作者：唐泽
物业企业管理中，安全管理可谓是物业服务企业管理活动的重中之重，在高层建筑中，一旦出现高空抛物、坠物，不仅是财产损失，业主的人身安全也会面临重大风险，社会新闻常常发生的高空抛物、坠物案件更是牵动着每个人的心，立法层面高空抛物入刑也可提现出司法层面对于整治高空抛物的决心。具体到小区中物业服务企业的关于高空抛物、坠物安全保障责任范畴，实践中如何认定，高空抛物、坠物管理的法律风险如何规避，本文旨在通过相关规定与若干典型案例的分析为物业服务企业高空抛物、坠物安全管理法律风险防范提供一些参考。
01
物业服务企业的高空抛物、坠物管理相关规定梳理
1.《中华人民共和国民法典》
第一千二百五十四条规定：“禁止从建筑物中抛掷物品。从建筑物中抛掷物品或者从建筑物上坠落的物品造成他人损害的，由侵权人依法承担侵权责任；经调查难以确定具体侵权人的，除能够证明自己不是侵权人的外，由可能加害的建筑物使用人给予补偿。可能加害的建筑物使用人补偿后，有权向侵权人追偿。
物业服务企业等建筑物管理人应当采取必要的安全保障措施防止前款规定情形的发生；未采取必要的安全保障措施的，应当依法承担未履行安全保障义务的侵权责任。
发生本条第一款规定的情形的，公安等机关应当依法及时调查，查清责任人。”
2.《中华人民共和国刑法》
第二百九十一条之二【高空抛物罪】从建筑物或者其他高空抛掷物品，情节严重的，处一年以下有期徒刑、拘役或者管制，并处或者单处罚金。
有前款行为，同时构成其他犯罪的，依照处罚较重的规定定罪处罚。
3.《最高人民法院关于依法妥善审理高空抛物、坠物案件的意见》法发〔2019〕25号
第三条规定：“12.依法确定物业服务企业的责任。物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定或者法律法规规定、相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，造成建筑物及其搁置物、悬挂物发生脱落、坠落致使他人损害的，人民法院依法判决其承担侵权责任。有其他责任人的，物业服务企业承担责任后，向其他责任人行使追偿权的，人民法院应予支持。物业服务企业隐匿、销毁、篡改或者拒不向人民法院提供相应证据，导致案件事实难以认定的，应当承担相应的不利后果。”
4.《北京市物业管理条例》
第七十八条业主、物业使用人应当遵守法律法规和规章的规定以及临时管理规约、管理规约的约定，按照规划用途合理、安全使用物业。业主、物业使用人、物业服务人等不得实施下列行为：……（七）从建筑物中抛掷物品；……发生本条第二款规定行为的，利害关系人有权投诉、举报，业主委员会或者物业管理委员会、物业服务人应当及时劝阻；劝阻无效的，应当向街道办事处、乡镇人民政府或者行政执法机关报告。
5.小结
根据上述规定，物业服务企业的高空抛物安全保障管理责任，可汇总如下：
1.建立必要的安全保障措施防范高空抛物风险；
2.公共设施维护管理，防范建筑物及其搁置物、悬挂物发生脱落、坠落；
3.发现高空抛物风险或接到高空抛物投诉进行劝阻，劝阻无效及时报告义务。
其中必要的安全保障措施需要做到何种程度，法律规定中并无更具体的规定，因此笔者从司法实践案例中进行提炼汇总。
02
物业服务企业在高空抛物、坠物事故中的责任承担情形
典型案例1：【公共区域坠物砸车】屋顶坠落冰块砸车，物业服务企业未采取有效措施排查防范，承担70%赔偿责任
吉林省辽源市中级人民法院(2023)吉04民终660号二审民事判决书载明：“某公司作为建筑物管理人，应当做好管理区域内的安全防范工作。某公司未及时对楼房进行清理，亦未设置安全警示标志或者采取安全保障措施，应当承担相应的赔偿责任。《中华人民共和国民法典》第一千一百七十三条规定：“被侵权人对同一损害的发生或者扩大有过错的，可以减轻侵权人的责任。”鉴于黄某自身亦存在一定过错，故一审判决减轻某公司的责任，酌定某公司承担70％的责任，责任比例划分并无不当。”
典型案例2：【业主专有区域坠物砸车】业主窗户脱落砸车，物业服务企业进行了大风预警提示，已经尽到安全保障义务，无需承担责任
北京市第三中级人民法院(2021)京03民终15375号二审民事判决书载明：“方恒公司提交的证据足以证明其进行了大风预警提示，考虑到脱落物的性质、北京地区发布大风预警提示等情节，一审法院认为方恒公司已经尽到了安全保障义务，无需承担补充责任。……结合脱落物的性质，一审法院认为方恒公司已经尽到安全保障义务并无不当，本院予以维持。”
