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过去的几个月，我经常被问及一个问题：
房子还能不能买？
今年4月3日，一张国际投行机构高盛预测中国房价见底时间的图片在网上被疯传。高盛的预测参考了美国和日本的房地产发展历史。美国房地产市场在经历2008年金融危机后，用了大约三年时间见底；而日本则经历了长达十七年的调整期。
而高盛的结论是——中国房价见底需要三年时间，也可能是十七年。最近几年，关于房地产的调控政策让大家眼花缭乱，应接不暇，导致大家对于政策已经麻木。而从最近大会的定调可以看出，政策底已经到来，但很明显市场底还未达到。因此，本篇尝试从一个经常被提及但又总被忽视的指标——“租售比”出发，谈一谈房价何时触底。（对于近期政府要收储房产，
租金收益率也
是一项核心指标。
）△ 部分热门楼盘的租售比情况（博主整理）
这些年关于房地产最重要的定调就是那句——“房子是用来住的，不是用来炒的”。近两年房价下跌的过程本质是一个风险释放的过程。在这个过程中，房子回归到原本的"商品属性"和“民生属性”。所有商品都有其定价逻辑，“不能炒”的房子也不例外。那房子的商品属性是什么？在过去，买房和租房被认为是两个市场。在房价单边上涨的趋势下，没有人会关心租售比。对比之下，租房市场则与城市的产业情况、就业情况、工资收入密切相关，可以说是一个更加纯粹的市场，所以我们比较少看到租金疯狂上涨的情况。其实，租金往往被视作城市经济的晴雨表。在租售同权的背景下，买房如果剥离掉投资需求，其实就是在购买居住体验。在国内，住宅的土地使用权期限是70年。根据最新规定，住宅可以免费续期，同时物权也受法律保护。基本上可以说买房=长租（永久）。那“房住不炒”背景下，如果房价锚定租金，那完全可以用“租售比”这个指标来衡量房价定价的合理性。*关于计算租售比：需要考虑日常养护、租金的佣金等因素，较为复杂，因此本文只考虑名义租售比，即按12个月收益计算年租金收益（名义租售比=月租金*12个月/房价）。曾有人计算，考虑房屋折旧、交易税费、利率等因素后，房子的持有成本约为7-8%（计算过程过于复杂，本文略）。肉眼可见，房屋的持有成本远高于租售比，那过去大家投资房产的动力是什么？因为，如果持有房产若干年后，房价上涨，那房产升值带来的资产收益就可以冲抵持有成本，这就是自1998年开始中国房地产发生的故事。
更何况，在中国房子不仅仅是住的。大家对于房产升值的预期代表着什么？代表了城市未来发展的前景，城市产业是否高端、城市配套设施是否完善、社区运营是否健康......买房就像用真金白银买入一张代表本地的“股票”，怀着美好的期待，希望能够从本地未来的发展中分享一份收益。
那些与居住相挂钩的社会福利，比如：落户、孩子公立学校入学，以及根深蒂固的“土地情结”，都深刻影响着大家对房子的判断。比如曾经划片入学的规则，造就了“学位房”的炒作概念，而这其实是学区溢价，并非房屋本身的居住价值。这些社会福利虽然不能明码标价，但最终都会资本化到房屋价格里。而且在过去，租售并不能够同权，这也进一步推动大家买房。当房屋升值预期超过房屋折旧、资金成本、税费等持有成本总和时，持有成本为负，也就无人关心租金高低，房价也因此与租金脱钩了。关于“市场底”，最常见的指标就是交易量。
前段时间，部分平台声称深圳二手房交易“回暖”。不过，根据乐有家最新数据，2024年深圳上半年一二手住宅的交易量为33529套，这个数字也就与2023年半年的交易量持平。从成交比例来看，二手房成交占比提高到64%。所以单就交易量上说，还看不出任何趋势变化的迹象，尤其是对比过去深圳的数据，2021-2023三年的年均住宅成交约有7.1万套，而过去5年（2019-2023）年均成交约为9.4万套（数据来源于贝壳）。所以，2024年上半年卖3.4万套也就是达到了过往的正常水平，算不上回暖。深圳房价从2015年开始起飞，这也是深圳城市人口快速增长、城市飞速发展的时期。根据贝壳数据：2016-2023年成交的二手房接近50万套，占建成商品房数量的比例约25%。深圳现阶段房价基本回到2016-2017年水平，所以可以粗略估算这个市场上至少25%的家庭在楼市套牢。其实房价剧烈降温也就是发生在这两年的事情，所以如果从2020-2021年开始算，能跑赢预期的房屋可能不超过10%。所以，当潮水褪去，当所有预期都打折扣时，是需要重新审视这笔“投资”了。现阶段，几乎可以肯定的说，深圳房价的名义租售比在普遍处于1-2%的水平，部分交通位置较好的小户型租售比可以达到3%。那这样的租售比是否合理？- 如果你认为房子是投资品，那名义1-2%投资收益可以说是非常低了，基本和余额宝或者国债的收益一致（也就是无风险利率）。但房子是不是一个无风险的投资品？过去很长一段时间是的，但在未来不知道。国际上普遍认为租售比达到5%左右才到一个合理水平。不过现在进入降息周期，各大银行、保险的长期理财产品收益也在持续走低，未来2-3%的租售比反而会不会是一个可接受的水平，确实也不好说。
- 如果更关注房屋的居住属性，那房子就是个消费品。对于本来就会折旧的消费品，本身能够产生1-3%的收益，其实并不是一个最坏的选择。
目前看，深圳的二手房房价已经回落，对比之下同区位高品质的新房再次产生溢价，这逻辑和iphone15比iphone13卖得贵是一个道理。说明房价在朝着健康的方向在发展。
从技术面分析，或许房价已经接近底部区间。但是，何时能够企稳回升？关注一下近几年应届大学生的就业情况和工资水平，或许你会知道答案在哪里。回看开篇高盛关于中国房价的预测，则愈发觉得更像是对于中国经济的预测....文末补充：本文分析并没有讨论并没有讨论房价和租金受到哪些因素影响，就好像股票分析中的技术分析，并没有讨论企业的基本面。至于如何选择好的房产，下一篇再慢慢道来。声明：本平台所发布的资料，包括文字、图片、音视频仅作为一般参考用途，本公众号所发布的非原创内容，因无法一一与版权者联系，相关权利人若有任何异议，请及时与本平台联系。在这里，即时追踪和分析深圳保障性住房动态，传递深圳保租房 | 安居房 | 人才房和配售型保障房的相关资讯，分享靠谱的房地产市场行业信息和观点，助力每一个深圳人早日安居！
