，意味着永兴里以后有大概率会是学区房。
项目周边交通配套发达，南面400米为3/4号线宝山路站，西面500米为8号线中兴路站，两站即可直达人民广场。自驾去往各CBD也多在半小时以内，非常方便。
【产品规划】
项目由1栋高层公寓和风貌别墅组成，高层分为4种不同的100平三房户型，预计起步价格在1000万左右。
100平户型分为4种，中间套为两北一南设计，预计单价会便宜一些，样板房也是做的这个户型：
户型优点：户型南北通透全明，北面无连廊，日照采光良好；各空间尺度紧凑，动线较合理；玄关区收纳功能强大；室内过道与玄关及餐厅区域结合，满足餐厅大尺度的同时，减少了面积浪费。
户型不足：南向面宽较窄，两个卧室布置于北面，且尺寸略小。
另外还有主流的三开间100平户型，这是中间套位置，北向有连廊。同样做了交付样板房：
户型优点：户型全明方正；各空间尺度紧凑，动线较合理；三开间朝南；玄关区收纳功能强大；厨房可开合设计提高了使用效率。
户型不足：北面连廊对采光和私密性有一定影响；餐厅区域略小；过道有一定浪费。
最好的户型是这个边套户型，北向次卧和客厅都是飘窗设计，直面中兴路一号：
户型优点：超宽客厅非常大气，大飘窗带来了非常好的采光；主卧和书房的转角飘窗设计同样如此；三个卧室的尺度也是所有户型中最好的。
户型不足：玄关区条件不足，收纳空间有限；餐厅区域略显局促；次卫为暗间，无自然通风，容易潮湿。
总体来看，1200万买进内环，在目前新房市场上的选择并不多，保利永兴里全小户型的推出，非常好的满足了这一价位段客户的购房需求，预计会有比较高的热度，值得关注。
从户型来看，三种户型各有亮点也都存在一定的不足，没有明显的高下之分。意向购房者可根据自己的偏好选择适合自身需求的户型。
【装修配置】
说几个样板房的细节：
一进门这么一大面的玄关柜都是交付的，这可能是千万级新房中看到交付收纳空间最多的一个：
门头一大块玉石点缀，质感不错：
厨房标配嘉格纳三件套（三眼灶台+油烟机+13件套洗碗机），在1000万级项目中属于顶配了；另外还配有博世双开门冰箱。
在飘窗内项目还多加了一道轨道灯增加亮度，这个在普通项目不多见：
新开放的交标样板房更加直观：
入户门采用了铸铝门，和现代简约样式地砖，配合六柜体收纳玄关柜，使得整个玄关空间，美观与实用兼具。
可开可合的厨房，配以交付岛台，形成U型操作台面：
客厅竖向通体岩板背景墙，与掐丝纹理墙布，创造出不同肌理之间的碰撞之美：
从客厅到卧室的走道，设置了收纳柜作为交付标准，有效提升小户型的收纳空间。
三个卧室，均采用了几乎通体的飘窗设计：
保利永兴里的风貌别墅部分现场有模型，不同于一级保护风貌，这里是二级保护，好处就是可以做大面的落地窗采光更好：
【总体评价】
12.静安城投项目：预计12.5万+
具体位置和数据信息大家可以参考如下：
主力1200万级内环三房
接近79%高得房率
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02 “越秀静安天玥”
【区位配套】
项目位于静安内环板块，周边配套也基本成熟，但同样存在缺乏大型商业配套的不足，仅有一个区域性商业的五月花生活广场。
项目旁边就是地铁站，1号线中山北路站2号口和4号口出来就是，步行50米就到的那种：
走了一圈最大的感受就是周边学校特别多——
项目东边紧挨着就是板块内一梯队小学：中山北路小学，参考周边对口情况的话初中会对口市北初级中学，算是个双学区配置：
西侧的大统路马路对面就是延长路东部幼儿园：
南边芷江西路上还有一个公办初中：
现场也不用担心质量问题，楼下就是静安区房管局，维权很方便：
项目步行到社区卫生服务中心很近，抽血点滴这些简单的都能完成：
项目北侧和东侧分别是内环高架和南北高架：
不过从绝对距离上看，静安天玥东侧距离南北高架大约120-150米，中间隔着绿地、小学和老大楼，噪音问题应该不大。
项目周边交通配套发达，紧邻的1号线中山北路站，3站即可直达人民广场。可通过南北高架快速转到内环和北横通道，自驾去往各CBD的时间与永兴里相差无几，也非常方便。
【产品规划】
项目由3栋17层高层住宅组成，在1#、2#楼首层架空层做了约290平的泛会所：
因为正好在地块东南角多出一部分，就把变电站坐在了小区围栏外面，这样小区内就不受到影响；
项目规划了120平和142平两个面积段共三种户型，最大的亮点是采用了对开门的电梯设计，意味着每家都有私家电梯厅空间，相当于增加了可利用面积、变相提升得房率：
在户型设计上还是很有亮点的：
建面约120平3房户型
户型优点：所有房间，包括厨房和卫生间都赠送了飘窗，提升了使用率；厨房可开合设计，交付岛台使用更灵活；餐区空间宽敞，适合多人同时就餐；
户型不足：过道空间略有浪费，其他无缺陷。
建面约120平东边套户型
户型优点：独立玄关入户，私密性强，收纳空间大；除主卧配置阳台外，其他房间包括厨房和卫生间都赠送了飘窗，提升了使用率；主卧弧形飘窗，采光面更好；公卫干湿分离设计，使用更灵活；客餐区双飘窗设计，并配置有超大收纳空间；
户型不足：基本无缺陷。
建面约142平3+1户型
户型优点：餐厨一体化，交付岛台，使用更灵活；6.4米厅宽，尺度感更强；所有房间，包括厨房和卫生间都赠送了飘窗，提升了使用率；主卧270°转角飘窗，采光景观面更好；公卫干湿分离设计，使用更灵活；
户型不足：过道空间略有浪费，其他无缺陷。
总体来看，虽然项目得房率为75%，但加上电梯前室独用空间和大量赠送的飘窗后，实际得房率可以达到80%+，非常实用；而且户型良好，没有明显的缺陷。
另外，120-142平也是目前静安内环相对空白的面积段，与其他项目之间形成了错位竞争，满足了有适度改善需求的客户需要。
【装修配置】
越秀静安天玥的装修配置同样非常丰富，与保利永兴里在伯仲之间。
这套142平三房的样板房，厨房采用移门设计，全部打开后就和室内空间连为一体；能看到的柜体和岛台都是交付标准：
【总体评价】
项目最主要的竞争来自于中兴路板块，板块内有大量项目即将上市，但户型面积基本集中于100平左右和170平以上，竞争非常激烈。
静安天玥选择了120-142平的面积段切入，形成了错位竞争，也满足了有一定改善需求的家庭需要，1200-1800万的价位段也是年底内环断档的区间，较好的填补了市场空白。
项目售楼处已经开放，主力推出约120-142平3-4房；感兴趣的同学可以点击下方小程序了解更多：