典型案例3：【业主专有区域坠物砸人】物业服务企业未安装监控设备属于未能尽到必要的安全保障义务，承担20%赔偿责任
重庆市第五中级人民法院(2023)渝05民终705号二审民事判决书载明：“关于被告晓月物业公司提出其已尽到自己的责任，不应当承担任何责任的抗辩意见。一审法院认为，被告晓月物业公司作为案涉小区的物业服务单位，负有对小区建筑物采取必要安全保障措施以防止高空抛物、坠物情形发生的义务。晓月物业公司虽然在事发前曾通过张贴宣传海报等方式在小区内宣传高空抛物的危害性、提倡不要高空抛物，在事发后发布通告、配合XX机关走访排查侵权人等，确履行了一定的义务，但安装监控设备系目前预防高空抛物情形以及高空抛物发生后查明侵权人最为有效的保障措施，因晓月物业公司未能在事故发生地附近安装相应的监控设备，一审法院认定晓月物业公司未能尽到必要的安全保障义务，并对该被告关于不应承担任何责任的抗辩意见不予采信。……一，关于晓月物业公司是否有安装监控设备的义务、是否尽到安全保障义务、是否应当承担赔偿责任的问题。晓月物业公司上诉提出，小区安装监控设备并非物业管理的当然责任，其也没有动用物业专项维修资金安装监控设备的权力，因此不能认定其未尽到必要的安全保障义务。本院认为，……本案中，晓月物业公司虽然提交证据证明其在事发前就高空抛物、坠物的危害性等进行了诸如发倡议、张贴温馨提示等方式在案涉小区进行了宣传引导，履行了一定的监管、劝导义务，但就安装监控设备上，其未尽到必要的义务，虽然其称安装监控设备并非其当然责任，需经法定程序动用物业专项维修资金进行安装，其没有动用物业专项维修资金的权力，但晓月物业公司作为案涉小区的物业服务单位，其有采取必要安全措施防止案涉小区高空抛物、坠物的义务，而安装监控设备既能预防高空抛物、坠物，震慑高空抛物、坠物的侵权人，同时也便于事后查明侵权人，显然该措施为有效预防高空抛物、坠物的必要措施。晓月物业公司作为案涉小区的管理部门，为履行职责所需，其可以自行安装或积极协调动用物业专项维修资金在案涉小区安装监控设备，而晓月物业公司并没有自行安装监控设备，即便根据相关法律规定和物业服务合同约定监控设备应动用物业专业维修资金安装，其也没有举示证据证明其曾就安装监控设备事宜主动与小区业主委员会或业主大会进行过协商。因此，一审法院认定其未能尽到必要的安全保障义务，判决其承担相应赔偿责任并无不当。故对晓月物业公司的该上诉意见，本院不予支持。”
典型案例4：【业主专有区域抛物砸车】物业服务企业已经提示告诫业主不要高空抛物，不承担赔偿责任
上海市闵行区人民法院(2021)沪0112民初26233号一审民事判决书载明：“本院认为，依据法律规定，物业服务企业等建筑物管理人承担侵权责任的前提是其未采取必要的安全保障措施，即未履行相应的安全保障义务。就本案而言，涉案车辆受损系被人为抛置灭火器所致，而万科物业公司已在小区内张贴《高空抛物告知单》，以告诫小区居民不要有高空抛物的行为。在本案审理过程中，未有证据证明万科物业公司存在未履行相应安全保障义务的行为，故原告要求该司承担侵权责任的诉讼请求，本院不予支持。”
典型案例5：【晾衣架坠落砸车】物业服务企业对业主搭建晾衣架未进行合理的管理或者制止，未合理设置监控等设施，承担30%赔偿责任
湖南省湘潭市中级人民法院(2023)湘03民终92号二审民事判决书载明：“
乐家物业在其物业服务的过程中，对小区内存在的业主违反《前期物业服务协议》，即业主在护栏外搭建晾衣架的行为，未进行合理的管理或者制止，一定程度上增加了高层房屋悬挂物坠落的风险；同时，乐家物业未合理设置监控等设施，导致谢凌辰车辆受损后无法通过监控录像，来确定直接侵权人并对损失主张损害赔偿。因此，乐家物业对于谢凌辰车辆在案涉小区被高空坠落的晒衣架砸到所产生的损害结果具有一定的过错，应承担相应的赔偿责任。但是，乐家物业并不是本案的直接侵权人，其作为物业服务企业系承担未履行安全保障义务的责任，该责任应当与其过错程度相对应，一审判决根据乐家物业的过错大小，认定乐家物业对谢凌辰的损害结果承担30%的赔偿责任并无不当，本院予以确认。”
03
物业服务企业在高空抛物、坠物事故中的责任承担的裁判规则
结合上述法律规定与典型案例，笔者梳理物业服务企业在高空抛物、坠物事故中的责任承担的裁判规则如下：
