从个体的行动逻辑讲我的看法。相关“术”上面的操作文章看这些：《眼下该不该卖掉你的房子？》《当前，什么样的房子必须要卖掉，什么样的房子又要防止错杀？》《“14号文”将是中国房地产的重大分水岭》。
人在时代大浪面前，都是极渺小的，谁也别说谁有多牛。《走向共和》里李鸿章和恭亲王的那几句对话很是经典，虽是串烧却令人常回味：“世情已逐浮云散，到头难与运相争……身后有余忘缩手，眼前无路想回头”。一些大的萧条面前，个人、企业乃至政府，能做的都并不多。要度过去，真的是需要一份敢于认输、看淡外物的心力。
今天中金公司员工出现了一起悲剧事件，其间媒体披露出的逝者房贷压力令人难过。大势之下，每个家庭都难与相争，各种辛酸恐怕都难于外人道。历史上每一次萧条，都会有许多这样的悲剧，面对它需要强大的内心，我们要给一些共鸣。希望人们都能打起精神，抱团取暖。
有鉴于此，我个人的行动逻辑是避免它，永远要思考避免让自己和自己的小家庭陷入这样的泥淖之中。我在写万科穿越周期时说，我不想明知道前面有个坑我还要趟过去再爬上来，我会绕着走，多走几步路无所谓。
是以，如果后台的你，当下也有很大的房贷压力，那么，我的主张：想尽一切办法去减轻它，让自己的小家庭拥有更强劲的资产负债表。这样的经济困境会持续多久，会有多困难，那不是你考虑的事，还是那句话，你可以这样考虑：如果它持续很久，我将如何度过？
就从这件事情，我们来讲负债。让我从一本书讲起，辜朝明的《大S退》。我在很多场合推荐过这本书，当然如果你能结合着野口悠纪雄的《战后日本经济史》阅读，更好，一定能有非常深刻的收获。两本书都没在手边，就靠印象来给大家理一下。
张五常讲，经济学是解释世事的学问，如果你的理论解释不了世事，那么你就要去重新完善你的理论框架。我们眼下的问题正在此，许多学者翻来覆去的写些“御用”文字来阴阳辜朝明，但我认为，辜朝明的书对今天的经济有很强的解释力——尽管它的药方我并不认同，你越是攻击他，却越是证明他正确。
《大S退》的精髓是在传统经济学个体行为逻辑“利润最大化”的基础上，增加了一个“负债最小化”——他称之为“宏观经济学的另一半”。教科书教我们的一直是，企业和个人的行为基础是“利润最大化”，就是怎么才能赚更多的钱（尤其是借钱生钱），但在大S退周期——注意，不是一般的S退，是大萧条、日本泡沫、香港崩P那种S退，他们的行为逻辑转了，转为“负债最小化”，就是怎么才能压缩最多开支（尤其是不借钱）。
这样的时代一般不来，几十年可能来那么一回，但是，一旦它来了，你会看到一个最重要的现象：市场上没有人借钱，个人不借钱，企业也不借钱，大家都在忙着降债务，不管你用什么招，就是没人借钱。辜氏将这个现象命名为“资产负债表S退”，就是三大部门里的两大部门都在忙着清理资产负债表。
没人借钱最直接的表征是什么呢？货币政策失效，日本利率降到负值都没毛用，就是明证。这一点对我们的价值在哪呢？就是（假如我们也是），那么人们心心念念的“货币大放水——来一场大通胀——涨价去库存”这样的经验逻辑会失败。不然，你就要解释为什么日本不管用。当然，国家说了，我！们！肯！定！不！是！
没人借钱，有两个原因，一是，企业、居民两大部门都陷入了负债表S退，简单说就是以往借的钱太多了，现在要还债，没能力再借钱了。二是，（那总是还有一些企业、居民有能力借钱呀为什么也不借，因为）市场缺乏可信的投资机会，你拿着银行的钱到市场上手搭凉棚一看，找不到能赚钱的项目，买房？炒股？开工厂？……最后只能去买特别国债躺那儿。
嗯，这样的对日本当年的描述，放到2022年以来的我们的市场里，你们觉得，解释力怎么样？
我是真切希望辜朝明是错的，而且错得离谱。但如果你认为他是错的，你不要去提前还贷，你去银行多贷点款出来去炒股。这是表里如一。
坦率说，在我不小的阅读量里，就是当年对老美大萧条的解读名著里（比如罗斯巴德），我都几乎看不到能有辜氏的解读这么简洁明了的——公式非常简单，对事实的描述、对现象的解释，令人认同。
要说他有没有问题，我认为也有，而且不小。或者说，《大S退》这本书诊断病症是一流的，但是开的药方不行，不如野口。辜氏的药方明显是凯恩斯主义，短期思路，就是政府扮演最后一个借款人。这个短期当然是必要的，但是没办法一直用。相反，野口在“体制改革”开药方这方面的阐述就显得说服力更为强大——有时候切中肯綮只要寥寥数语，根本不需建模。此其一，其二，我自己觉得，辜氏关于“市场没有可信的投资机会”假设了一个“资本管制”的语境。很简单，像我直播里说的“举目世界天地宽”，这里没投资机会，不代表别处没有。假设资本能自由流动，企业依然大有可为——比如，最极端一个例子，日元低息，很多企业会借入日元买别的资产做套利，照样躺赚，但如果你不给自由流动，这事儿应该就干不了。但这个，就不作为一个讨论选项。
回到我们的当下，你问我，中国会不会走人家的路？公开说，肯定不会！但是讲实话，我不知道，我丝毫不具备预测这种顶级宏观问题的能力，我的着眼点全都是基于微观的。在微观方面，我的逻辑是这样的：1）个人的责任是照顾好他的家庭，这是第一位的事。2）家庭的行为一定要建立在很保守很保守的基础上，因为如开头所言，时代的大浪来了，一粒灰到你头上就真是一座山，这玩意儿赌不起。3）已知未来靠预测都不靠谱，那么当下就是出发的根据。既然人们都在担忧，那么把家庭风险降下来，显然是必须要做的行动。等待政策那个救世主来搭救你，太不切实际了，相等政策搭救人太多太多了，不一定落你头上。
所以，在房地产领域，个人的行动逻辑，也是同样，“负债最小化”同样是指引总纲，就是你一切的行动都要去降负债。这是第一步，其它都是靠后的事儿。在降负债完成之前，其它任何事情都不要展开。降负债分为两个部分，一个部分是房贷/资产，需要降到2-3成。另一个部分是房供/收入，需要降到2-3成。越低越好，清偿最美。
巴菲特说，你要确保你站在球场中央，有的是击球的机会。那么，低债/无债一身轻，就相当于你站在球场中央。
无论你卖还是买，这都是指引。卖房子前次说过了，该卖的时候只能卖，割肉也要卖，该认输就认输，及时纠错降低沉没成本，输了再来过，没什么大不了。而如果你要买房子，该买的时候也要买，重点也是要保持低债务，什么首付20%不要信那一套，能给80%首付就不要给20%，当个买车一样买房子。不要再听之前那些嗷嗷叫鼓动你去上杠杆的观点，也不要再听现在那些嗷嗷叫告诉你市场即将反转抄底来临的观点。冬天一定会过去，春天也一定会来，但你该关心的是，在春天来临之前，你（和你的家庭）有没有一个好状态？
市场是市场，你是你。
