不能自由流通和合理利用怎么办？
案件经过
近日，安徽省淮南市中级人民法院二审宣判一起抵押权纠纷案件，支持抵押人涂销抵押权登记的诉请，房屋重新恢复自由状态。
2009年11月，陈某与安徽某公司签订合同，购买一台价格为88万元的挖掘机，首付款25万元。为担保首付款的分期支付计划，双方又签订了《抵押合同》，陈某用名下一套面积为319平方米的住房提供抵押担保，并办理了抵押登记。其后，双方并没有实际买卖挖掘机，安徽某公司一直未主张实现抵押权。陈某欲出售房屋，多次要求安徽某公司配合办理房屋解押遭拒，遂诉至安徽省淮南市谢家集区人民法院，要求安徽某公司配合涂销房屋抵押。
一审法院认为，抵押权人应当在主债权诉讼时效期间行使抵押权，未行使的，人民法院不予保护。根据双方约定，陈某应当最迟在2010年4月20日付清首付款，依照当时《中华人民共和国民法通则》的规定，安徽某公司应当在2012年4月20日之前向陈某主张债权，否则人民法院不予保护。安徽某公司未提供证据证明曾经主张过债权，应当认定该债权诉讼时效已经届满，不再享有请求法院保护的权利。抵押权设置的目的在于担保债务的履行，若对抵押权人行使抵押权的期限不进行限制，将使抵押财产的归属长期处于不稳定状态，不仅不利于保护当事人的合法权益，亦不利于物的使用和流通效能的发挥。故，抵押权人在主债权诉讼时效届满前未行使抵押权，抵押人请求涂销抵押权登记的，法院依法应予支持。遂判决安徽某公司协助陈某办理案涉房屋的抵押权涂销手续。
安徽某公司不服一审判决，上诉至淮南中院。
淮南中院经审理认为，此案法律事实发生于民法典施行前，但物权法以及民法典对于抵押权人超过主债权诉讼时效主张抵押权，法院不予保护的观点是一脉相承的。抵押权的债权保障功能的实现必须通过拍卖、变卖等变价手段方能实现，主债权诉讼时效已经届满的抵押权因不受法律保护，而丧失了其保障债权实现的基本功能，且此时如果不赋予抵押人主张涂销抵押的权利，则会出现抵押权人行使抵押权以及抵押人行使物权均受限制的“抵押僵局”，既不能使当事人从抵押关系中摆脱出来，也不能实现抵押物的物尽其用。有鉴于此，主债权诉讼时效一旦届满，就应当赋予抵押人请求涂销抵押登记的权利，以破解“抵押僵局”，实现物尽其用。故二审法院判决驳回上诉，维持原判。
法官说法
《中华人民共和国民法典》第四百一十九条规定，抵押权人应当在主债权诉讼时效期间行使抵押权；未行使的，人民法院不予保护。主债权诉讼时效届满后，抵押权人将无法行使抵押权，抵押人可以主张不承担担保责任。但抵押权是担保物权，属于支配权，不适用诉讼时效制度，抵押权人未在主债权诉讼时效期间行使抵押权，抵押权本身并未消灭，抵押权人仍然可以依据抵押合同对抵押房屋进行处分，只是失去了通过法院强制执行的权利。实际上，由于失去法律强制效力保护，抵押权人往往无法行使抵押权，但也因为抵押权没有消灭，抵押房屋上一直存在权利负担，影响市场流通，双方将陷入僵局。
《全国法院民商事审判工作会议纪要》第五十九条规定，抵押权人在主债权诉讼时效届满前未行使抵押权，抵押人在主债权诉讼时效届满后请求涂销抵押权登记的，人民法院依法予以支持。允许抵押人涂销抵押权登记，一方面并未损害抵押权人实际利益，涂销抵押权登记，主要影响抵押权的公示状态，并不意味着抵押权被消灭，只是不再影响房屋的正常利用，抵押权人的抵押权益仍在，只是因自身怠于履行权利，不再受到法律强制力保护。另一方面，从公平角度出发，抵押权人怠于行权，导致房屋一直处于负担中，实质损害了抵押人的利益，抵押人并无过错，其权利理应受到保护。该案中，为促进抵押物最大化发挥价值，法院依法支持了陈某要求安徽某公司协助注销抵押权登记的诉请。