1.发生抛物坠物事件后，法院会先行审查抛物坠物区域是物业管理的公共区域还是业主的专有区域，如果是公共区域，除非系第三人原因导致坠物，否则法院通常会认未物业管理未尽到安全保障义务，如果是业主专有区域，则法院对于物业管理的保障义务要求标准会进行酌情考量。
2.业主专有区域，法院对于物业管理的保障义务责任承担主要考虑如下方面：
（1）是否是业主的自主行为
如是某业主故意对外抛物，这种事故物业服务企业客观难以防范，如采取了事先进行过关于高空抛物的宣传等措施，则通常认为物业服务企业无安全保障过错。
（2）是否是可以提前预判的坠物情形
如是某业主长期放置的窗台花盆、搭设的晾衣架等情形下，此类坠物事件的发生具有一定的可预防性，则法院会审查物业服务企业是否及时发现业主的上述不当行为，是否进行过劝阻，如物业服务企业在坠物事件发生前没有对此情形做出过管理动作或采取过劝阻措施，则法院通常认定物业服务企业的安全保障责任未尽到，需酌情承担一定的赔偿责任。
（3）是否有异常天气等外力因素导致
如大风天气等异常天气，容易发生脱落物坠物情形，甚至北方地区每年温度上升常常发生冰溜脱落伤人伤物的情形，则法院会审查物业服务企业是否在异常天气发生时尽到了提前的提示预警，对于经常发生的冰溜脱落是否尽到了及时的巡查防范义务。
（4）是否在抛物坠物后及时进行了处理
如某业主连续对外进行抛物，物业服务企业是否在合理的时限内能够发现该业主的抛物行为，并马上采取封控抛物区域，查找抛物人的行为。不少案例中，业主的抛物行为是持续进行，数次抛物之间如果具有一定的间隔时间，则物业服务企业应当有时间采取一定的管控措施如上门或报警等制止业主的继续抛物行为。
3.物业服务企业是否安装了监控设施
在不少案例中都会提及物业服务企业是否安装监控设施来作为其是否尽到安全保障义务的体现，具体案例中，部分法院认定安装监控设备系目前预防高空抛物情形以及高空抛物发生后查明侵权人最为有效的保障措施，因安装监控设备既能预防高空抛物、坠物，震慑高空抛物、坠物的侵权人，同时也便于事后查明侵权人，因此将该措施视为有效预防高空抛物、坠物的必要措施。也有部分法院未对是否设有监控设施作为是否尽到安全保障义务的必要措施进行评价。
物业服务企业通常会抗辩物业服务企业无法自行安装监控设备，法院也认为物业服务企业应当就其曾就安装监控设备事宜主动与小区业主委员会或业主大会进行过协商开展过相关工作。
但是可以体现出，如果物业服务企业设置了可以监控高空坠物抛物的设备设施，则可以大幅的降低被认定为未尽保障义务的责任。
04
物业服务企业在高空抛物、坠物事故防范的措施建议
1.完善公共区域和公共设施设备的日常巡查制度，及时发现公共区域的脱落坠落风险，常见的如楼顶堆积物、侧面墙皮等，及时发现，及时处理。
2.开展物业服务区域的巡查工作时，还应当关注业主是否存在不安全使用物业的行为，如窗台花盆放置无加固、随意搭晾衣物物品、空调外机护栏明显松动等，尤其要关注人流量高的通道上方的业主区域，如有坠物风险应当及时劝阻，并留存劝阻工作记录，劝阻无效的，应当酌情考虑采取报警报告措施，并留存报告的书面文件或通话录音。
3.定期开展高空抛物坠物风险防范宣传，可通过海报宣传、张贴警示标语，要求业主签署承诺书等形式开展，并且对于高空抛物坠物风险防控宣传进行照片、文件的留痕保存；
4.异常天气提示提醒，可通过微信朋友圈、业主群、公告栏等方式及时通报提示异常天气，请业主做好异常天气防范，相关通知应当进行留痕保存；
5.定期开展日常消防宣传，可通过海报宣传、张贴警示标语，利用消防宣传日在业主群进行消防知识普及等开展消防宣传工作，并且对于消防宣传进行照片文件的留痕保存；
6.对于楼层较高的物业项目，或者频繁发生抛物坠物的物业项目，物业服务企业应当考虑增设高空抛物坠物监控，如有碍于资金或设立程序，应当向小区业委会或全体业主进行意见征集，推进监控设施设备的安装设立工作。
综上，物业服务企业的高空抛物安全保障义务是否尽到需要综合具体案情予以判断，物业服务企业可从以上几点出发，完善高空抛物安全保障制度，规避相关法律风险。
· 往期推荐
作者：唐泽 律师
房地产与基础设施法律事务团队 北京
tangze@lantai.cn
执业领域：房产、物业、建工、公司合规等
声明
文章仅代表作者本人观点，不得视为北京市兰台律师事务所或其律师出具的法律意见或建议。如需转载或引用，请私信沟通授权事宜，并在文章开头处注明来源。如有任何问题，欢迎与我们联系。
联系人：宋女士 songhaijiao@lantai.cn
点击“阅读原文”，直通官网。
