看到一位网友说，她2021年的时候超级想卖房，可是她先生不同意，本来是计划高位卖掉后换一套更大的，就这样落空了；现在想低卖低买置换，奈何手上的房子很难脱手。
这就是当前深圳楼市的一个基本现状：
没房的人想买房，有房的人想换更好的房子。
这一轮大通胀来临之前，谁掌握更多的稀缺资源，谁就是赢家。
有自媒体说，现在差不多十个深圳业主里面，就有一个业主正在卖房。
这听起来怪吓人的，仿佛业主们都在仓皇出逃，明显是在瞎说。
但有一点可以肯定的是，正在卖房的深圳业主，大部分都是奔着置换去的，远郊换近郊，近郊换市区，老房子换品质次新，这些都是实实在在的改善需求。
问题是，很多置换群体都被卡在了卖房上。
最近咨询的一位读者，想换房已经很久了，但是两套房都不好卖，一套在盐田，一套在龙岗，请教该怎么办？
类似的问题，从去年到现在，我听得太多了，总结这些案例后我发现，大部分置换群体一直卖不掉房的原因，核心就两点：
要么流通性太差，要么习惯性恋战。
尤其是习惯性恋战，很多换房业主都因为这个，而一次次错过潜在买家。
每次新政出台，看到其他业主涨价，心态也跟着飘飘起舞，这是换房大忌。
在卖房人太多、买房人普遍不够用的当下，想要置换升级，成功的关键往往就在于执行力。
包括卖房时提高曝光率、珍惜每一次的带看和与买家约谈的机会、布局好换房标的，每个置换环节都至关重要。
总的来说，置换这件事，不能往回看，只能往前看。持有弱势房产越久，代价就越大。死磕潜力核心资产才是王道。
绝大多数中国人都是：想到卖房、租房，心里总不踏实；一买到房，就心定了；能换到更好的房子，那心情更是喜悦。
只要有了正确的置换思路和决心，确保是以劣换优，那么即便期间市场出现情绪转变，整个置换链条也会相对顺畅许多。
楼市大松绑，现在该买房还是该卖房？
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一些换房业主，可能会比较纠结，不确定自己手上的房子到底要不要卖。
我简单梳理了一下，从大方向来看，以下几类涨幅空间受限的产品，适合尽快脱手、向上置换。
1、超大型社区
也就是超多人居住的社区，体量巨大，聚集了几万人口，里面什么都有，但与之对应的问题也很多，诸如大量车辆陆续进出、物业管理难度大。最关键的是，超大社区的上涨空间比较小，因为房源多、不好卖，所以很容易被压价。长期持有这样的房子，一定会越来越头疼。
2、城市远郊盘
大部分远郊楼盘的卖点，都是蹭概念和未来规划，一旦规划长期不能落地，远郊房就会出现流通价值打折、变现困难。很多小白会贪便宜，而去买这类房子，结果往往都是深坑。如果没有自住需求，割肉离场是最好的良药。对于远郊的房子，一开始就尽量不要碰。
3、楼龄老的房子
楼龄老旧的房子，不仅房屋质量存在隐患，而且楼龄越老，房产的价值就越低，银行贷款的年限也受到限制，房产流动性会大打折扣。特别是老破大，因为受众群体少，卖房周期长，升值潜力低，且总价越高，面临的风险就越大，这种产品就不要继续内耗了。
4、远郊别墅、伪豪宅
这些一度被称为“富人的奢侈品”，由于没有核心产业支撑，占用资金也大，未来并不具备大跃升的条件，原则上要尽快换，往高端人口集中的区域靠拢。
大概就是这些，对于置换升级而言，说到底还是要注重房子的抗跌性、成长性和变现能力。
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随着时间推移，我们会发现，很多产业的尽头是收租，而收租就是很多行业的终点。
例如：淘宝、美团、滴滴、拼多多、抖音等等，这些企业前期快速扩张，本质上都是为了占有市场后，能够更好的收租。而买几套房，本身就具有天然的收租优势。
从城市基本面来看，深圳的优质房产，将来的购买力只会越来越强，不会越来越弱。
买房不是刚需，赚钱才是刚需。同等价位的预算，能拿到涨幅更好的房子，原则上自然就不考虑成长潜力弱涨幅差的房子。
买入没什么潜力的房子，其实真不如租房来得省钱。如果要买房，就要认真对待，去买入真正具有长期升值潜力的好房子。
楼市新政下，如何把握时机选对板块和小区？
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