有粉丝给我发命题作文，想让我写一下上周国常会的政策，就是“继续研究储备新的去库存、稳市场政策”，以及“解放思想”云云。
我真的不知道说什么，实际上，我的确当时写了一篇小文谈论这个，但后来实在是……懒得发了。我既不认同什么“解放思想”的可能性，也不觉得“继续研究”会有什么石破天惊，更不觉得单靠政策可以挽狂澜于既倒……那些“探幽发微的事情咱们就少做点吧。看待政策，最重要的，是做了什么，而不是说了什么。相反，我认为上周两份文件里面的一些表述，存在令人不安的信号（希望未来是我错，但用脚投票的房产股已经在印证我的担忧）。
我认为房屋成交量尤其是二手房成交量的变化，更有探讨的价值。
比如这个端午，成交结构延续继续分化的特征——新房弱、二手房强。中指院的数据显示：端午假期期间，30个代表城市新房日均销售面积同比下降约16%，创过去6年新低，大约相当于2019年同期的58%。而二手房成交同比则显著增长，北京下跌是因为没落地政策（这个也继续显示出，政策的脉冲式作用）。
看深圳的情况，端午节新房成交同比上涨24%，二手房成交同比上涨100%。中原给的判断是：“市场信心持续回暖”。
判断是对的，比起之前，在政策的大力支持下，的确市场信心持续在回暖。但这只是一方面，A面，还有B面。
关于上述新房、二手房的成交分化特征，我上次的文章里讲的很多了《深圳政策落地，买还是卖？》，这里我做一点修正。
不能把二手房成交量的上升，作为一个市场是否到底的判断指标。我认为它指标意义有限。
成交量上升，当然首先是正面的，上升总比下跌好。但我的意思是，如果你停留在这个圈圈里，可能得不出什么正确的判断，进而令你操作失误。
二手房VS新房的成交分化特征，实际上从2022年就很明显了，但在全国范围内，真正令交易者熟知，是在去年全年的数据出炉之后。
2023年全年，全国新房（住宅）成交量大约11亿平米，下跌了8%，而二手房网签成交7.1亿平米，达到历史峰值，同比增长了42.6%，其中13个省份二手房成交超过了新房，前所未见。
这个能够说明我们先前讲的——买家害怕新房无法交付而转买二手，以及二手房跌价更多更“自由”，但还有另一个事实，被忽视了。那便是：全国大部分城市的二手房都在放量供应，挂牌量从未见过如此之庞大。而且，每一次刺激性的政策出台，伴随而来的几乎无一例外都是，二手房挂牌量的猛增。
这些数据，你随便到哪一个核心城市，都可以看得到。比如北上广深杭，比如重庆、成都、郑州等等，随便哪一个。
去年6月，上海易居研究院发布了一份《二手房挂牌激增现象研究》，当时数据如下：2023年6月初，13个重点城市二手房住宅挂牌量199万套，比年初159万套增长了25%。其中，重庆、成都、上海的二手房挂牌量规模分别高达22万套、20万套和18万套。
这里面很典型的是杭州，5.9杭州取消限购，第一周，贝壳平台的新增二手房挂牌量比4月日均大增46%。媒体报道强调：不少挂牌为了首套名额。但容我明确反对，这只是事实的一部分，甚至大概率是一小部分。长周期的数据，将有助于印证这一点。
深圳的二手房挂牌量情况，你不要看太短期，比如单周，有时候受政策影响，波动性没有参考价值。但如果你拉长一点看，按半年来看，去年1月、6月、12月和今年5月，大体上的数据分别为：不足4万套、大约5.4万套、5.9万套、突破6万套。二手房的市场供给量，整体曲线是在波动上升的。而且，过去这两周，随着深圳的政策猛出，挂牌量也在快速的蹿升。
这个说明了什么？
说明了房主这个庞大的群体对于后市非常的不乐观，他们在积极的抛售，他们想套现，他们想跑路。尤其是如下类型的房主：他们的供款压力巨大、他们的物业为非自住物业、他们的物业处于非核心城市非核心区域、他们需要置换住所……这些，都在积极的抛售。这里面，虽然说有一些是“以旧换新”、“以次换优”，媒体也往往会往这个方向引导。但是，正视事实：他们构不成主体，二手房市场的主要特征是房主抛售。
这是让二手房价格大幅杀跌的背后力量，也是二手房成交量大幅攀升的背后力量。这个背后力量，有不少观众注意到，但它未被给予和成交量同等的重视程度而加以分析。很简单，如果房主们的疯狂出货量得不到稳定和收敛，那么，市场的止跌修复也将很难满足观众的预期。仅仅是看成交量的变化，只是一个结果，一个A面。
我们可以清醒的意识到一点：这个二手房的挂牌量，可以非常庞大。因为，它几乎可以理解为过往20年的积压获利盘，在纷纷寻求落袋为安。这是在过往任何一次房地产调整时，我们看不到的景象。这一点，在我看二手盘的时候，印象深刻。有一些房主卖房并不那么Care价格多一些少一些，原因是他/她持有的时间够长，毫无负债，而且卖掉是为了run。这令我惊讶，又令我不安。而在过往，我们每一次的房地产调整，当政策出台救市时，随之而来的都是房主们的“返价”、开发商们的“惜售”。现在没了。
如果放到股市里，那么，这是一个放量下跌的故事。人们买二手房，有其它的因素，但有一个重要因素就是：二手房多啊，比以前多得不知道多多少，原来惜售的景象现在全不见了。
各位想一想，这些年我们建了那么大量的房子，如今他们纷纷抛售，不管背后发生了什么（背后一定是发生了重大的变化），这个规模，你得多大的接盘力量才能接得住？这个价格，你得往下杀到多么猛才能到底止跌？这个情绪，你得多么强力的政策才能逆转？
是以，回到政策面，我的看法：上述关于二手房的切入逻辑也许可以提供一个新的思维——我们的房地产政策也可以考虑，从稳定房主心态（二手房供应量）的角度，而不是单纯刺激买房人需求量的角度，去做一些有落地意义的尝试。我这样讲，丝毫没有任何要维护xxx的利益的初衷，而是强调一个基础概念，和一个基本事实。一个基础概念是：无论是有房者还是无房者，我们都需要认同私有财产是神圣而美好的。这是人性里的自然需求，即便是那些渴望房价疯狂下跌的无房者，他们最终的梦想也是想“让人民能够买得起房”（他们代表了人民）。一个基本事实是是：中国家庭的财富，7-8成都沉淀在土地和房子里，纵便你在城市里无房，你在农村也大概率拥有土地（尽管法律上大家都没有最终所有权）。这些财富的蒸发，是风险，也会带来更多的风险。
我们的政策可以思考，房主们现在最大的担忧和不安到底在何处，我相信，沿着这个路向，可以打开不一样的政策空间来。
也许，这可以称作是一点“解放思想”。？
