日本买房｜投资日本房地产别忘了「房地产取得税」缴纳时间点！

购入房地产要缴纳各种税金。除了每年都需要固定缴纳的房屋税和土地税，合称「固定资产税」之外，还有一笔一次性的「房地产取得税」。房地产持有人会在正式取得该房地产的所有权后的数个月至半年之内，收到这笔税金的缴纳通知单。本篇文章就一起来看看什么是「房地产取得税」？其计算方式以及减轻税率的条件又有哪些？

「房地产取得税」是取得房地产（建物＋该建物所在的土地）时需缴纳的一笔税金。不论是自住用房地产或是购入后用以出租的房地产都必须要缴纳这笔税金。这笔税金和「固定资产税」（房屋税＋土地税）以及「都市计划税」不同，只需要在交屋后的一定时间内缴纳一次就好，为一次性税金，不需要每年缴交。

会被课征「房地产取得税」的情况包含「购入房地产（不论新屋或中古屋）」、「房屋增建、加盖、改建」、「赠与房地产」以及「交换房地」。上述情况皆需要缴纳「房地产取得税」。

不过如果是以下情况则一般情况下不会被课征此税金：「依法继承房地产时」、「根据土地规划、划分条例，因土地重新规划或划分，被交换的情况下所取得的房地产」。以上两种情况，一般不会被课征「房地产取得税」。

房地产取得税的课税方式并非是根据实际的交易价格，而是根据由日本政府所订定的「固定资产税评价标准」，每一个房地产个别登记于「固定资产课税台帐（类似一个资料系统）」上的登记价格进行计算并课税。以下是计算方式：

■ 房地产取得税额＝该房地产的价格（课税标准额）×税率

■ 房地产取得税＝取得当下的房地产金额（课税标准额）×3％

■ 取得日：平成20年4月1日起至令和9年3月31日止

■ 土地 | 房地产（住宅用途）：3.0%

■ 房地产（非住宅用途）：4.0%

所谓「取得当下的房地产价格」指的是登记在固定资产台帐系统里的「固定资产税评价额」。而这个评价额则是由该房地产所在的地方政府所计算得出。若投资人于令和9年3月31日前取得房产和土地，则课税标准额为系统登记价格的1/2。固定资产税评价额通常会比时价要低。土地的评价额约为时价的八成。建物的评价额则大约为时价的七成。

如果固定资产税评价额未达到下列金额，则不会被课征房地产取得税。

■ 土地：10万日圆

■ 建物

新建、增建、改建：23万日圆

买卖等交易：12万日圆

房地产取得税是缴纳给地方政府的税金。缴纳通知会在房地产的所有权转移完成后的数个月至半年之后寄送到房产持有人的登记地址。这笔税金与居民税一样是由地方政府计算，纳税人自己不需要进行计算。

通知单上会记载缴纳期限以及缴纳的方式。根据各个地方政府，方式有可能不同。一般有以下几种方式。

■ 银行等金融机关、邮局窗口缴费

■ 地方政府的税务窗口

■ 便利商店缴费

■ 指定的手机App缴费

■ Pay-easy

■ 信用卡

根据所选的方式，可能会收取手续费。

购买符合条件的新建住宅则土地和建物皆可享有房地产取得税的税金减税。

【建物部分的房地产取得税】

税金算式

（固定资产税评价额－1,200万日圆）×3％

适用条件

■ 自住用住宅及其他（自用住宅、度假用、备用住宅、租赁用）

■ 面积大小50㎡以上240㎡以下

※ 一户建以外的租赁用宅则一户的坪数大小需满40㎡以上240㎡以下

满足以上条件的建物则计算房地产取得税时，可从固定资产税评价额中扣除1,200万日圆。换言之，固定资产税评价额在1200万日圆以下的住宅，建物的部分则不需课征房地产取得税。此外，若投资人购买的新建住宅拥有“长期优良住宅认定”的认证则最高可享有1,300万日圆的税金减免。

【土地部分的房地产取得税】

税金算式

固定资产税评价额×1/2×3％－减免的金额

减免金额的计算方法

■ 45,000日圆或土地1㎡的价格×住宅的面积（200㎡为上限）×2×3％，取金额较高者

适用条件

■ 持有满足条件的建物 先取得土地的情况下，从取得土地开始三年之内建造之新房。则适用于以下a或b

■ a. 取得土地者并且同时继承建造于该土地上的新建住宅。

■ b. 将取得该土地者其拥有之住宅重建。

■ 先取得建物的情况：必须在该建物从建物建造完成后算起，一年之内取得该土地所有权才适用。

中古屋住宅及土地的房地产取得税减税

如果购置的建物是中古屋，建物本身的房地产取得税则是根据所取得之中古屋重新改建完成的那日算起，可从固定资产税评价额中获得100万日圆至1,200万日圆不等的税金减免。

【建物部分的房地产取得税】

税金算式

（固定资产评价额－减免额度）×3％

从固定资产评价额中扣除之金额

■ 1954年7月1日〜1963年12月31日间重新改建：100万日圆

■ 1964年1月1日〜1972年12月31日间重新改建：150万日圆

■ 1973年1月1日〜1975年12月31日间重新改建：230万日圆

■ 1976年1月1日〜1981年6月30日间重新改建：350万日圆

■ 1981年7月1日〜1985年6月30日间重新改建：420万日圆

■ 1985年7月1日〜1989年3月31日间重新改建：450万日圆

■ 1989年4月1日〜1997年3月31日间重新改建：1,000万日圆

■ 1997年4月1日后重新改建：1,200万日圆 ※减免的金额根据各地方政府标准而异

适用条件

■ 自住用住宅 （自住用、度假用、备用住宅） 面积大小50㎡以上240㎡以下，满足以下任一条件之住宅

■ a. 昭和57年1月1日以后重新改建完成之住宅　　

■ b. a如未符合a所述之标准。则须提出符合政府颁布之耐震基准之证明书或住宅性能评价书于以证明。

※ 证明书上所述「住宅性能调查」需在住宅取得后2年以内完成调查

中古屋的税金减免仅限自用住宅。若是出租目的的中古屋则不适用税金减免。而取得之建物若是于1995年10月之后建造，则不动产取得税的算法为「固定资产评价额减去1,000万日圆」后所得之数字再乘以3%。

【土地部分的房地产取得税】

税金算式：固定资产税评价额×1/2×3％－减免后的金额

减免金额的计算方法

■ 45,000日圆 或 土地1㎡之价格×住宅的面积（200㎡为上限）×2×3％取金额高者

适用条件

■ 满足条件之建物

■ 先取得土地的情况下：从取得土地开始算起，一年之内，取得符合政府颁布之耐震基准之中古自用住宅

■ 先取得建物的情况下：从取得建物的当下算起，一年以内，取得该土地的所有权。

中古屋若要享有房地产取得税的减免则必须满足政府所规定的现行建筑耐震基准。

购置房产后别忘了还有一笔房地产取得税！

房地产取得税是购置房地产所课征之税金项目当中，唯一一项只课征一次的税金项目。并且这笔税金会在屋主正式取得房屋所有权之后的数月至半年左右才收到缴税通知。因此，置产时别忘了要将这笔税金的预算算入。

……

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