2023.12.4
导读：买一套房子，就好比煎牛排
随着经济环境和房地产市场的转变，人们的购房逻辑也在发生改变。
如果用一种通俗的方式来表达，那就是：买一套房子，就好比煎牛排。
如果聚焦在房价的预期涨幅上，半生不熟的地方，往往比全熟的更美妙；半生不熟的房价预期涨幅，一定比全熟的地方更高。
那么，对于刚需来说，拿着有限的购房资金，与其选择已经“熟透了”的板块，被迫承受高房贷的压力，不如选择那些“五分熟”的板块，城市骨架基本成型，各项配套正在落地，这个时候入住，从房价的角度看，就是牛排肥美多汁的火候。
一个优质的潜力股，有一个最大的特点：价值比价格高。只是今年，我们看到的太多，都是优质片区价格被填平的消息，想捡漏，真的好难。
而入手潜力股，不是没有可能，它需要一套严密的逻辑：
循着这样的逻辑，将目光锁定主城区，这样的地方在哪？
首先，来看看主城区近两年的供地。
西部的供地明显比东部少太多，海淀区供地少就罢了，石景山三分之一都是山地，可批复的优质住宅地块，同样十分稀缺。
更为重要的是，受土地的制约，在过去的三年里，石景山都做到了成交>供应，呈现出供不应求的状态，甚至到去年底，石景山的可售库存，已经不足2000套。
其次，再来看看城西的成交数据。
9月海淀区成交均价81450元/㎡，丰台区成交均价79764元/㎡，紧靠二者的石景山成交均价为65253元/㎡，存在近15000元/㎡的价差。
更为重要的是，石景山作为海淀区的后花园，新房成交均价，连续5年上涨，从2019年的57133元/㎡，到现在的65253元/㎡，总计涨幅突破了1w/㎡。
从量跌价涨的现象，可以初步推断出，石景山楼市的潜力，仍然有待挖掘。
其三，近两年，石景山频繁引入资源，商业、教育都在抓，这种发展速度，是看得见的。
地铁11号线实拍
交通方面，有1号线、6号线直达东西海核心产业区，而且由于人口密度低，地铁基本不会太挤；冬奥会在石景山举办之后，石景山又多了一条奥运支线11号线，一期工程已经开通，二期正在建设中，将设衙门口西、东站，将来也能给石景山本地居民提供不少方便。地上交通马路宽敞整洁，早晚高峰基本不堵车。
环境方面，之前的首钢园经过改造，现在已经成了京西最大的工业风网红打卡地，除了和谷爱凌大跳台合影，园里还可以免费体验无人驾驶技术，大型商业六工汇也开了，入住了不少潮牌，还有首钢大食堂、五星级香格里拉酒店。
六工汇商业街图
产业方面，园区也陆续引进了京东、第四范式、字节跳动、腾讯体育等人工智能企业，枭龙科技、打扮家等AR/VR企业。
京西最大的商圈京西大悦城在今年5月份开业，十一学校石景山分校预计今年秋季开始招生，当初的规划终于就要兑现了。石景山虽小，但也是住着舒服，配套齐全了。
当你还在纠结买海淀还是买丰台的时候，不少土生土长的海淀、丰台青年，都选择在石景山安了家。
一个被忽视的价值高地
当然，找到一个有轮涨潜力的区域，是第一步。第二步，则是盘到一个适合自己的楼盘。
高地的价值兑现，需要一个时机。不过，纵观该片区，这样的机会并不多。
如今，值得期待的是，石景山还有5字头洼地的选择，比如中交那么小镇9月网签均价为57000元/㎡。如此算来，一套95平的房子，在海淀/丰台，总价需要约760万，而在那么小镇约540万就能拿下，足足少了约220万，将近3分之一。
对于置业者来说，在城西新房稀缺，且价格高企的背景之下，入手一套政策规划、交通利好，且居住环境样样兼优的潜力股，不失为一个明智选择。
再来看看项目具体情况。
在由石景山区人民政府、北京城市更新联盟主办的北京市第二届城市更新论坛石景山区分论坛上，据中交城市更新公司有关负责人介绍，石景山西部全域型城市更新项目计划总投资约800亿元，将以“生态智慧城”为定位，实现更新范围、城市资源、更新业务、项目周期、资金统筹、服务客群六大“全域化”。（来源：北京市第二届城市更新论坛）
施工进度实景展示
那么小镇位于石景山生态智慧城规划范围内，这座由中交投资800亿打造的小城，是石景山区在在“十四五”期间规划的战略级项目。
目前，有不少集合的大项目已经落地或兑现。
门口的有永引渠南路西延、石门路改建以及启动地铁1号线高井站前期工作，通车后可快速接轨海淀，一路畅达北京主城区；
不远处有总建面约26万㎡，其中包含了商业、办公和人才公寓的智慧公元，目前已经启动招商；
天泰山自然营地实拍
背山靠水，位于天泰山南麓的天泰山文旅主题乐园，规划面积360亩，打造北京大都市圈重要的文化旅游及休闲度假目的地；溪谷步道段总长约40km，串联五里坨伴山花海与伴山宿集，居住在此，随时可呼吸鲜氧；
五里坨便民服务中心位于五里坨街道中杉学校东侧，总建面约4万㎡，其中地上2.4万㎡，地下1.6万㎡，集超市、影院、餐饮、儿童、休闲娱乐、零售、生活服务等于一体，是家门口的“乐活邻里新聚场”。
项目于年初正式动工，目前正进行主体结构施工，建筑已出"正负零"，力争12月底完成钢结构主体封顶，2024年建成投用。
便民服务中心效果展示
2公里范围内有位于隆恩寺路西侧，目前已签订了框架协议的三级医院。
一座城市的配套，这里都有。
那么小镇内部由17栋新中式风格的花园洋房组成，以错落而有序的方式自然生长在浅山之上，纯五层的建筑形态，有着墅质的低密生活感。
设计师借助西山南麓的天然舒缓地势，以原生山林为自然基底进行景观再造，东西之间的高差序列，赋予那么小镇独特的浅山生态生活：
近城而不离城，入山而不归山，即得山居意趣，又享生活繁华。
再看产品，主要户型涵盖建面约95-176㎡三至四房。
首先，来看建面约95㎡三房。
市面上楼盘，三房一般约100m²，才能拥有两卫的格局，而项目以95㎡面积，便实现了三房两卫的尺度，还设计了隐藏式的家政间，同时每间房间都设计了衣柜，实现超强收纳功能。
户型方正、南北通透！南向整体面宽达到了9.6米，让整个房子获得很好的采光。
主卧为套间设计，带有大尺度飘窗，以及独立卫浴间，兼顾隐私。
那么小镇美学样板实拍
建面约118㎡四房户型，南向整体面宽达到了10.8米；客卫洗漱和淋浴分开，细节拉满，满足四口之家使用方便。
客餐厨一体设计，公共空间足够大，全家人在一块烹饪、追剧、健身，都不会拘谨。
从进门的玄关，到U型餐厅，到卧室的衣柜，一步一收纳，主卧和次卧双衣柜设计，更是突破了同等面积段四房收纳空间的极限。
那么小镇美学样板实拍
用5万多的价格，买到交通、配套、居住环境等样样优秀的产品。其实无论对于刚需还是投资，都无需犹豫。
更何况石景山已站在轮涨的风口，洼地被填平只是分分钟的事。
因此，在板块腾飞的前夜，抢占一只优质的原始股，将会是你最好的选择。
